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2014,11,17, Monday
小林正典 不動産市場整備課 不動産投資市場整備室長をお迎えし、サンポートホール高松62会議室で、地方都市で不動産の証券化が可能かというセミナーを開催していました。証券化の仕組み等詳細については、株式会社日本経済研究所調査本部PPP推進部長 石崎篤史様の解説です。
冒頭ここ高松での不動産業者から見た「不動産証券化」について、発言を求められて、私は「若者YOU(外国人)を高松に呼び込む仕組み」について、一夜漬けですが私信を述べさせて頂きました。金曜日までが原稿の締め切りと言われたのですが、土曜日は試験があり、その後にまとめて持参することで了解を得ていました。 ㈱日本経済研究所とは、国土交通省の委託を受けたシンクタンクです。先に小欄にもよく登場する㈱価値総研と同じように、国土交通省の事業の手助けをして利益を得ます。官僚は、実に多くの分野を担当しています。その全てに実際に関与することはやはり出来ないでしょう。 この類いのセミナーも、全国14箇所開催を予定しているようです。高松は3番目の開催です。その一つ一つを国家公務員が出席者まで確認して推し進めることは、やはり出来ることではありません。会場の手配、参加者の追加、スピーカーの話しの内容調整など、やることは沢山あります。 ＰＰＰ(官民連携)とかＳＰＣ(特別目的会社)、ＳＰＶ(特別目的物)など、もともと欧米とりわけアメリカ人の発想です。共同出資で建物を建てて、そこから得られるテナント料(賃料)から出資者へ配当する仕組みです。都会ではテナント料が高額であるため、このスキムが成り立ちます。 このスキムの象徴が、成功している「Ｊリート」です。上場して確実に配当を続けています。このスキム確立のために日本政府は、「定期借家権」というこれまでの「中途解約」もあり「法定更新」までありの契約に基づかない日本の借地借家法を改めた「定期借家権」を作りました。平成12年のことだと記憶しています。 ちなみにその10年も前(平成4年)に、「定期借地権」を創設しています。このように、「不動産証券化」を誘うために法制化をすすめて、民間活力を求めています。最近では、市役所などの公的機関まで、民間が建設し公共機関が借り上げるというＰＦＩ(Private Finance Initiative)方式まで誕生しています。 しかし地方都市では、賃料が安い、途中解約転貸があれば次のテナントがつきにくいなどの関係から、公共が長期間一括借り上げをする方法なら、証券化も可能だろうと考えられています。 またこの不動産証券化は、プチ資産家の懐を潤すだけでなく産業の勃興、雇用の拡大、まちづくりへと繋がります。投資をしてそのリターンを得るということは、個人の金融投資という側面と、それにより雇用の創造、新産業の勃興へ繋がるのです。ウィンウィンの関係です。 高松のような田舎では、不動産の証券化は無理かなと私も思います。しかし出来ると信じて考えることは、これまた楽しいことです。高松市丸亀町の再開発のような奇跡は起きないと思いますが、サイは投げられたのです。 |