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2015,05,14, Thursday
第18回総会を迎えた、「香川県不動産コンサルティングマスター研究会」です。もう17年が経過したかと思うと、感無量です。当初石川芳洋先輩にお声がけを頂き、設立に動いたことを覚えています。当時はこの「コンサルティング技能登録者」が「士業」への道だと信じていました。
コンサルティング技能登録者資格は、宅建業界の最もベーシックな「宅地建物取引主任者」資格を持ち、5年(当初7年)の経験を有する者が登録することが出来ます。勿論試験があって、その受験資格は、5年の括りがありません。宅地建物取引主任者に合格した者であれば、誰でも受験が出来ます。 資格の誕生も20年前になりますが、宅建業界の一層の飛躍を目指し、「士業」へのさらなる高みを目指して、いろいろな研鑽を求められて誕生しました。ところが結果として、今年4月から「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」に昇格し、コンサルティング技能登録は何だったかと思います。 それはそれとして、香川県不動産コンサルティングマスター研究会は独自な活動をしています。日下照邦さんが現会長ですが、今年の活動方針として「相続」をテーマとして学びを深めていく方針を打ち立てています。昨年は、「信託」を中心として、相続を学びました。 上部団体の全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)でも、今「信託」を取り上げて、今年の全国総会では、シンポジュームも計画しています。昨日の小欄に書きましたが、大東建託を中心とした「建築サブリース」業者がNHKの「クローズアップ現代」で叩かれています。 アパートマンションの建築請負業者が、建築後30年間の一括借り上げをしているのですが、これがまやかしだというのです。サブリースというのは、大東建託に例を取れば、大東建託が建築を受注し、完成した物を大東管理が一括借り上げをして借主へ賃貸します。 テレビ番組でも強調されていたのですが、問題はその保証賃料です。大雑把に言えば、借主から月額5万円の賃料をもらって、所有者へ4.5万円を払えばこのシステムは成立します。ところが借主からの賃料が部屋余りから4万円になれば、大東管理は当然4万円以下の保証を所有者へ提案します。 金融機関(銀行)への返済計画は、4.5万円の保証賃料に基づいて計算されています、極端な場合には、返済が滞り、競売という事態もあり得ることです。こうなると所有者は怒ります。しかし建築会社としては建物の建設で儲けています。次の保証は、あくまでも収益見合いのビジネスにすぎないのです。 賃料が下がればそれに応じる所有者、リフォーム工事の提案にも素直に応じてくれる所有者でなければ、30年間の途中での契約解除もあり得るのです。私のような業界人はこのシステムは常識の範疇ですが、先の11日のクローズアップ現代をご覧になった所有者の皆さんは、震えが来たと思います。 確かに相続対策の一策ではありますが、金融機関への支払が出来ての方策です。ここが狂えば、競売になったりしたら、「建てなければ良かった」となります。香川県は全国初、市街化調整区域がなくなった県です。市街化調整区域は、原則建物の建築が出来ません。 これがなくなったということは、道さえあればどこでも建築が出来ることになります。これまで臥薪嘗胆、我慢していた市街化調整区域の農家に営業を掛けて、「どこでも建築」が確かに続いています。 「不動産コンサルティングマスター」は、このような愚行はもちろん制止します。しかしサブリース会社の営業力は、強烈です。彼らはほとんどが歩合制賃金ですから、とにかく建てないことには、喰えないのです。だから以上のような構図か成り立つのです。 縷々書いてきましたが、「原理原則」はどの世界でも成り立ちます。不動産価格は、「相場」です。市場価格ですから、高くなったり安くなったりします。それを固定で約束するのは、上場した大企業と言えども限界があります。それは、見えていることです。 香川県不動産コンサルティングマスター研究会の会員はたった38名ですが、相談するのはこの人達です。元も子もなくなる前に、相談して下さい。   |