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2015,07,17, Friday
ＲＥＧ(Real Estate Group)香川県不動産同友会の7月例会です。珍しく久保喜治さんが欠席でした。丁度奥様の、満中陰くらいです。早いですね、ついこの数日前のことのようで。槇野正男さんも新社長と交代しています。いよいよ古株は、私が最古参に近づきつつあります。
本日は講師例会で、㈲松岡良幸不動産鑑定士事務所の松岡良幸氏の話です。彼の話はダイナミックで、聞くものを飽きさせない話術です。話術と言いながら技術ではなくて、魂がそう言わせているのです。また彼は、宅建業の免許も持って、宅建業もやっています。 最初に飛び出したのが、「空き家ビジネス」。空家等対策の推進に関する特別措置法の完全施行をうけて、高松市など基礎自治体が、除却すべき建物をピックアップして、それを告げに行きます。指導・勧告・命令をするのですが、はじめてのことで行政マンも右往左往(失礼)。 既に青森などでは、「空き家管理代行業」が誕生しています。全国展開の「カチタス」も、中古建物を買い取りして、リフォーム再販をやっています。空き家は全国に820万戸あると言われています。そもそもこの数字が怪しいと異議を唱える人もいますが、再調査しても半分と言うことにはならないと思います。 この困った現象が、新しいビジネスの種だと松岡氏は言うのです。更に全国的に注目をされている、高松市丸亀町商店街A街区の権利変換の仕組みについても詳しく解説をしています。最終的には定期借地権を使ったのですが、ここの地代が、これまでの考え方とまるで違うスキムのようです。 定期借地権のついた土地(底地)の売却を依頼された時は、充分このスキムを理解して値付けをするようにとのアドバイスでした。有難いですね。この話は、私も知りませんでした。そしてある程度定借をやっているつもりの私の常識の中にも、この仕組みはコロンブスの卵でした。言われてなるほど、それまで気がつきません。 次は広大地評価です。広大地に認定されたら、通常評価の2割程度まで下がります。8割減額がうけられます。しかし広大地の認定が難しいのです。場所と大きさと、用途のクロスです。 最後は税金の還付ビジネスです。松岡さんはそこまでハッキリ言っていませんが、東京などのセミナーでは、相続税や固定資産税の還付を請け負うビジネスも存在しています。通常地元の士業は、裁判所や税務署にむいて仕事をしています。依頼者の顔は、二の次になります。しかし都会では、平気で破禁します。 その中心となるのが、先の「広大地」の取り扱いでした。今では(平成26年横浜地裁判決からと言われている)税務署が広大地減を認めるようになったので、還付ビジネスは減ったように思いますが、それでもよくよく見れば、ビジネスの種が転がっているようです。 |