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2017,06,15, Thursday
全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)は、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の会員だけで構成されていて、約6,000名の日本一のフランチャイズです。敢えてフランチャイズと言いますが、世間には数多くのフランチャイズ組織が有り、不動産業界はこの「賃貸管理業」へ進んでいます。
不動産業界を俯瞰してみるに、古代は長屋の斡旋業からつまり「賃貸仲介業」から入ったと思います。その後「売買仲介業」へ、昭和末期のバブル期には、売買仲介業よりさらに儲かる「買取転売」へ多くの宅建業者が転向しました。 売買仲介業は、「国土交通省通達」により受け取る報酬額に上限が有り、これが厳しく守られています。そのために「土地神話」「銀行不倒神話」が色濃いバブル期は、自らが金融機関の融資を受けて買取し、短期間で転売するもうけ手法が蔓延していました。 それがご存じのように1990年から株価が下がりはじめ、遅れること1年半して今度は不動産の急激な値下がりが始まりました。政府の手当てが、まずかったと思います。銀行融資をうけた不動産物件が暴落し、返済の出来ない案件が続きました。 最近も東京圏に限定ですが、タワーマンションなどを対象に「平成バブル」が進行しています。一番の原因は、低金利です。異常なまでの低金利を背景に、プチ資産家がサラリーマン層までに広がっています。マンションブームに限れば、地方都市までにも広がっています。高松でもどんどん建っていますが、完売です。何か危険な臭いがします。 さて第1回支部協議会ですが、先の6,000名は全国47都道府県の合計値ですが、会員の多いところを中心とした全国19県支部があります。本日は東京駅八重洲口前の会議室で、支部協議会が開催されました。「賃貸管理業」は、業界初のストックビジネスです。 今年の管理収入の９割程度は、倒産などの事故のない限り翌年へ引き継がれます。また翌々年へも引き継がれるはずです。また世の中が複雑になるにつけて、「賃貸管理業者」の質の向上も社会インフラとして存在してきます。賃貸仲介業は鍵の引き渡しまで、それから退去精算までは賃貸管理業の範疇です。 世の中のお役に立って、自らの安定したビジネスが出来る、とりわけこれからますます「空き家」が増えてきます。この空き家を負の資産とするか、活用して資産とするか、われわれの双肩にかかっています。 全国の成功事例を見ると、香川県が手つかずで先輩の増やした会員数をどんどん減している現状に焦っていた私に、大いにヒントを得ることが出来ました。大変ありがたい交流会になりました。 |