■カレンダー■
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31       
<<前月 2024年03月 次月>>
■お問い合わせは■
松野不動産電話番号:087-888-0011
■過去ログ■
社長日記過去ログ
■メニュー■
松野不動産ホームページ
■管理者■
ADMIN ID:
ADMIN PW:
■新着記事■
■カテゴリー■
■月別アーカイブ■
■リンク■
■その他■
■来訪数■
合計: 2248535
今日: 293
昨日: 2220
 

賃貸取引に係るIT重説の本格運用
IT環境が進化するほどに、人は多忙を極める。華の東京への出張も、飛行機日帰りが半分を占めるようになってきた。そんな社会環境の中、建物賃貸借契約の有り様も、まさに様変わりと言ったところです。契約前に、必ず宅地建物取引業法35条に定められた「重要事項説明」を、宅地建物取引士が士証を提示してから対面で行うことが定められています。

勿論この条項はそのまま残るのですが、更にテレビ会議システムを使った遠隔地重説(重要事項説明)が、来月10月1日(日)より開始されることが発表されました。説明をする方も受ける側も、テレビ会議システムやテレビ電話(カスイプ)等を設置し、事前に郵送した「重要事項説明書」を手元に置いての説明をします。

勿論その前には、資格者証を画面に映して、重説に書かれたものと氏名(住所は除かれる)写真が相違ないか確認し合います。この一部変更は、どちらかというと業界側からの要望ですが、これが出来ることにより、遠隔地にいる入居者へ法的注意事項その他の説明が直接出来るようになります。これまでは、代理人に説明することも多々ありました。

IT重説のメリットとしては、①遠隔地の顧客の移動や費用等の負担軽減が図られること→時間コストや費用コストを軽減することが可能。②重説実施の日程的調整の幅の拡大→日程調整の幅を広げることが可能。③顧客がリラックスした環境下での重説実施→自宅等のリラックス出来る環境での重説が可能。④来店困難な場合でも本人への説明が可能→本人が外出できない場合でも重説が可能。

さらにIT重説にかかる遵守事項として、①双方向でやりとりできるIT環境の整備、②重要事項説明書の事前送付、③重要事項説明書等の準備とIT環境の確認、④宅地建物取引士証の確認。そして当然こととして、途中でトラブルがあればIT重説の中断対応が書き添えられています。

次にIT重説に係る留意事項として、①IT重説実施に関する関係者からの同意②相手方のIT環境の確認③説明の相手方が契約当事者本人等であるかの確認④説明の相手方に対する内覧の実施⑤録画・録音への対応と続く。なにせ初めてのことで、何がどうなるか分からないことではあるが、小田急電車のように炎上することはないと考えられている。

そしていろはの「い」でありますが、重要事項説明書は、「売買契約時」も「賃貸借契約時」もその前に行うことが義務づけられていますが、このIT重説は「賃貸借契約」だけに限定されています。売買契約前の重要事項説明は、これまでと変わることなく、売主買主立ち会いの下、契約前に「買主」へ対面ですることとされています。

法律の位置づけは、契約前に宅建業者が買主(借主)に対して、この物件はしかしかこうこう以下のような状態にあり以下の規正がなされていますよと伝えて、それを聞いて買主(借主)が、買うか買わないかを決めるとされています。これで長年の懸案であった、遠距離IT重説の問題は一応の解決を見ましたが、またぞろ出てきたのは売主の遠隔地居住です。

それは、高松を離れて遠隔地に居住しているが、高松の物件を売却したいと言うような場合。また相続した高松にある物件を処分したいというようにケースで、通常の場合には、「契約時」と「取引時」の2回売主と買主が顔を揃えるのが普通です。これも高齢化と遠隔地間の問題が発生し、重要事項説明とは違う契約上の問題が発生しています。

売買契約時に懸念されるのは、売主の「意思能力」です。痴呆症の症状があれば、「正常な判断が出来ない」として契約は出来ないのです。過去に直前に司法書士からだめ出しが出て、慌てて高松家庭裁判所へ「成年後見」の申し立てをしたことがあります。この場合は、相続人が長男一人だったこともあり、長男後見人で2ヶ月後に売却が裁判所から承認されました。


| http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=3896 |
| 社長日記 | 09:14 AM | comments (0) | trackback (0) |
PAGE TOP ↑