|
2017,09,19, Tuesday
国土交通省不動産課が主催する表題の説明会が、9月19日(火)14時から、サンポート高松の合同庁舎13階会議室で開催されました。四国一円の宅建業者が集まっていて、8割程度の入りであります。一般参加で無料、希望者が個人で申込み、熱心に聞いています。こうした試みが、ここ2～3年傾向として続いています。
本日のお題は三つ、まずは宅地建物取引業法の一部改正が来年4月1日から予定されている建物現況検査(インスペクション)関係の説明。第二に、賃貸借契約時に利用されるＩＴ重説の説明。第三に公益財団法人不働産流通推進センターから出ている、新しくなった「価格査定マニュアル」の解説。 私は先の二つは承知していましたが、価格査定マニュアルのバージョンアップは、実務では使えないものとしてこれまで、歯牙にも掛けていませんでした。仕方なく専門業者の、使用料が高額な「査定システム」をもっぱら使用しています。 宅地建物取引業法の中に、われわれ専門家が媒介価格について意見を述べる際には、その根拠を示せとされています。つまり売値について、専門家の査定ではこのくらいの価格で近隣の類似物件が売却されている実績があります。従ってこの依頼される不動産の価格(土地＋建物)は、このくらいかと類推されます。 このような会話で、売主と宅建業者の間で売り出し価格が決まり媒介契約が結ばれ、多くは国の指定流通機構(コンピュータシステム)へ登録がされます。それを宅建業者や一般人が、検索して見ることになります。コンピュータシステムは、このほかにも「アットホーム」とか「スーモ」とかYahoo等もあります。いずれにしても最新の情報が、ネット上にあります。指定流通機構以外は、有料です。勿論掲載料もかさみます。 先の価格査定マニュアルは、システム全体の変更は、クラウドタイプのものにかわり、これまでのＣＤ一括販売から、年間使用料に変わりました。従って変更も提供者側で、いつでも支障なく出来ることになり、利用者は最新バージョンが使えることになります。 土地の価格査定に関しての変更は、ほとんどなかったように思いますが、建物は大きく変更しています。AAAタイプが国の方針に合わせて100年住宅に、AAが75年、Aが50年と、このあたりが大きく変更になっていました。これまでは20～25年で、残存率10％と決まっていて、面白くもありませんでした。 説明するのは公益財団法人不働産流通推進センター職員ではなくて、開発業者からの派遣だと思いますが、往々にしてあるのが、都会では使えるが高松などの田舎では、使えないというものが意外と多いのです。その点を指摘しましたが、生ぬるい返事しか帰って来ません。国土交通省が全国10カ所でこのような説明会をするので、仕方なく追随し、田舎見物の程度の認識しか持ち合わせていないようです。 言った手前、私も会場を後にして早速、持ち歩きしているノートパソコンで、価格査定マニュアルへアクセスしてみました。上述のように、建物は詳しく入力するようによく出来ていますが、はして意味があるのか、全国市区町村の固定資産税評価額との乖離はどうかなど、その都市ごとの検証がいると思います。 使い方を工夫すれば、使えるのかも知れませんが、土地の価格査定では初手から失望しました。まずその土地が「都市計画区域」内にあるかないか問われます。都市計画区域外であれば、極端なこと言えば、道路に接していなくても、建物の建築が出来ます。 次に「都市計画区域内」であれば、「市街化区域」であるか「市街化調整区域」であるか、またごく稀ではありますが「市街化区域と市街化調整区域の線引きがされていない区域」があります。幸か不幸か香川県は、県下一円でこの「市街化区域と市街化調整区域の線引きがされていない区域」であります。このシステムには、先の二つの選択しかありません。どうするの？ 高松へ来るなら、このあたりのチェックをして来いよと言いたくなる。嫌な思いをしたかも知れませんが、良いものに仕上げるには、その土地土地で使えるかどうかの検証が必要です。外出先なもので資料がありません。帰社したら、どのように使うか、担当者と相談してみます。 ＩＴ重説について |