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2017,11,09, Thursday
前回の5月理事会から、理事会が塩見宙会長のお膝元のここ大阪開催になっています。私は5月理事会を欠席して、決して偉そうなことは言えませんが、今日に限って言えば全国15の推進機構からの参加者が、東京開催に比べて少ないように感じます。事務局によれば、委任状の提出で理事会は有効に開催されているようです。
定期借地権も、法律が施行されて20数年が経過しましたが、沖縄県以外では、リーダーがしっかりしている福岡県とか、福井県の小浜市とか、限定的な動きになっています。香川県でも2011年に私がやった9区画以降は、動きが見られません。 供給側からすると、これほどまでに土地価格が安くなっていると、定期借地権で地主から土地を借りて手間暇掛けるよりは、地主から買い取って分譲した方が、楽だという意見が多いのです。これほどまでの低金利であれば、買取分譲が事業をコントロールしやすいという一面が、自ずとクローズアップされています。 しかしここまでの話は、定期借地権でも「居住用」の話です。一方の側面である「事業用」になれば、これは面積が広大になるほど定期借地権が使われています。この場合には、供給側が仕掛けると言うより利用する側が、ここの場所で1,000坪定期借地権で欲しいと注文をしてきて、そこから地主を説得する案件が多いのです。 また全国成功事例を聞くと、居住用でも、20～30年くらいしたら自宅や実家へ帰るというサラリーマンには最適のようです。必ず帰るから、有期で良いと考えるようです。子育てもあるからアパート･マンションよりは、一戸建ての住宅を希望して、定年退職したら引っ越すという企業城下町の定期借地権希望はボリュームも大きいようです。 また居住用定期借地権活用は、行政の持つ土地や神社仏閣の土地などに広がりを見せています。その一例に京都下鴨神社の敷地(境内地と道路を挟んだ飛び地)内に、分譲マンションがもうそろそろ完成です。式年遷宮の費用捻出のため、神社内の比較的使われていなかった土地の有効活用です。敷地権(所有権)分譲マンションに対して、定期借地権分譲マンションは確実に分譲価格が安くなります。 もう一つの利点は、仮にその期間が60年契約とすれば、土地は建物解体して返還しますから、建物に住み続けることが出来なくなります。つまり建て替えをするにしても、お尻の出口が決まっていることから、現状の分譲マンションのように、入居者の意見統一が難しく、建て替えが進まないというリスクはなくなるものと考えられています。 また親の建てた家に住まなくなった昨今の住宅事情を見れば、定期借地権住宅で、自分や配偶者の命のある限り住めれば、その後のことは、選択肢のない解体して返還する定期借地権住宅も良かろうと私は思います。葬式代よりも、解体費を残してやれば良いのではないでしょうか。 このように正直に突き詰めてみれば、定期借地権住宅(定期借地権マンションも同じ)は良いところを一杯内在しているのですが、デベロッパーの手間暇の負担が大きくて、供給が進んでいないのが現状です。高松で言えば、旧市内にある高松刑務所が手狭になっています。移転後に、国が大家になって現場を作れば、おおいに盛り上がると思うのですが。 |