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2018,01,08, Monday
2020年の東京五輪･パラリンピックを契機とした、東京･明治神宮外苑地区の再開発で、秩父宮ラグビー場と神宮球場の建て替え資金を、競技場上空の使わない容積率を周辺に売却して生み出そうとしている。秩父宮ラグビー場は、日本スポーツ振興センターが、神宮球場は宗教法人明治神宮がそれぞれ所有している。
容積率とは、その土地に決められた最大建築面積のことで、この地区であれば恐らく800％(現在はもっと低いと思われるが)はあるだろうと思います。括弧書きのように、建築されたあとに法律が施行されたので、現在は球場としての容積率になっていて、東京都の都市計画変更が必要となってくると思います。 仮に100坪の土地があれば、8倍の総面積800坪の建物が建設できることになります。また建ぺい率という制限もかかってくるので、建ぺい率80％だと仮定すると1階の総面積が80坪で、単純計算ですが10階建ての建築物の建設が可能となります。 球場でも、競技場でも、これほどの建物になるはずがないので、余ったものを「空中権」として売却するという仕組みです。乱暴な計算例で、法律ではもっと詳細に決められています。わかりやすく、表現しました。 「空中権」売買の発想はアメリカで、私も過去に現地を見てきましたが、学校とか教会とか、日本では神社仏閣や墓地も、「空中権」の売却が出来ると言われています。しかし一端売却した空中権は取り返すことが出来ず、建て替えして大型建築物にする可能性がある場合は、避けた方が良いと思います。 過去にＪＲ東日本が、東京駅上空の空中権を周辺に売却し、赤煉瓦駅舎の復元工事費500億円の大半を賄った例があると聞いています。ニューヨークのトランプタワーも、隣のティファニー本店から37年前に、10億円余で買い取ってより高層化したものです。実にわかりやすい事例だと思って、紹介しています。 しかし容積率そのものは、建物の安全性保全の観点からあるもので、それを無視して高層化するのは、「節度をもって」と言いたい。年末のＢＳＴＶ番組で、42年前につくられた「タワーリング･インフェルノ」を観た。高層建物は、火災には弱い。「空中権」を売る方は良いが、買う方はほどほどに考えたら良いのだが。 ここまで書いて夜のニュースを観ていたら、トランプタワーから火災が発生したという。私の心配も、現実味を帯びてきました。大統領は、ホワイトハウスにいて難を逃れていますが、37年前の「メリット」が今頃になって「デメリット」にならないと良いのですが。 |