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2016,10,24, Monday
23日(日)13:30から、サンポートホール51会議室で、今年度初の定借アドバイザー養成講座の初級編を開講しました。ホームページに実施予定を掲載するのを忘れたり、周知が不十分だったと大いに反省をしています。
11月にもう一度、初級編を開講して、12月17日(土)昼から初級合格者のための上級編を、同じサンポートホールで行います。昨年は四国で7名の上級定借アドバイザーが誕生しています。 主催は、特定非営利活動法人(ＮＰＯ法人)香川県定期借地借家権推進機構です。機構は26年9月に設立しましたが、26年と27年はインスペクションの制度構築に追われ、このアドバイザー養成講座の開講が出来ていませんでした。全国では20の都道府県で連合会も組織され、「定期借地借家権」の普及に努めています。 「定期借地権」は平成4年8月1日から、法律ですから全国一斉に動き始めました。「定期借地権」は、バブル崩壊による土地価格の大幅下落、家賃の下落、賃貸住宅の入居率の大幅低下という混乱の時代に生まれました。 しかしその必要性は数年前から言われていて、立案は当然地価が高騰した頃に考えられたもので、同時にこれは世界と同水準のルールです。つまり貸したら帰ってこないというのは、昭和16年に戦争遂行のために改悪された日本独自のルールです。 導入当初は、バブル崩壊でどの業界も必死に生き残りを模索していました。住宅メーカーも、賃貸住宅の新築工事の受注が前年同月比半減という中で、時代の寵児のような「定期借地権」が脚光を浴びてきました。 住宅メーカーは地主さんの相続対策、土地活用として定期借地権分譲を提案し購入者に住宅を販売することで、賃貸住宅の受注減をカバーしていたとは、「相続対策、空き家問題定期借地がすべて解決します」の著者岩宗繁樹氏が書いている言葉です。氏は当時、積水ハウスに勤務されて現場を良く見ていました。 定期借地権とは文字通り、一定の契約期間だけ建物の所有を目的として土地の賃貸借が行われて、期間満了後に更新はなく建物を解体して地主さんへ返還するという仕組みです。その間は地代が発生し、賃借人は毎月それを支払うことによって、自分の建物を安定してその期間(50年間など長期)所有使用することが出来ます。 また平成12年3月1日から、定期借家権(「定期借地権」とは異なる)が誕生しています。こちらも有期の、建物賃貸借契約です。こちらも更新がなく、契約期間は居住用にあっては２～3年程度、事業用建物にあっては５～10年のように実務では契約が行われています。 ただし「定期借家権」にあっては、更新はどんな場合でも法律が許さず、家賃の滞納がないとかルールをきちんと守る人などには、「再契約」で対応しています。いずれにしても契約期間内という、ある意味当たり前のことが出来るシステムが動いています。 私は「定期借地借家権」が絶対で、それでなければならないとは考えていません。一つの選択肢が増えて、消費者はより多くの中から快適な住まいを選べるようになると考えています。ドラえもんのポケットを増やす感じです。 これからますます、低所得の時代がやって来ます。これまでのようなアルバイトも、マイナンバー制度導入でたちまちは閉ざされます。そんな時代に政府の言うように所得を増やせと言っても簡単にはなりません。所得が増えないのなら、出費を抑制することで使えるお金が増えることになります。 私は、住宅関連の出費を限りなく抑えるべきだと考えています。金額から言うならば①土地付き新築住宅>②土地付き中古住宅>③定期借地権の新築住宅>④定期借地権付中古住宅>⑤賃貸住宅となりますか。しかし「快適空間」であることが、住宅の大前提であります。 われわれは、「定期借地借家権」の周知にまず務めます。宅建業者や建築業者そしてエンドユーザーにまで周知をはかり、それを決して強制するものではありませんが、快適住環境をできる限り安価で提供したい。 定期借地権住宅も独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からは、フラット35という商品名で融資が新築も中古もつきます。残念ながらその他金融機関は、いまは融資に慎重な姿勢を崩していません。全国津々浦々一つあれば、郵便局のような利便性が保証されています。 特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構はここをクリック  |
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