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2014,12,31, Wednesday
大晦日になりました。1年間、多くの皆様にお越し頂き、ありがとうございます。感謝に堪えません。毎日のお客様がコンスタントに千名を超えるようになって、松野不動産のＨＰから出ていくように言われています。ＳＥＯ対策とか、私には分かりませんが、物件の閲覧者より会長日記の読者が多いのも良くないようです。
会長日記を読んだ人が物件検索も見てくれると良いのかも知れませんが、そうもいきません。例え必要ないと言われても、きっとどこかでまた書いていると思います。ここは年末年始の暇を利用して、私の来年の「不動産業界課題」を2つ書いて見ます。 まず中古マンションですが、国土交通省は12月24日、耐震性の不足する老朽化マンションを、区分所有者等の５分の４以上の賛成で一括売却できるようにした「マンション敷地売却制度」の具体的な進め方の指針をまとめて発表しました。 同省のホームページで、「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」として公表しました。12月26日には、「マンション敷地売却関連書式・支援制度集」の公表を予定しているとも書かれています。このネタは、新建ハウジングメルマガより引用しています。 クリスマスプレゼントみたいな、国土交通省からの老朽マンション対策の新策です。これまで国土交通省は、昭和56年5月までに完成した旧耐震マンションは、建て替えることを柱に、耐震強度アップに必死になっていました。しかし居住者の年齢や懐具合によって、それがなかなか進まず、ついに秘策を出したという印象です。以下は、国土交通省からの発表です マンションのストックは、国土交通省の推計では平成25年末現在で約601万戸、このうち旧耐震基準に基づき建設されたものは約106万戸となっていますが、これまで建替えについては累計で196件、約15,500戸（いずれも平成26年４月時点）しか進んでいない状況にあります。 南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生が切迫している中、特に既存のマンションの耐震改修や建替えによる耐震化については、緊急を要する課題となっています。 このうち、耐震改修については、平成25年の耐震改修促進法の改正により耐震性不足のマンションの耐震改修に係る決議要件の緩和等を行っており、次の課題として、建替えの促進策が強く求められていました。しかし、建て替えは居住者の年齢、後継者の有無、経済状況等によって、大きく事情が異なります。 それでも国は平成26年に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」を改正し、①マンション敷地売却制度及び②容積率の緩和特例が創設されたところであり、これによる「マンションの建替え等」（マンションの建替え又は除却する必要のあるマンションに係るマンション敷地売却をいう。以下同じ。）の促進が期待されています。 本ガイドラインは、改正後の同法第４条第１項の規定に基づき定められた「マンションの建替え等の円滑化に関する基本的な方針」において「国は、マンションの建替え等の進め方に関する実務的指針を作成し、地方公共団体と連携し、その普及に努めることとする。」とされたことを受け、耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却の進め方に関する指針として作成したものです。 これに対して、ＮＰＯ法人徳島県定期借地借家権推進機構が、既存マンションの敷地(敷地権)を、底地権(一つの土地を「底地権と借地権」の二つとして借地権にマンションが建っていると考えるのです)として第三者へ売却し、それを原資として定期借地権付きマンションの耐震化改修工事をして建物を活用する案を提唱しています。 (中略)概略的な事業イメージは、資金不足により更新が進まない老朽マンションに対し、 ア．事業者（自治体、市民ファンド、民間ファンド等）へ底地売却 イ．底地に定期借地権を設定し、所有権付マンションから定期借地権付マンションへ変更 ウ．区分所有者は、底地売却代金を原資として大規模修繕 エ．事業者は地代収入により運用 というスキームとなります。 底地権を売却して、その原資で耐震改修工事をする。一方底地を買った自治体等などには、毎月の地代が入ります。自治体は耐震改修工事費補助のためにすでに多くの出費をしようとしています。底地を買うことは、あながち無謀とは言えないと思います。 当底地売却・定借活用モデルの特徴は、建て替えではなく、大規模修繕、リノベーション等によるストック活用型の再生を前提としているところにあります。また、底地売却代金を原資とするため、資金不足問題は解決されるほか、前記の建て替え型とは異なった次のような長所を有しています。 ・建て替えとは異なり、大規模修繕等はコストを低く抑えられるほか、その内容についても、資金（底地売却代金）に応じて調整できるため、地価水準が低い地方都市にも、相応に適用対象が広がる。 ・事業者は、地代収入により投下資本の回収及び運用を行うため、適用対象が、建て替え型のような容積余剰や販売見込み等の前提条件による制約を受けない。 ・ストック活用型であり、住宅供給量の過剰増加には繋がらない。 私も老後は、マンション生活かと思います。はたまた鉄筋コンクリート造の老人ホームか。しかし、いつおこるか分からない南海地震や東南海地震にばかり考えてはいられないのが本音です。もう10年か20年の居住空間です。今が良ければ、先のことなど死後の世界だとも正直思います。 しかし私は、反面不動産業者です。これから先の住環境にも、配慮が必要だと考えています。これからの新築分譲マンションは、定期借地権付き分譲マンショにすべきです。 50年とかの契約期間が到来すれば、解体して土地を地主へ返還します。するとこれ以上の老朽化はあり得なくなり、100年200年持続可能なサイクルが出来ると思うのですが。 ここをクリック |
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2014,12,30, Tuesday
毎年この時期に、仏生山商工振興会年末大売り出しが行われています。その抽選会が、2014年(平成26)は昨日と本日30日の両日、仏生山コミュニティセンター内特設会場で行われました。私も最終日の午後から、手伝いに出かけることにしています。
その昔、麺職人をしている頃は、今と同じように振興会員ではありましたが、大晦日まで仕事をしていて、売り出しの抽選会へ行くことが出来ませんでした。その懺悔もあって、ほぼ必ず行くことにしています。そして本日は、町内の街路灯が新しくなったことを祝して、はじめて抽選会場で餅をついて振る舞うことになりました。 私の自宅は仏生山コミュニティセンターの至近であり、予定の9時前に行きました。それでももう1人の「松野さん(最近は仏生山町の松野と言えば彼のことになっています)」や香川さん、センター長の十河寛敬氏らが先に来ていました。彼らは、本当によくやります。 餅つきと言えば、松野不動産でも、もう10年前になりますが最初の事務所移転を記念して10年間、餅つき大会をしていました。現社長も小学生の頃、餅をついていました。出作町のみなさんに手伝いをお願いして、10年計画ではじめて、終えました。 私は、餅つきが好きなのでしょうね。かといって食べた餅は、一個だけです。餅が大好きというわけでもないのに、餅つきは大好きです。ここでも町のヒーローが登場しています。藤本君福井君、私たちの子世代です。次の世代に、何とか夢と期待をつなげたい。    |
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2014,12,29, Monday
本日29日で、本年の営業は終わりです。1年間、ご贔屓ありがとうございます。新年は4日(日)から営業を開始します。新年も宜しくお願いします。年末年始は、寒いようです。雪もほどほど、御来光が拝めたら良いですね。営業は本日で終わりますが、会長日記は明日も続きます。
さて本日は、恩師の萬木淳一先生が率いる画人の会が、書きためた力作の展示会を開催するとの案内が届きました。案内状には、「世界遺産に指定された富士山に写生、スケッチに出かけました。第1次4月21～24日、第2次12月17～20日、連日荘厳な富士に感動して夢中で描きました」、このように書かれています。 日時は平成27年1月4日(日)～10日(土)9:30～16:30、初日と最終日はそれぞれ短縮されます。会場は、高松市番町「香川県文化会館」入場無料であります。地下に駐車場がありましたが、満車であれば西側髙松高校の地下にも県営の大型駐車場が完備しています。ただし、どちらも有料です。 出展者は、萬木淳一氏をはじめ、22名が名を連ねています。萬木淳一先生のアトリエには、大きな展示作品がありました。未完成とのことですが、サイズは素人の私には測りかねますが、50号はあるように思いました。みなさん、どうぞ会場で堪能下さいませ。  |
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2014,12,28, Sunday
長いタイトルですが、毎年この時期になると大間のマグロ漁を扱ったテレビ東京の番組が、長く続いています。毎年必ず楽しみにしてみています。大物マグロをめぐり、老若男達が死闘を繰り返しています。加えて今年は、そのマグロを使った料理をしている名店が紹介されていました。
なかなか面白いところに目を付けたと、今年の企画に感心しました。マグロが釣れる釣れないというのは、運もあると思いますが、やはり名人と呼ばれている人は人以上の努力をしていますね。偶然と言うより、やはり必然と言わざるを得ないと思います。その命がけでつり上げたマグロを、丁寧に扱う若き料理人。 テレビ東京という放送局は、メジャーと言われる日本テレビやTBSなどに比べたら、後発局のように私は思っています。それだけに工夫があって、面白い番組を提供しています。私は、大間のマグロシリーズを必ず観ています。経済番組も面白いのですが、大間のマグロも絶品です。 毎回人物を中心に扱い、マグロはあくまでも脇役ですが、今年は老漁師を慕う中学生などが出てきて、好感が持てました。血縁だけが後継者ではありません。若者が、目的を持って仕事を選ぶのは良いことです。無目的な人生を歩むことほど、不幸なことはありません。 有難いことに私など、還暦を過ぎたらもう迷いがありません。どうせ死ぬまでに出来ることには、もう限られています。それをひたすら、完遂するだけです。しかし若い人は、悩みますよね。可能性が大きいだけに、迷いも多いのです。縁もゆかりもない老漁師の弟子入りを希望する中学生、がんばれよ。 また84歳の老人には、同情もしました。奥さんが言う「お金がない」という言葉に、思わず涙も出ました。私はテレビを観ても、泣いています。一か八か、それを仕事にするのは、家族には過酷です。不動産業も一か八かと言われますが、私は継続発展の可能性が大きい、賃貸管理業へ歩を進めました。 そうは言ってもたいした業績ではありませんが、「医師、教師と同じように漁師も、マグロ以上に学習をしないといけない」という漁師さんの発言には、大いに啓発されました。 今日は、良い涙がこぼれました。朝仕事に行って、病院で倒れた看護師さんの夫。もちろん漁師ですが、２人の女の子を学校へ送って、家を掃除して船出します。人よりも早く漁場へ行きたいところですが、彼は子育てを優先しています。こんな真面目な男が、どうして不幸になるのかな。 |
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2014,12,27, Saturday
私の生まれたところは、高松市の南部中核都市仏生山町の真ん中どころです。極近くに、仏生山コミュニティセンターがあります。昔の庁舎跡です。だからというのではありませんが、町の中心です。そこに出作１丁目と、同２丁目があります。本日はそこの若者男子と、１家族が揃いました。
私にはプチお願いがありました。一杯呑む前に、私の「「ＮＰＯ法人仏生山魂再開発フォーラム」の概要を聞いて貰いたいと考えていました。それを肴にして、ワイワイがやがややって貰って良いのです。場所は２丁目の魚将さんです。 この町内も人が減り、跡継ぎが同居していないところは、当然後継者が来ていません。私もここに住んで６２年。当然ここに集まっている若者の両親や祖父母にお世話になりました。その恩返しでもありませんが、私が誘って、何回かやっています。 「ＮＰＯ法人仏生山魂再開発フォーラム」というのは、私がこれまでの仏生山、これからの仏生山を考えるプラットホームとして、設立しようと考えている未来構想です。下手な作りですが、パワーポイントにまとめて、途中飛ばしながら自分の考えているＮＰＯ法人設立構想を語りました。 当然ＮＰＯ法人設立が目的ではなく、これからの100年200年300年を見据えた「賑わいの再創」が目的です。そのための手段として、ＮＰＯ法人を設立しようと考えています。私には3年前に、自分だけで大きな夢に挑戦して失敗した経験があります。 これから高松民病院が建設される、旧香川県農業試験場跡地の隣接に、丸い建物を建てて、その中に新しい仏生山商店街を再構築しようと考えました。その中には道の駅なども入れて、隣に集まる患者や看護者のための賑わいの場を提供としたのです。 総予算13億円で、インフラ整備や建物建築は弊社が行い、テナントで仏生山町のみなさんや賛同頂ける方に出店して貰うという構想でした。勿論土地の一部は、分譲住宅などとして売り出し、収支バランスも悪くない設定が完成しました。 しかしコンペで、「実現不可能」と判断されてわが案はあえなく敗退。今は別のグループが、計画をすすめています。そうなんです。相手は3社合同連合体でした。ここに、弊社の失敗の原因の一つがあったのです。幾ら頑張ったって、1社はやはり1社なのです。 そこで300年継続発展する、組織づくりの必要性を痛感しました。まちづくりやそこでの産業や雇用が、一朝一夕に出来るわけがないのです。それであれば理念を作り、その理念を継承してくれる若者を巻き込んで何とかしたい。 そもそもこの構想は、平成27年の元旦に発表するものですが、一番近くの私の気が置けない仲間に本日はプチおねだりでした。 |