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2017,05,31, Wednesday
来月の総会に向けて、最後でありますが年度的には最初の理事会が、新橋の第一ホテルで行われました。全宅連関係の理事会は、ここがよく使われています。理事さんも、前泊であればここをお使いになるようです。ＪＲ新橋駅から、機関車広場を通って徒歩5分もかかりません。田舎人にはわかりやすく、有難い会場です。
平成28年度事業報告と、収支決算報告案が議題です。29年度計画と予算は、前回の理事会で可決されています。全宅管理は、会員数６千社以上、業界最大の組織で、入会出来るのが宅建協会会員に限定されています。業界は「全宅系(宅建協会)」と「全日系」、そして大企業やそうでない企業の「その他系」に分かれています。 親組織の宅建協会は全国9.6万社で、全宅管理は会員１万社を目指しています。新年度の入会促進策として、平成29年度(平成29年4月1日からの1年間)に宅建業を開業して、全宅管理に入会する会員の入会金2万円を免除することになりました。会費は月額2千円ですから、間違いなく安いと思います。 いろいろなサービスが提供されていますが、有料のものもあります。選択制ですから、自社の都合に併せて利用するかどうするか決めれば良いのです。予約が必要ですが、弁護士への電話相談は無料です。 空き家は全国に約820万戸ありますが、そのうちのおおよそ490万戸は賃貸物件だと言われています。宅建業法に定める媒介(仲介)業は、入居者募集から鍵の引き渡しまで。その後の業務は、「賃貸管理業」になります。しかしこの部分に、法律の規定がありません。法制化に向けても、全宅管理がリーダーシップを取ろうとしています。 入居者からすると、困った時に相談出来るところがほしいですよね。最終的にはオーナーさんに相談するのですが、オーナー専門業者はいません。オーナー業は納税の範疇では業ですが、構えて待っているオーナーはまずいません。電話をしても、なかなか捕まらないのが常態です。ここに専門の賃貸管理業者が必要になるわけです。 オーナー自主管理だと、建物自体のメンテナンスもままならない。私もオーナーの１人ですから分かるのですが、自主的にメンテナンスすることはまず考えていません。専門知識を持つ第三者がいて、適正な状態を保つことが出来るのです。結果細かくメンテナンスする方が、20年、30年間の負担をトータルすると安上がりな場合が多い。 これから、ますます空き家が増えます。余っているのに、新築物件の建築が続いています。ハウスメーカーも必死ですし、金融機関からの貸し出し姿勢がザブザブで、超低金利です。産経新聞が「平成30年史」第５部バブル、それからという特集を始めています。 昭和バブルと今は、よく時代背景が似ていると警鐘を鳴らしています。私もたまたまですが、永野健二氏の「バブル」を読んでいます。一度読んでまた最初から読んでいます。実に面白い本で、またの機会に紹介します。昭和のバブルは、「株高」「不動産高」でした。 今の状態を仮に平成バブルと呼ぶと、今の主役はアパート・マンションです。また脇役かも知れませんが、「金融機関」は昭和バブルでも平成バブルでも大きく関与しています。公的資金導入など、あれだけ懲りたはずの金融機関ですが、準主役になりそうです。  |
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2017,05,30, Tuesday
公益財団法人不働産流通推進センターが主催する表題の勉強会が、千代田区永田町の同センター会議室で開催されました。もともと相続対策専門士は全国でもその数は少ない(240人)のですが、本日の参加者は30人限定です。講師は、ダンコンサルティング㈱取締役・石垣雄一郎税理士。私は何度か、先生の講義を拝聴しています。
 本日のお題は、「問題解決のための民事(家族)信託活用法」。家族信託は、最近の不動産業界のセミナーとして流行しています。流行だから廃りもあるのですが、私の見る限りでは、これは続くと思います。限りなく「顧客」の希望に合わせて、契約を作り上げることが出来ます。その汎用性のために、「信託法」は難解です。 石垣氏の弁によると、「世に出回っている信託の解説書は、いろいろ出来ると紹介しているが、その根拠条項が示されていない」と言うのです。そのため本日は「信託法」の全条(第271条)と、同施行令と同施行規則、信託計算規則が用意されています。 「家族信託」は、信託法の平成23年５月の改正から、これまでの「商事信託」では特別な資産家オンリーから、一般人にも使われる信託になって、市井の話題になっています。なぜかというと、日本人の長生きとボケに関係しています。食の欧米化とも関係して、脳溢血などの病気が増えています。 日本の法律は、その人の「意思」を重要視しています。そもそも契約は、「その不動産を売って下さい」、「はいいいですよ」で契約は成立です。これが民法が定める契約の基本です。不動産の契約では、必ず売買契約書を作りますが、これはあくまでもトラブル防止のため、つまり訴訟のため、譲渡所得税納付のためにあるのです。 とは少し言い過ぎですが、契約書はなくても良いのです。契約書には印紙を貼付します。契約書を作らなければ、印紙代もかかりません。また売買契約後には所有権移転登記をしますが、これも任意です。しなければならない登記は、建物新築時の表示登記だけです。これだけは法律に規定があります。しかし、登記がないと第三者に対抗することが出来ませんが。 本日は一班を５人で構成し、その中で家族信託の課題を話し合い、それをまとめて各班から発表するものです。レベルは非常に高い。本日の参加者は、宅地建物取引士30万人の中から、5年間の実務経験を経て試験に合格した「公認不動産コンサルティングマスター(２万人弱)」の内、相続対策専門士の資格を得た人達です。 家族信託は、財産(自宅だけでも資産です)を持っている人が、ボケる前に、例えば子どもらに財産の活用を委任します。その任される子どもを受託者と言います。頼む人は「委託者」、自宅ではありませんがアパートなどではそこから得られる「家賃」を「受益権」と言います。 通常は、委託者がこれまで通り家賃などの「受益権」を得ます。この仕組みを組成した後に親である委託者がボケたら、そこから子どもの受託者が面倒を見るという仕組みです。これは財産の大小にかかわらず、使える仕組みです。 ボケというと、成年後見制度がありますが、こちらは使いにくい。しかしいずれにしても、意思がはっきりしている時に出来る手当で、ボケてからは何も出来ないのが、日本の法制です。私は65歳、もう準備しています。       |
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2017,05,29, Monday
住宅地図のパイオニア「ゼンリン社」が、コンビニエンスストア大手「セブン‐イレブン・ジャパン」のショップで、全国版住宅地図のプリント印刷サービスを展開しています。「セブン‐イレブン」の店であれば、全国津々浦々で使えるようです。ただし、コピープリンターがあることが条件。それはそうだろう。
何種類かの使い方があるようですが、私は最下段のアドレスにパソコンでアクセスして、住所(香川県)・小豆郡・小豆島町と選択し、最後に地番を入れてみました。失礼ながらこのあたりだと、建物の数が少ないので、広範囲の地図でしたが、十分使えます。 パソコンで上記の予約をして、番号を受け取ります。それを持って、「セブン‐イレブン」へ行き、コピープリンターの前に立ちます。ここで少し迷いました。というのも、ここへ来てパソコン操作と同じ場所の特定をする機能もあります。こんがりがちですが、この操作のすぐ上の画面を選択して、先の番号を打ち込むと印刷へ進みます。 料金はＡ３カラーで、300円します。現金かプリペイドカードで支払います。ここから印刷が始まります。印刷物は鮮やかで、十分使えます。このあたりは、行政からのサービス、例えば印鑑証明や住民票を印刷して出すのと同じです。プリンターには、富士ゼロックスと書かれています。 私の周辺でも、コンビニがオープンして一年もしないうちに閉店することもあるコンビニ業界。銀行機能や行政の出先機能と、全国に多店舗展開する郵便局にも負けていません。気がつかない内に、多くの決済機能も持っています。特に若者には、なくてはならない「場所」となっています。 私も、不動産契約の前の「重要事項説明」をします。コンビニの撤退は、周辺環境の変化に該当しますが、宅建業者の責任でないこと、また不利益を被ったと文句を言わないようにと特約説明をします。そうそう賃貸借契約では、「車庫証明の発行」は有料と説明しています。もちろん、重要事項説明書にも明記されています。 本日入居者から「嫁が払った車庫証明料が高すぎる」、後から聞いた夫が怒りの電話。重要事項説明でも、万一車庫証明が必要になったら3千円プラス消費税と明記して説明し、発行要求があった際には事前に３千円プラス税と断って、了解の後に発行します。 場合によっては警察交通課からの問い合わせもあり、これも業務の一環ですが、お客様が怒るほどの高額とは考えていません。また車庫証明発行件数は、それほど多くありません。困るのは、「車庫飛ばし」と呼ばれる証明を得るだけのための駐車場契約です。背景にはいろいろな事象が、内在しています。 ここをクリック |
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2017,05,28, Sunday
取り組んでいる「高松市出作町191-1」熊野神社の社務所建設委員会が、もうはや7回目を迎えています。本日は9時から、拝殿で遙拝の後、会議が始まりました。現在は、旧所の建物解体中であります。既存の建物は2階建でしたが、新しい社務所は平家建て、こぢんまりとした建物になります。
 心配していた建築費の寄進ですが、予定していた1,600万円を超えて2,200万円超集まったそうです。これで予定していた社務所が出来そうです。すでに解体のための神事を、終えています。秋の例大祭(10月第4日曜日)までには、完成の予定で工事が進みます。 どこでもそうであるように、最近は神社仏閣の御利益がないと言って、特に若者たちに神社の存在感がないと思われている。私の世代はまだ、年末年始は神社詣でをする習慣があるし、子供らにもそのように教えました。孫が出来たら、恐らく嫌がるのを強制して連れて行くと思います。 心の中の問題ですから、目に見える御利益はありません。何だかよく分からないが、境内に入ったら木がうっそうとしているからか、威厳のようなものを感じる。参拝の作法に従って手を合わせると、何だか「良い子」になったような気もします。 ここの熊野神社は、もちろん紀ノ國の音無川のほとりに鎮まります熊野本宮大社からの分霊であることは間違いのないことですが、来歴は残念ながら資料の散逸や消失により、年代はもとより当地のいずれの人々によってこの地に創建されたのかも判然としません。 記録に登場するのは、元禄14年(1701)になってであります。元禄15年12月14日の深夜に、四十七士が両国の蕎麦屋の二階に全員集結し、蕎麦を肴に最後の宴を開いてから討ち入りにでかけたという忠臣蔵(浅野事件)のころであります。   境内には樹齢500数十年のクロガネモチがあり、残念ながら平成18年に枯死したのですが、これから逆算すると1450年の室町幕府の時代で、政局は安定せず一揆も各地で発生した時代。もう少し早かったとしても、鎌倉幕府の御代で、いずれにしても民が豊かな生活で神社を建立するという時代ではなかったように思うのですが。 こう考えても先人の発想力と実行力は、凄いものがある。どう考えても間尺に合わないことが、身の回りに現存する。城の石崖にしても、機械のない時代にどうしてあんなものが出来たのか。恐らくそれが、日本人の底力なのだろう。 |
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2017,05,27, Saturday
本日11時から高松国際ホテルにおいて、自由民主党香川県支部連合会総務会が、昼13時から県連大会が開催されました。私は「職域支部長」の肩書きで、代議員のひとりとして参加しました。正直退屈な総会ですが、世の中が自民党与党として動いています。組織の代表としては、好き嫌いでは動けません。
政治関係の大会は、なんと言っても冒頭の挨拶時間の長いのにまず辟易します。県連常任顧問の、国会議員の挨拶が続きます。その後の議事は、総務会長の宮本県議の議長で進みます。特徴は、最後に「大会決議」を必ず可決して、県連大会で披露します。 昨年の県連大会は、磯崎仁彦氏の2度目の参議院選挙の前で、「当選祈願」の勝ちどきを挙げた記憶があります。7月10日の投開票、磯崎仁彦氏は全国一早いスピード当選でした。今日も磯崎氏と話していたのですが、磯崎氏の体型は高校生のままだとか、うらやましいお人です。この人は、政治資金パーティーをこれまでやったことがない。 今年中にも衆議院選挙があるやも知れない情勢ですが、自民党は平成21年の総選挙(衆議院選挙)の敗北の反省がよく効いています。立党以来護り続けてきた自由と民主の旗の下、時代に適さないものは改め、謙虚になることを肌で覚えたようです。 さて直前選挙は、東京都議選です。確か7月2日(日)の投開票でしたが、18歳投票年齢引き下げがどのように影響するか、また「都民ファースト」がどこまで議席を伸ばすのか。そして私が最も関心を寄せているのが「公明党」の動きです。 私の知るところでは、公明党は東京都議選に一番力を入れて、地方から東京へ投票の依頼行脚をするくらいの力の入れようです。公明党の母体である宗教法人創価学会の許認可が、東京都となっているように聞いています。それで都議選に、力が入っているのです。 東京都議選では、自民党と公明党の蜜月関係が一部壊れて、公明党は「都民ファースト」と手を組みます。これで、創価学会応援都議会議員を増やそうとしています。結果次第で、全国の自民党と公明党に亀裂が入るようになれば、3分の２を取って憲法改選をやろうとしている自民党にも暗雲が立ちこめる？  |