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2017,09,30, Saturday
タイトルは大袈裟ですが、クラブの裏同好会です。ほぼ毎月開催されています。相談役にL吉村屹、会長北村昌史ライオン、幹事がL若松茂行のお世話役です。会場の選定は、L若松茂行の仕事のよう。5,000円で飲み放題の店を、彼が探してきます。居酒屋同好会ですから当然居酒屋での開催が多いのですが、今日は初イタリアンでした。
会場は高松市片原町10-18、ライオン通りに面した洒落た店です。店の前を行ったり来たりしたＬ佐久間勝は、「まさか」といつもの居酒屋を探していたそうです。「アルヴォッキオ・ドゥオモ」という店名は、何度聞いても言えません。日本人の私が、最も苦手な発音です。 イタリアンですから、ハムにワイン、北村昌史ライオンが食事代より高いワインを2本ドネーションしてくれました。良い味していましたが、飲み放題の店のワインも、そこそこの味をしていました。われわれのテーブルは大人数で奥の方にしつらえられていましたが、程なく店内は満席。 野菜やいろいろ出てきますが、極めつけはピザとパスタ。過去の肉の店もそうでしたが、5,000円ポッチで飲み放題は高松でも名店は難しい。裏同好会で、毎月の会費の徴収がありません。加えてドタキャンもあったりして、L若松茂行の工夫は大変なものです。座る前に、必ず5,000円を徴収されます。 本日はゲストとして、高松玉藻ライオンズクラブから岡森和子元会長、高松屋島ライオンズクラブから幹事のL藤原賢一と美人会員さんが来ていました。ありがとうございました。あれもこれもL若松茂行の善行です。ご苦労さまです。ありがとうございます。 |
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2017,09,29, Friday
17時から、瓦町フラッグ8階市民活動センターにおいて、公益財団法人オイスカ四国支部高松協議会の役員会が開催されました。古くからの会員さんは、四国旅客鉄道株式会社取締役会長・泉雅文氏が会長に就任されて、一昔前の会勢を取り戻していると大変喜んでいました。私は坂出協議会にいたため、高松のことはよく分かりません。
役員の一人の塚田修一氏は、ともに元PTA会長で30年来の仲になります。現在は会長代行で、私が副会長、ともに泉雅文会長を補佐する役のはずですが、泉雅文会長のパワーに押され気味、会員増強をあっという間にやり続けています。何の組織であっても、数は会勢を変えます。 その泉雅文会長の声がけで、瓦町駅近の居酒屋で懇親会をしました。もちろん事前の、予定調整は出来ています。2時間3,000円の庶民コースに、泉雅文会長は秘書と共に参加されます。「さあまた頑張ろう」と腰を上げて、隣の瓦町フラッグビル2階の瓦町駅へ行きました。 大勢の人で、改札口がごった返していました。何があったのかと身構えたのですが、何らかの故障で、電車が立ち往生していると言うのです。早晩動き出しそうだというので安心して、オイスカ職員と3人で2次会へ行きました。あくまでもアクシデントに対応する措置ですが、こんなラッキーなことはそうありません。 ほんの少し時間稼ぎと言いながら、「ママ琴電動いているか確認して」「動いているって」それでは電車で帰ろう。オイスカ職員も琴平線です。報道によれば、29日午後7時20分頃、高松築港－片原町駅間で、高松築港発滝宮行き電車(2両編成)が故障し、運行が出来なくなった。同11時までに見合わせた区間は、琴平線の滝宮－琴平間で、復旧の見通しは立っていない。 瓦町駅からタクシーへ、彼らは私を下ろして遙か彼方まで帰りました。ご苦労様でした。でも二人の性格が分かり、有益な時間でした。それはそうと、明日のコトデンは大丈夫かな。また明日も、私はコトデンを利用します。 |
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2017,09,28, Thursday
国土交通省の呼びかけに応じて、県内では同協議会が動いています。国土交通省は全国に働きかけて、その地方独特の「安心あんぜん住宅」のモデルを創ることを奨励して、そのための交付金も出しています。これに呼応して、(一社)ワールドインスペクション(代表大北和則氏)を中心とした組織が立ち上がっています。
私も24年にインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」のための組織を立ち上げましたが、大北和則氏は、この組織のために県会議員・市会議員まで協力を求めています。考えられない発想の豊かさ。勿論建築士や施工業者、不動産業者や不動産鑑定士もいます。 また流行と言ったら失礼ですが、ファィナンス(銀行融資)が新たに重要ファクターとして加わっています。銀行融資が付かない住宅では、昨今そんなものを創っても仕方ないのです。ほとんどの住宅取得は、銀行融資がついています。そのために事前に話し合いに、銀行関係者の同席を頼んでいます。 金融機関も独自の安心安全住宅に融資するようにと言われても、自分たちに独自の審査基準がある訳でもなく、大変困っています。建築屋さんからは、「さぬき安心あんぜん住宅」は、地元金融機関からしか融資を受けないという案を出していました。私の感触では、ネット銀行からの融資案件は下火になっています。昨今は、元に戻っています。 地方独自の安心あんぜん住宅の中には、「リバースモーゲッジ(住宅を担保にして融資を受ける。返済は死亡後使わなくなって銀行が処分換金)」も総論としてはあり得るのですが、田舎の価格が安い建物に適用できるかという鑑定士の意見もありました。リバースモーゲッジをテーマにして、私も香川菊池寛賞を狙いました。おおいに関心があります。 イメージとしては、東京圏など大都市の時価1億円以上の住宅。先の不動産鑑定士が言うように、県下の田舎(失礼ですが)の家屋では、このスキムが使えないというのは私にも理解が出来ます。仮に1千円の評価の住宅であれば、貸し出せるのは300万円程度。何年間の融資になるか分からないもので、低めに押さえざるを得ません。 また私は「木育」という大げさな話ではなくても、木材の活用、それも積層材の活用に期待を抱いています。CLT(クロス・ラミネーテッド・テンバー直交集成板)で、家屋を建築する方法を新たなさぬき安心あんぜん住宅としたらどうかと考えています。木にはあまり縁ないところで、創ってみたら面白いのではないでしょうか。 赤松昭信会長(㈱双葉興業会長)の話ですが、高知早明浦ダムのある大川村へ植林と下草刈りに行った。世話をして下さる人は、高齢者ばかり。若い人が全くいない。林業が業でなくなってしまった。私は檜の5寸柱ではない、細い木を接着して太い木を創るという発想に拍手を送りたい。 |
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2017,09,27, Wednesday
時代が変われば、あらゆる価値が変化する。思いもしなかった人口減少時代を迎え、右肩上がりだった土地神話の土地や家屋も、土地神話の崩壊と共に東京など大都市の一部を除きマイナスの資産になりつつあります。全国に820万戸あると言われている「空き家」も、これが大きく影響しています。
国土交通省の推計によると、所有者の居所が判明しない「所有者不明土地」が全国の私有地の20％、九州を上回る面積に広がっている。土地神話が続いている時代は、相続登記も必ず行われていたものの、地価が下落した昨今では、相続しても固定資産税の納税義務や管理コストだけが残り、変更登記をする人が激減している。登記しなくても、固定資産税課税されることがあるのですが。 「登記」で、義務であるのは新築建物の表示登記ぐらいであるが、私の36年の業歴でも、「登記すれば勝てる」という印象が強い。つまり登記がなければ負けると、今でもそう思っています。これは登記すれば得をするからであり、不動産価格が下落し取引の当てがなければ、登記見送りによる所有者不明の土地や建物、山林は間違いなく増える。 既に被災地の復興や公共事業、固定資産税の徴収などに支障が出ており、「見捨てられた土地」が増えれば国土の荒廃は避けられない。不動産需要が落ち込む地方都市や中山間地では相続登記を急ぐ必要がなく、2代3代と重なった結果、相続対象者が膨大な数に膨れあがり、特定作業が極めて困難になっている。 平成27年に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空家特措法)」が施行されたことで、空家にしている者に助言、指導、勧告、命令、行政代執行を行うことが出来るようになった。それより、固定資産税課の持っている「真の所有者」の情報を、庁内で共有することが出来るようになった。実にばかげたことが、市井の常識のように当たり前に扱えることになったのです。 市区町村の税収の中で、固定資産税に頼る傾向は大きいのです。私の認識では6割程度の税収が、固定資産税から得ている市区町村があるのです。登記は法律で身を守る手当てですが、そのためには登録免許税という税金がかかる。身を守るためには、多少の出費は仕方ない。得するためですから。 私の立場でいうのは問題かも知れませんが、土地は地球の一部です。個人が持つ、所有権が強すぎます。他国は知りませんが、日本の所有権のあり方は、今一度考え直した方が良いと思います。特に不動産は、公共の福祉に貢献するという側面があります。 所有権の余談ですが、先の固定資産税は所有者に対して各市区町村で課税しますが、全国共通で1.4％(2.1％までOK)、併せて都市計画税0.3％(課税されていない市区町村あり)が課税されています。1.7％×60年で1.02、つまり所有していても60年間税金を払うと、また買うことに計算上はなります。 続いて余談ですが、国内の水源地や基地周辺の土地が外国人に買われているという話をよく聞きます。所有権があまりにも強いものだから、買ってしまえば何に使っても良い訳です。都市計画法などで大雑把な規正はありますが、クリアーすることは簡単です。 国は「経済財政運営と改革の基本方針2017」で、所有者不明の土地の有効活用に向けて、次期国会にも必要な法案を提案するように聞く。国や地方自治体が「一時預かり」とし、相続人が現れたら返還するような法案が待たれる。有効活用することで、不動産は喜ぶと思うのですが。 |
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2017,09,26, Tuesday
副題が、官民連携(PPP/PFI)事業の推進に向けたワークショップといういかにも官僚が好む言葉遣い。今日の官僚は、内閣府からと国土交通省から各一名、レグザムホール小ホール４階多目的大会議室に来ています。着席は討論するグループ毎に、A～Fまで各５～６人。市職や開発業者(建設・土木・上下水道)から、日本投資銀行まで来ています。
 企画運営するのは、㈱日本経済研究所です。要するに国はこのような株式会社へとりまとめを発注し、このシンクタンクからの年間活動報告を得て、それぞれの報告書とします。そういう意味では、優秀な人材が揃っています。私も、国土交通省の平成24年度国土交通省「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」に関係して、この仕組みを実感しました。 官僚の大雑把な話の後に、高松市と愛媛県西予市の職員から、それぞれが手がけている官民連携事業の概要と問題点が提起され、それを受けてグループ討論が行われます。そうそうその前にいつもの「有識者＝大学教授等」がいて、余計に話を見えにくくしている。彼らは、研究成果にはこだわりますが、時間の概念はありません。  時間の関係もあってか、ファシリテーター(進行役)が事前に決まっていて、自己紹介から始まります。２つの自治体からの発表を受けて、議論をしましたが、45分では十分どころか1つの案件だけでも時間が足りません。 ところでややこしい日本語訳ですが、公民が連携して公共サービスの提供を行うスキームをPPP（パブリック・プライベート・パートナーシップ：公民連携）と呼びます。またPFI（プライベイト・ファイナンス・イニシアティブ）とは、公共施設等の設計、建設、維持管理及び運営に、民間の資金とノウハウを活用し、公共サービスの提供を民間主導で行うことで、効率的かつ効果的な公共サービスの提供を図るという考え方です。 PFIは、PPPの代表的な手法の一つ。PPPの中には、PFI、指定管理者制度(高松市でも多くの施設に導入中)、市場化テスト、公設民営（DBO）方式、さらに包括的民間委託、自治体業務のアウトソーシング等も含まれます。 先に決まった、高松空港の民営化と呼ばれている事業も、公共施設等運営権方式(コンセッション)を活用したPFI事業であります。空港は既に全国10数カ所の取り組みが始まっています。私のざっくりした考えですが、国や地方公共団体にお金がないのです。お金と知恵を民間に頼るのが、官民連携(PPP/PFI)事業だと考えています。 発端は、サッチャー政権以降の英国で｢小さな政府｣への取り組みの中から、公共サービスの提供に民間の資金やノウハウを活用しようとする考え方として、PFIは1992年に導入されました。これに類似した公共事業分野への民間参画の取組は、世界各国においても行われており、PFIは｢小さな政府｣や｢民営化｣等行政財政改革の流れの一つとして捉えられるものです。 PFIは過去に日本国内では、ほとんど例のなかった本格的なプロジェクトファイナンス導入へもつながるものと期待されています。ただし、PFI事業は幅広い分野で検討されるべきものであり、PFIの手法の適用しやすい分野から導入を進めて行くのがのぞましいでしょう。 それで先の空港から、下水道や道路整備、公営住宅から「まちづくり」まで、官民連携(PPP/PFI)事業が使われ始めました。犠牲になっているのは、担当した市職です。今日の西予市の林さんも、初めてのことでどこかで勉強がしたいと言っていました。公務員教育を目指す、政策研究大学院大学が東京六本木にあります。せめて6ヶ月程度でも、派遣してやらないと。 議論はいろいろあるところですが、地方公共団体の大型プロジェクトは間違いなくこの方向へ動きます。市町村は、これからますます地方交付金が減ると覚悟しています。地方交付税を出し入れするより、私は国税・地方税の見直しが必要だと言っていますが。 また官民連携(PPP/PFI)事業と言っても、建物設備は民間で建設し、その後の運営も出来ますが、道路をつけたり橋を架けたりは公共でなければ出来ません。適材適所の見極めも、必要になってきます。失礼ながら、政令市や特定市以外の市職さんら田舎の公務員さんはこれまで、住民からの申請書をそのまま県へ運んでいたらそれで仕事になっていました。 それが今後は先に書いたように、知恵も勉強も求められることになります。人口減で税収が減額すると、公務員の数も削減。例外ではないのが、官民連携(PPP/PFI)事業など分からないと言って拒否している議員さん、あなたたちにも先がありませんよ。 |