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2013,06,03, Monday
国土交通省は、中古住宅流通促進を目的に、木造住宅の耐用年数を指針として策定する考えだ。5月17日に開催された「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」の報告書骨子案で示されたもの。現在の「20年で建物価値はゼロになる」といった一般的な市場慣習の改善を図る。
骨子案には、同研究会の方向性の１つとして、「中古住宅の評価を適正に行うにあたって、第三者が中古住宅の評価を使用価値（性能を含む）に基づいて評価するよう発想の転換を促す働きかけが必要」といった内容が盛り込まれた。 以上が、住宅新報社からの報道です。木造住宅の耐用年数は、まずは60年間、次段階では100年を目途に耐用年数が求められるところです。先の記事で言われているように20年で価値ゼロとなれば、つい妻の会わない現象が多いと思います。 住宅ローンも25年超、人生設計で一時的に働く期間が40年前後。仮に35歳で新築住宅を取得すれば定年(現在の)になるまで働いて住宅ローンがチャラになるだけ。その後どうするの、まさか退職金でまた新築するのと言いたくなります。 ここから中古住宅のリフォーム・リノベーションと第2幕が続くのですが、問題は20年住宅か60年住宅かで、基礎周りの先行投資が全く変わってくると思います。60年住宅となれば、おのずと基礎周りのコンクリートも、それに耐えうるものになるでしょう。 現実問題として実際の耐久性もありますが、私はもう一つの価値判断として、金融機関の取り組み方が大きな影響を及ぼすと思います。つまり、ローン期間は25～30年としても、残存価値を60年と仮定すれば、その後のリフォーム(太陽光発電設備を含む)にも前向きに融資がつくと思われます。 私は小欄でも何度か発言していますが、「定期借地権物件」を推進しています。土地本位制の融資から、建物を十分考慮した融資方法に徐々に変わるように希望しています。現況では、「定期借地権物件」に一般融資はつきません。馬鹿の一つ覚えのように、「定借？、駄目ですね」と融資担当者は自信で胸を張ります。 考えなくて良いのですね。民法で言うところの「強迫」による意思表示みたいなものです。「錯誤(勘違い)」は本人の側に過失があったかどうかが判断されますが、強迫による意思表示は、取り消すことができる（96条1項）。 「フラット35」と呼ばれる融資だけが、日本全国をカバーしています。昔の住宅金融公庫融資です。国策ですから、大勢の希望に添って長期固定金利ローンになっています。しかし借りる側からすれば選択肢として、短期固定でも良いから、長期固定ローンより安い金利のローンが欲しいというお客様もいます。 金融機関の頑なな金融方針も、国の指針が「木造住宅は60年は価値が継続しますよ」と言う指針を明確に示せば、いろいろバリエーションのある融資方法に大きく変わると期待をするところであります。 |