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2013,06,16, Sunday
不動産の話しで恐縮です。各都道府県ごとに、「都市計画区域」なるものを設定しています。宅地化を容認する地域区域のことです。この都市計画区域内にある土地に建物を建てようとする場合、その建物の敷地は「道路」に2m以上接していなければならないと規定されています(建築基準法43条1項)。
混乱するかも知れませんが、都市計画区域外に建設する場合には、建築基準法上の道路は不要です。道路がなくても、建築は出来るのです。高松市周辺では、十川西町や十川東町、東西の植田町、塩江町菅沢町あたりがそうです。どちらかというと田舎で、宅地化がさほど必要で無いところ？ それでも現実的には、都市計画区域内と同じような道路位置指定がなされています。どうも金融機関のローン条件に、そのような規定があるようです。それはそうですね。道路のないところに家が建っては、火事の消防車や救急車も入れません。法律ではなくて、実務の縛りとしてルール化されています。余談で話がそれてしまいました。 ここでいう「道路」とは、建築基準法42条に定義する道路で、公道の他に私道も含まれます。ただし私道の場合には、「位置指定道路」として、基準に合致したものでなければ認められません。私道でこれを建築基準法の道路とするためには、特定行政庁がする行政処分(指定)が必要となります。 まず道路幅員が4m以上なければなりません。そして①両端が他の道路に接続していなければならない(例外として、延長が35m以下の場合、35mごとに自動車の回転広場が設けられていること等)、②道が同一平面で交差・接続・屈曲する位置に「すみ切り」を設ける。③ぬかるみにならない構造であること等が定められています。 揉めるケースは、公道から位置指定道路の奥に宅地がある場合。建築基準法では、その道路が私道であっても基準を満たしていれば問題なく建築確認、つまり建築許可が出ます。その際に上下水道やガス管が、既に設置されているケースでは何ら問題になりませんが、築造してから10～20年も経過している場合に、改めて掘削をして配管をする際に道路所有者の許可(有料の場合もある)が必要なのか？ 手元にある(公社)静岡県宅地建物取引業協会の「宅建しずおか５月号(P7)」によれば、下水道法11条1項は、「排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地または排水設備を使用しなければ公共下水に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水施設を設置し、または他人の設置した排水施設を使用することが出来る」となっていると説明されています。 よって承諾なしに、他人の私道に下水管を通すことができます。ではでは、水道・ガス管はどうか。下水道の場合のような条文がないので、私道の所有者が承諾してくれないと出来ないことになるのですが、私道の通行権(袋地通行権・法定通行権)がある場合には承諾がいらないと書かれています。 なお通行権がない場合でも、「相隣関係の趣旨(相隣の土地建物相互の利用を調整する規定)を考え、下水道法に準じて、かつ、周囲の土地に及ぼす影響を考慮して、その私道に水道管・ガス管を引くことが出来る」との見解が有力であります。 以上の結論として、水道管ガス管の施設は土地所有者の承諾を必要とせず、また、当事者(ガス会社、水道は各市町)が土地所有者との民事紛争に巻き込まれないように承諾書を提出させることは差し支えないにしても、法律上は私道所有者の承諾は要らないことになります。 同時に、新築ローンの融資時に前面道路の所有権を持たないとして融資を断られたと言うことも聞きますが、「建築確認がとれたら融資する」というのが地元金融機関の見解だったようです。 われわれ仲介業者は、必要以上に私道位置指定道路に過敏になっていたふしがあります。弊社も恥ずかしながら、私道を公道と説明ミスをして数十万円弁済したことがありますが、その際も後で弁護士に話したら笑われました。「いつ相談するの？」、それは支払う「前でしょう！」という本日のおちでありました。 |