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2013,08,19, Monday
19日(月)は高松会場(高松テルサ)で、明20日(火)は丸亀会場(オークラホテル丸亀)で、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会の第1回研修会が開催されます。本日は13時から、日下雅彦会長の挨拶の後、「宅地建物取引業と人権」が、次に「香川県移住交流事業について」共に香川県職員のそれも女性管理職の説明でした。
メインは、「重要事項説明書・売買契約書の書き方特約文例のポイント」と題して、久しぶりに来高された並木英司(公益財団法人不働産流通近代化センター教育事業部審議役)氏の明快な解説です。久しぶりに並木英司氏も、大変張り切って、資料も充実していました。この資料は、数年間は十分使えるものだと思いました。   トイレで、「マツノ並やの」と冗談を言われましたが、とんでもない流石に場数を踏んだ並木さんの講演でした。重要事項説明書解説は、過去にも専門家数人がやったと記憶していますが、一番手というと語弊があるもので、よくわかった解説の一つであったと書いておきます。 最近の傾向として、「心理的事項」例えば自殺があったとか、火事があったとかも積極的に説明するように、宅地建物取引業法第47条第1号の「重要な事項」が具体的に例示されています。もっともこれ以外の重要な事項も、これからは必要に応じてどんどん増えることでしょう。 基本は、「自らが買う場合に求める説明」と言われています。法律に規定があろうが無かろうが、説明して欲しかったと自分が思うことを、買主へ説明しなさいと言うスタンスです。 先の心理的瑕疵もそうです。この家ではなくて、隣の離れで自殺があったのも、今は更地で駐車場にしていると言っても、私は説明をしたことがあります。隠していると、周りからの親切でことが段々大きくなって、1人死亡からひどい場合には2人死亡と拡大します。 前にも小欄で書きましたから、ご記憶の読者もいらっしゃることかと思いますが、この離れで自殺のあった物件は、看護師さんが「何の抵抗もなく」お買い求め下さいました。価格が約半分でした。看護師さんは職業柄、「死」は、特別忌諱に触れることでもないようです。 勿論売主にも、大変喜ばれました。不動産は求めている人の手に渡ると、金額の多寡でも、面積の大小、立地の善し悪しにも全く関係せずに、大変喜んで下さいます。私はすべて、「見える化」だと思います。 並木英司氏の解説に戻りますが、「告知書」の導入にも積極的な発言がありました。売主(所有者)の現状確認書ですが、「雨漏りを見ていない」とか「家の傾きがない」とか、「シロアリを現認していない」とかという項目が20くらいあります。 これに売主がYes・Noでチエックするようになっています。弊社もこれを法定書面とは別に添付しています。瑕疵(かし)というのは見えない傷ですから、例えば「雨漏りがあります」、だからこの値段で売却しますとなれば、問題はなくなります。 そしてこれが昨今の、「インスペクション」へと続いています。並木英司氏へ、四国連携加盟四国内約3500社は、3万円＋消費税でインスペクションを売主へ薦めていますと話したら、「それは画期的なことだ」と大変お褒めを頂きました。私がやっているのではなくて、日下雅彦会長が中心になって音頭をとっています。 話しがあちこちに飛びますが、「四国連携」のホームページでは、「インスペクションＡ500」の公表に踏み切りました。現在徳島・香川・愛媛県下でインスペクションをしています。これの次に続く情報も、開示していく予定です。こんな田舎では出来ないと思っている業者さんも、まずホームページを覗いてみてください。 並木英司氏の話に戻りますが、「土壌汚染対策法」が改正になっていることを、私は知りませんでした。「要措置区域内」と「形質変更時要届出区域内」が出来ています。私も先月の取引では、事前に土壌汚染を心配して検査をしました。ガソリンスタンド跡地等ではありませんでしたが、オイルを多用する業種で、売主に費用負担をお願いしました。 事なきを得て、契約にこぎ着けましたが、土壌汚染はその汚染土を処分するのに莫大な費用がかかります。でも避けては通れない、大きな壁です。 また「融資特約」という契約形態も、今流と言えば流行かも知れません。不動産は高額です。ポケットマネーで購入するという買主は、ほとんどいません。多くが、銀行融資を利用します。万一銀行融資がつかなかった場合には、契約解除をして、手付金はそのままお返しをするという契約です。 最後に、「反社会的勢力の排除」も並木英司氏は忘れていません。売買契約と賃貸借契約の両方に今はほとんど入っています。売買契約であれば、買主が反社会的勢力関係者(暴力団とか過激思想団)だと判明したら、手付金はもちろん売買代金まで売主が手にして、それでいて不動産は手元に戻ってきます。 万一所有権移転登記が完了していても、登記を元に戻し、売買代金は事実上損害賠償の名目ですが、全額没収になります。従ってどんな人が買うかの心配は、ほとんどいらなくなりました。 全体的に見たら一見売主に厳しくなりつつある不動産売買取引ですが、反社会的勢力に対しては、売主も頼もしい法の番人に守られています。うっかりミスもカバーされる方向にあります。 売買契約前に買主へ対しておこなう重要事項説明ですが、弊社では売主へも書面を作成し、買主と同じように売主にも内容を確認して頂きます。法律は最低限度の説明を義務づけていますが、神髄は「自らが買う場合に求める説明」です。業者責任も増えていますが、今日のようにみんなで「最新版」を勉強し、適正な報酬を得て国民の期待に応えることですね。 |