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2013,09,06, Friday
四国連携が、緩やかに動きはじめました。業界で言われている「四国連携パッケージ商品」、これは「インスペクション」と「シロアリ検査」と「住宅履歴」の3本柱を一つにまとめたものです。これを3万円(消費税別)で提供するものですが、日経の雑誌等からも取材が来ています。全国14の協議会の中で、ダントツ最安値商品です。
このパッケージ商品は、業務推進委員会(木村正美委員長・徳島)からの発信ですが、これと双璧をなす成果を上げているのが、この「実態調査委員会(松本邦夫委員長・愛媛)」です。昨年度に、ウェブアンケートを行い、四国内に自宅以外の住宅を持つ人に質問をしています。 アンケート結果でおよそ7割弱の人が、「手つかず」で放置したままという現状が明らかになりました。次の質問では、「どうにかなるものならばどうにかしたい」と願っている姿も浮き彫りになっています。どうすれば良いのか、相談するところも思いつかないとも答えています。 全国に、700万戸の「空き家」があります。このストック活用が、日本の地域の潜在力の源になります。例えば「賃貸」するとか、「売買」するとか、売主には資金が手に入り、その資金は親の介護などに使えます。恐らく固定資産税の滞納も大幅に改善されます。 一方借りたり買ったりした人は、建物は古いがリフォームを施すとそれなりに十分住める広い空間を手に入れることができます。またそれを仲介する不動産業者も、潤います。従って国も、これからの持続可能な循環型住宅供給策として、「中古住宅」の活用に重きを置き始めています。    本日の委員会は、松本邦夫委員長は愛媛県の宇和島から、委員は徳島から清水哲也さん、高知から氏原光隆さん、愛媛から新しく大西美雄さん、地元から大西一正さんが集まってくれています。数日前の大雨で、高松道・松山道・徳島道の一部で通行止めがまだ続いています。みなさん、遠路お越し下さいましてありがとうございます。 ところで委員さんの話を聞くと、四国4県でも行政の姿勢が随分違うなとビックリします。高知県では、高知市・南国市・香美市・いの町に都市計画法に定める線引き区域が限定的にあるそうです。広い県土の、ほんの少しだけです。香川県の面積を１とすると、徳島県が２倍、愛媛県が３倍、そして高知県は４倍あります。 話しの続きはその高知県の、高知市など市街化調整区域にあるテナントを仮定しています。市街化調整区域は、市街化を抑制する区域つまり建物の建築等は一定の許された用途に限り、その他にあっては原則建築を禁止するエリアです。行政にあっては、下水道などの社会インフラ整備を、市街化区域に限定するなど目安になっています。 例えばラーメン屋を、田んぼを転用して宅地化し、店舗建物を建築したとします。数年して最初繁盛していた店舗も、店主の病気が原因でやむなく閉店して、とりあえず賃貸することにします。求める用途は、飲食店舗限定だそうです。 ところがこの立地では、コンビニエンスのリクエストが多くて、その内の賃料が一番高いコンビニチェーン店に貸すことにしました。ところが高知県では、これを禁止しています。例示のようにラーメン店が、焼き肉店であれば良いのかも知れませんが、別用途の利用はまかり成らぬという指導だそうです。 別用途にしていた店舗が、行政指導で元に戻されたケースもあるそうです。そんな馬鹿なと私も思います。しかし法規制と言われれば、「お代官様ご無体な」と激昂しても従わざるを得ません。店舗を貸した賃料収入を、治療費に充てたいと思う元店主の思惑も水泡に帰します。 香川県の高松周辺に於いて、つまり私が知る範囲では、このような厳しい制限はありません。売買にあっても、市街化調整区域内既存建物の用途変更についてはさほど実質的な規制は聞いたことがありません。確かに浄化槽設置でも、規模と用途によって、槽の大小が変わりますから、その問題が指摘されることはあります。 つまり事務所として建築した建物を飲食店に改造すると、事務所用の浄化槽の大きさを10とすると、床面積が同じとしても飲食用になると50～100位のサイズが求められます。しかしその時間の経過で、下水道が敷設されるとこの浄化槽も利用しないことになります。 先の高知県では、海岸淵の自宅を家族の誰かの名義で所有していたら、避難のことを考慮して高台の安全なところへ家族の例えば息子の名義で住宅を買うことも出来ないと制限されるそうです。高台は市街化調整区域がほとんどですから、ここに自宅を所有するには、家族全員の「無資産証明」がいるようです。 これではみんな死ねと言わんばかりの、行政スタイルと言わざるを得ないと思います。何のために行政指導があるのか。市民県民が幸せに暮らせるようになるための調整弁だと私は思っています。ここが水の流れの方向まで決めてしまっては、本末転倒と言わざるを得ないのではありませんか。 今年のアンケートは、昨年同様ウェーブ調査に加え、宅建業者さんの手によって集めもします。香川県にあっては、今月14日と15日の不働産フェアー会場でも、面談調査をしてみます。もちろん他の３県内でもやりますが、まず隗からはじめよ。 |