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2013,09,13, Friday
ＮＰＯ法人近畿定期借地借家権推進機構(塩見宙理事長)が主催する、平成25年度2回目の研修会でした。前回は実務に携わっている「定借プレーヤー」の話しで、私が勝手に「夢の定借」と呼ぶにふさわしい現場を創造しているという話しでした。大いに満足して、帰ったものでした。
本日の話しは、「定期借地借家権」に関する事前の質問に対して、大阪弁護士会所属の清水良寛弁護士が答える、Ｑ＆Ａ式セミナーでした。前提として「定期借地借家権」の概説があって、質問に入っていきます。大阪には定借に強い税理士は多いのですが、弁護士は久々の登場です。  質問の中には、流石大阪と思わずうなる内容がありました。「受取報酬」の額についての質問です。売買契約時の報酬額は、売買価格×3％＋6万円(400万円超の場合の速算式)とその消費税が上限となっています。逆に言えば、これ以下であればいくらでも宜しいとなっています。 賃貸借契約の場合には、賃料の1ヶ月以内です。私はこの報酬規定には、大いに問題があると思っています。一番顕著な例ですと、ホームセンターやショッピングセンターの3,000～10,000坪の事業用定期借地権案件を成約させたとします。毎月の賃料も今では、1,800,000～6,000,000円程度です。 およそ1年程度かかって、この程度の報酬です。これが定期借地権契約でなくて、売買契約となると1800万円～6000万円と跳ね上がります。この報酬規定が、誕生から20年を過ぎても業界内で爆発的普及をしない「定期借地借家権」の実相なのかもしれません。 私が言いたいのは、「定期借地権」用の報酬規定を作るべきだと思います。今の報酬規定は、昭和45年に建設省告示として出されたものが、建設省告示が国土交通省告示に変わり、消費税が導入されてそれが付け加えられただけの変更にとどまっています。平成4年に誕生した「定期借地権」に対応するように、改正はなされていません。 本日の報酬額Ｑ＆Ａでは、「定期借地権」物件の建物価格は分かりますが、土地価格をどのように算定するかも大きな議論になっていました。とは言うものの弁護士先生の答えも、断定できるものではありません。一層のこと、「コンサルティング契約」で報酬を約束するのが最適かもしれません。 第2幕は、ＮＰＯ法人の石川知巳理事長の話でした。高齢者向けのビジネスですが、話し相手程度であれば、月額500円プラス消費税の会費で、保証付きであれば月額5000円で孤独死をなくしたいと活動している組織からの提案です。現在は、約1,000名の会員ですが、2,000名にまで拡大できれば、24時間365日有人対応でも、利益が出るとの試算をされています。  そのためにメディアへ露出を増やし、放送や新聞を大いに活用し、存在を広げているＮＰＯ法人理事長からの発言でした。孤独死は26.821名(1日あたり73名)にも及んでいますが、女性2割に対して男性8割だそうです。電話での相談は逆に、女性8割男性2割です。 また驚くことに、老人からの電話のほとんどは、9時から17時とほぼ決まっていて、イレギュラーなものはほとんどないというお行儀の良さ。今が70歳以上の超高齢者と言えば、戦前生まれです。何かと言うと、「社長連れてこんかい」とすぐ怒鳴る現代人とは、何だか人種民族が違うようにさえ思えるほどです。 今日の研修会に、速水英雄氏も研修担当理事としてお見えになっていましたが、その速水さんが、ファースト信託株式会社の畑山邦雄さんを紹介して下さいました。流石大都会の大阪です。これまでになかった新しいビジネスも誕生しているようです。次の研修ではどんなことが聞けるのか楽しみです。 高松からだと2～3時間の研修を聞くために、6～7時間かけて大阪まで出向きますが、先月の坪多晶子税理士と江口正夫弁護士の話しも、今日の話も、また来月も大阪に来ます。最近何だか大阪も、来る機会が増えました。それだけ大阪も、仕掛けているのですね ところで本日の大阪高松間バスは、往路復路共に満席に近い活況を呈していました。連休間近という日程も、影響しているのでしょうか。隣席に人が座ったのは初めての経験です。それも往路は、実に品の良い女性でした。私が2席使ってパソコンをしていたのですが、実に申し訳なさそうに着席されました。 JJJ最後の方で分かったのですが、何と弊社管理アパートのオーナー様でした。旦那様がされている仕事が、アパートマンションのブロードバンド化だと聞いたもので、「仕事の手が空いた時には、弊社へも営業にお越し下さい」的な意味で名刺をお渡ししました。予約なしで、「来た便に乗車」されて私の横の席でした。 私も拝顔するのは勿論初めてでしたが、御義父からの付き合いですから、御義母もよく存じています。ご本人は公務員ですが、届け出て許可を得て、不動産管理会社の代表取締役です。御義父が、「離婚せんか？しませんよ！」で社長就任された目出度い家は、御義父は残念ながら他界されましたが、現在11人家族だそうです。なるほど･･･部屋は常に満室です。  |