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2013,09,21, Saturday
今週2度目の大阪です。木曜日土曜日大阪で、かみさんには泊まったらと言われていますが、しかし金曜日は大変な1日でした。いなかったら大変でした。遅くなっても帰る時は帰る、泊まる時は泊まる。最近は大阪の交通事情も、ある程度分かるようになりました。地下鉄図も頭に入りました。
大阪へは高速バスが便利ですが、このところ高松からの往路は10分から20分遅れています。お陰で昼食抜きになり、体重の危険水域を回避しています。木曜日も土曜日も、結果的に昼抜きになりました。 さて「相続サロン」ですが、内田優弁護士が中心となって、東京に本部を置く「相続アドバイザー協議会」の「相続アドバイザー」20講座40時間を受講し資格を得た人のうち、在阪者が自主的に集い切磋琢磨している組織です。私も毎回案内を頂きながら、なかなか参加する機会を得られませんでした。 いみじくも本日、ここ大阪のどこかで「相続アドバイザー協議会」の「相続アドバイザー」20講座短期集中講座が開講されています。弊社の社員も一人参加しています。最近は毎年２回、東京と大阪で短期集中講座が開講されるようになっています。毎週受講のために四国から上京するのは、難儀です。 通常は毎週２時間で20回のコースですが、例えば土日祝で連続受講して40時間をクリアーしています。私も今となっては比較的初期の８期生で、「相続アドバイザー」として在籍しています。故内藤雄さんの「相続借金講座」は、野口賢次さんと双璧をなし、今でも忘れられない彼の命の語りでした。 さて本日の学習タイムは、「相続不動産の鑑定評価」不動産鑑定士杉本英樹さんの解説です。先の「相続アドバイザー協議会」の20講座の中にも、不動産鑑定評価の講座はありますが、知ると出来るとは別で、本日の３人の税理士公認鑑定士さんも途中で専門的意見を交えていました。 私が先の「相続アドバイザー」講座を受講した時は、不動産鑑定士の相続での出番は、「広大地」の評価が一番でした。場所にもよりますが、仮に千坪の土地があったとします。 マンション適地であればマンションの建築をするので問題がありませんが、一戸建て住宅の敷地とする場合には、６メートル道路を入れて公園をつくり、千坪のうち200坪は公共地として潰れ地が出来る。従ってここの面積は800坪だという主張がなされていました。 ところが今となっては、一定の割合で減歩することが税務処理上認められるようになりました。不動産鑑定士の相続案件は、多くの面積(一筆面積×数)を持つ大地主の相続財産評価に登場します。従って、高松周辺の相続案件では、登場の機会はそう多くはありません。 要するに相続税基本通達で評価する価格と、鑑定評価価格に大きな乖離がないと、鑑定料を払ってまで鑑定評価を依頼する必要がないというのが結論です。税理士さんは、基本通達を外して評価することは出来ません。必ず税務署からの更正依頼があります。 それに対して異を唱えることが出来るのが、不動産鑑定士だと言われています。その鑑定評価が必要とされるケースの一つに、相続時の「限定承認」があります。換価は必ず(実態は原則)競売によらなければならないため、鑑定士による鑑定評価が必要となります。限定承認とは、プラスの財産の範囲でマイナス財産(借金)の相続をするという選択肢です。 限定承認は、相続人全員ですることを要します。現実的にはそう多く使われることは過去からもありません。この場合には、裁判所が鑑定評価書をとってくれるのです。もちろん費用は裁判所払いです。不動産鑑定士の資格は難しく、報酬も多いのですが、公示価格の評価地点数が3.3万から2.6万点に減るなど、鑑定士さんと言えども多難な時代を迎えています。 ところでこの「相続サロン」メンバーは、弁護士・税理士・鑑定士・生損保・宅建業者と多方面から集まっています。そのためにお知恵拝借コーナーは、大変盛り上がります。その一人が「上場企業一人あたり年間経常利益ランキング」資料をくれました。 例えばコンビニを観ても、セブンイレブン3075万円、ローソン1696万円、ファミリーマート1194万円、サークルKサンクス1145万円、ミニストップ922万円と差がついています。ダイエー8万円、丸井グループ883万円、イオン連260万円、イズミ743万円、ユニクロ連733万円、しまむら2087万円(2012年7月ヤフーファイナンスより上場3433社) 余計なことですが、懇親会では盛和塾の話しでも盛り上がり、恩田多賀雄始動塾塾長の話しを上村龍三(じょうむらりゅうぞう)がされていました。勿論私は盛和塾入塾を薦めました。私も自分が５年前に入塾し、後継者も入塾させました。ちなみに京セラは、459万円でした。  |