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2014,03,05, Wednesday
《スペシャリティ講座のお知らせ》
◆平成26年3月5日（水）・大阪「建築Ⅴ 空室コンサルティング・建築編」大阪 全日大阪会館（大阪市中央区谷町1-3-26） 賃貸住宅の空室対策を万全に！！ 空室率が改善されないとしても、空室対策＝値下げ交渉でよいのでしょうか。 賃貸オーナーは空室要因の分析、マイナスポイントの改善とプラスポイントの 付加により賃貸物件の魅力を活かす提案を待っています。 講座では、空室対策にもつながる耐震対策と既存建物の維持管理についても 解説していただきます。 最近公益財団法人不働産流通近代化センター主催のセミナーが、増えたなと感心しています。それにしても、かくいう私も、良くつきあっています。先週25日26日の両日も受講していました。東京開催大阪開催と重複するのですが、内容も充実し、開催の意図も感じます。 宅建業のベーシックな資格は「宅地建物取引主任者」ですが、これが「宅地建物取引士」に呼称変更になるかと業界では騒いでいます。「宅地建物取引士」は、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が中心となって、国会議員に働きかけをして、民主党政権末期にほぼ実現のところまでこぎ着けました。 全宅連通常総会で、議決をしたほどです。一気に実現するかと思われましたが、それも今は頓挫しています。自民党政権に変わったことも大きかったのですが、呼称だけ「士業」になっても内容が伴わないとも言われています。それもそうです。内容も充実しないと、名称変更だけでは意味がないです。 これに対して、かねてより宅建業の最高位は「不動産コンサルティング技能士」だとして、もう10年とは言わない前から創設していた公益財団法人不働産流通近代化センターは、昨年でしたか名称を「公認不動産コンサルティングマスター」と一新し、宅建業界日本一の資格にしたいと躍起になっています。 業界違い、レベルの違いで怒られますが、税理士と公認会計士(比較にならないことは承知)のように、そんな思いを込めて「公認」を頭につけたのでしょうか。もっともこれは公募によって選ばれたものであり、有資格者の思いを込めた総意でもあります。 とは言いながら、不働産流通近代化センターのトップは、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の伊藤博会長です。決して対立する両者ではありませんが、それでもお互いに切磋琢磨していて、最近は「不動産有効活用専門士養成セミナー」や「相続専門士養成セミナー」を頻繁に開催しています。私のような宅建業者も多くて、どの会場も大勢の参加者を集めています。 さて本日の話しは、建築Ⅴ 空室コンサルティング・建築編です。講師の小野富雄先生に、少し早く到着したものでお声がけを頂き、四国連携の進捗も報告しました。「もう松野さん今日はそんな話しをするから、(聞かないで)帰ってもええよ」と言われてしまいました。一本とられました。調子に乗って、自慢話になっていたのでしょう。 そんな小野富雄先生のよいしょでしたが、今日の話は大変興味深いものでした。聞かないで帰っていたら、大損をするところでした。小野富雄先生は、小野富雄建築設計室の代表で、一級建築士で宅地建物取引主任者でもあります。全国に根を張った宅建業に精通した、建築士の一人であります。  最初に建物の平均寿命は延びているというページから、驚かされました。日経アーキテクチャー2013-2-10、小松幸夫早稲田大学教授の発表を引用したものですが、1997年調査の木造住宅は43.53年、それが2006年には54.00年になり、2011年の調査では65.03年と書かれています。それも、鉄筋コンクリート造集合住宅(マンション)の56.54年を抜いています。 このことは、私がかねてから国土交通省に迫っている「中古住宅60年説」を裏付ける偉大な資料です。国土交通省から正式に、「中古住宅60年説」が発表されたら、中古住宅価格査定も新たに確立するし、金融機関からの中古住宅融資も確立するし、まさに持続可能な循環型住宅供給システムの善循環が回り始めます。 私も四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)の事務局として、この２年間身を粉にしてと言ったら少し言いすぎですが、誰にも負けない努力をしてきました。もっとも私に換わる者がいないもので、一人で走れば、それは誰にも負けないのは勿論ですが、しかし同時に手応えも感じています。 恥ずかしながら、３年前は私も「インスペクション」など聞いたこともありませんでした。それを今では、中古住宅を媒介(一般的には仲介)する際に、インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」やシロアリ検査(シロアリ検査は実施していました)をして、その履歴を残していきましょうと訴えています。 まんまと国土交通省の政策(陰謀とは言わないが)に、乗っかった訳ですが、その結果、売主も買主も仲介業者も安心できる三方よしのシステムを構築することが出来たのです。ほとんどが偶然のつながりですが、まさに坂上真民さんの「念ずれば花ひらく」が具体的なカタチになってきました。 また正式発表は少し先の話になりますが、四国労働金庫から、四国連携との提携ローンが誕生する見通しです。優遇金利、優遇条件等まだ正式発表が出来る段階ではありませんが、ここまで書いて実現できなかった際には、困ったことになります。小欄は宅建業者を中心に、金融関係者の閲覧も多いのです。 この四国労働金庫との提携は、日下雅彦会長は勿論のことですが、四国連携総務委員長杉野温氏の功労が大です。愛媛県宅建協会高知県宅建協会徳島県宅建協会からも正副会長や理事が、知恵と汗を出し合っています。 ところで今日のネタは、四国連携ではありません。話しを、「建築Ⅴ 空室コンサルティング・建築編」の小野富雄先生に戻します。最近よく脱線して、字数が増えています。申し訳ありません。 本日のセミナーは、賃貸住宅空室対策コンサルティングです。結論から言うと、宅建業者が点検ハンマー(打診棒)など簡単な装備を調えることにより、ハード面の建物調査も出来るし、触るだけでわかる検査もあり、何も専門家に依頼して高額な負担を所有者に求めることばかりではないという話しでした。 その方法も、その分析方法も伝授されました。空き家に見られる間取りの傾向では、私の次男が言うとおり、台所を通って部屋に入る間取りはＮＧ。リビングの一角にトイレがあるのも。トイレと浴室が一緒であるとかの間取りは敬遠されると言われました。4.5畳のバストイレ別が当たり前の私の世代では、考えられないことですが。 「生活価値を向上させる」という言葉にも、考えさせられました。退去する人には、簡単なアンケートをすると良いですね。よる訪問して、共同灯の不具合はないか、共同灯もLEDにするとか、長く建物とつきあう訳ですから、長期展望がかかせません。 いえカルテ(建物カルテ)も必要ですね。部屋毎の履歴が残っていれば、計画的な修繕計画も出来そうだし、その費用概算も分かります。預金通帳にいくら残しておけば良いのかもはっきりします。空室は、家賃を下げる前にすること盛り沢山です。 |