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2014,03,18, Tuesday
四国連携の構成員の一つ、愛媛県宅建協会の新居浜支部へ来ています。香川県宅建協会の中には12の支部がありますが、各支部長の温情で四国連携パッケージ商品(①インスペクション②補修見積もり③シロアリ検査と1年保証④シロアリアフター点検(１年後)⑤住宅履歴情報登録)などの説明の機会をほぼ得ました。
私のつたない説明でも、やはり書面やインターネットの説明より臨場感(現場感覚)があるのか、インスペクションの利用が広がっています。四国内４県の全宅連系協会には3,500の宅建業者が加盟していますが、みなさんがすでに四国連携の会員でもあるのです。 従って、中古住宅の売買仲介を依頼された際には、四国連携パッケージ商品の提供をすることが出来ます。残念ながら、そんなの聞いていないという宅建業者さんが多くいますが、はっきり言って情報は自分からとる時代です。待っていたら与えてくれる情報は、もうすでに情報の鮮度を持っていません。 自分からいち早く優位な情報勝ち取り(全員に均しく周知文を発送済み)、それを使ってビジネスチャンスにするべきです。本日は初の県外での説明会でした。とは言いながら、本当は２度目ですが初回はスケジュール(都内での国土交通省主催の集会参加のため)の都合で、私はスピーカーとして宇和島へ行けませんでした。従って本日が、私にとって初めての県外進出です。 その最初の場所が新居浜というのは、私にとってはとても意味があるのです。本日の冒頭でもお話しましたが、この地は大先輩「白石富祥」の「トミナガ不動産」の発祥の地です。私も香川で好かれているとは思ってもいませんが、それよりトミナガ不動産は好かれていなかったと思います。 それでも私にとっては、刎頸の友でした。知り合ってからはそんなに長くなかったのですが、私の悪評を聞いて、白石さんが私を訪ねてきてから、付き合いが始まりました。まもなく40周年を迎えるＲＥＧ(Real Estate Group)が、20周年記念イベントをした時にも、彼は高松へ高みの見物に来ていました。 その白石さんが逝去されてもう10年になります。私は新居浜で行われた告別式の後の骨揚げまで残りました。高松からの弔問客はほとんど葬儀告別式後に帰路につきました。大雨でしたが、ほとんどの人が高松へ辿り着きました。私は「白石富祥」の涙かと思う大雨のために、高松へ帰れなくなってしまいました。 ２日目も足止めを食ったのですが、高速道路ほか東へ移動する道路がすべて寸断されていました。私は東へ行けないのであれば、西へ行ったらどうかとまず考えました。西へ向かい四国を半周して高知周りで帰れなくもない。しかし北へ向かって、しまなみ街道経由であれば山陽道高速道路を使ってより早く高松へ辿り着くのではないかと。 この時、私の前を行く１台の香川ナンバーの車がありました。信号停止の際に、勇気を振り絞り、「高松行きですか」と聞いてみました。「琴平や」と彼は言うのです。やったやはりこのルートであれば帰れそうだ。前の車もＥＴＣを装備していて、全くのノンストップで瀬戸大橋から高松へ入りました。それは琴平中野うどんの社長でした。 新居浜と言えば、まずそんな10年前のことを思い出します。その地で本日この２年間の四国連携の活動成果の発表をしました。私の本意は、こんなことをしたがどうだ素晴らしいだろうというのではなくて、納得されたらどうぞお使い下さい。そして共同仲介で、共に儲けを得ませんかというプレゼンです。 私の根底にある考え方は、「共同仲介」です。それともう一つ、「脱口入師」です。今は不動産価格が値下がりしていて、そのために報酬額も下がり続けています。しかし四国連携が目指すそこには、愛媛県下だけでも７万戸の空き家があります。これを商品化するのです。 今まで商品でなかった空き家を商品に出来れば、商材がざくざくです。同時に今月14日の日経新聞に掲載されたように、国土交通省が標準契約書を作るという「借主が入居時にリフォームする」ことが許されるようになれば、四国内にある空き家(推定20万戸)の65％が商品になる計算が出来ます。 こうなると、喧嘩して奪い合う必要がなくなります。大判小判がザックザクです。十分共同仲介の構図が、成立します。まず賃貸を定期借家権契約で行います。読んで字の如く、契約期間内だけ賃貸借しますという契約方式です。普通に行われる契約は、普通借家契約と呼ばれる契約方式です。 定期借家契約は、約10年前に誕生した法律を根拠にしていますが、さほど普及をしていません。われわれの不勉強も、普及を遅らせている要因でもあります。空き家は登記簿を見ると、そこに住んでいる父母の所有になっています。しかしその父母は、ここには居住していない。どこか施設か病院にいます。 キーマンは固定資産税納税者です。多くの場合、固定資産税は長男などの子供が支払っている場合が多いのですが、その所在は近所の人も分かりません。防犯防災の意味からも、空き家は問題を包含しています。貸すなどの処置が適正に執られる方が、家にもプラスになります。家は使ってなんぼの世界です。 このように時代が、「中古住宅流通活性化」に向けて動きはじめています。創意工夫をして、使えるものを使って喜んで頂き、それがビジネスとなるというのは、宅建業者の本懐です。そんな手応えを感じた、新居浜支部研修会でした。香川県宅建協会12支部での扱いは、話す時間は20分～１時間以内ですが、ここでは２時間許されました。 ２時間あれば、空き家の賃貸借契約も「全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)」に入会(月額2,000円)されて、ここからの蓄積されたノウハウを使えば、相続発生までの管理業務も何不自由なく行えます。そのようなつながりから、全宅管理入会促進も説明が出来ました。良い１日でした。だんだん良くなっています。  |