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2014,03,23, Sunday
今年1月に、国土交通省土地・建設産業局長に就任された毛利信二氏の談話が、週刊住宅新聞社の記事として紹介されています。毛利信二氏は過去に不動産業課長、住宅局担当の大臣官房審議官などを務め、住宅・不動産行政を知悉する官僚です。1981年3月東京大学法学部卒業後、建設省に入省しています。
専門紙のインタビューに答え、「情報開示の推進など中古住宅・不動産流通市場にはさらなる改革が必要」との認識を示したと書かれています。勿論不動産行政を司るのは国土交通省で、太田大臣がトップであるのですが、実務家の長はこの人なのでしょうね。私もそう思って、毛利信二氏のコメントを注視していて、こうして小欄にも取り上げました。 毛利信二氏は、「日本の不動産市場はアメリカに比べると情報開示が遅れている」という認識を持っています。かねてから国土交通省が考えている、「不動産情報を集約したデーターベースの整備」など「市場改革」の必要性を強調しています。ビッグデーターになる「不動産データーベース」の構築は、ここ数年言われていますが、まずアメリカ水準までは作り込むでしょう。 私が知る限りですが、今ある不動産売買情報データーベースは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した「不動産流通機構」で、通称「レインズ」と呼ばれています。現在、全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。 宅建業者が「(専属)専任媒介契約」等によって物件売却の依頼を受けた場合、その対象不動産の情報が、指定流通機構のシステム(不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム「レインズ」Real Estate Information Network System=REINS)に登録されます。これは宅地建物取引業法に定められた、宅建業者の義務であります。 「指定流通機構」は、登録された情報を他のすべての不動産会社に提供することで、最適な買い主を探すことができるよう、不動産流通の円滑化を促進しています。なお、指定流通機構の不動産情報は、免許業者である不動産会社（宅地建物取引業者）が法的に負っている「守秘義務」を前提として交換されているため、一般には公開されていません。 (専属)専任媒介契約等を締結した不動産会社(宅建業者)には、登録した売却物件の契約が成立した場合、取引価格などの成約情報を指定流通機構に通知する義務があります。指定流通機構は、通知された成約情報を集約し、不動産会社に提供しています。ただし、不動産会社に課せられた「守秘義務」を前提に提供されています。つまり売主買主の意向で、成約価格は報告されない場合もあります。 特に、中古物件については、近隣で行われた実際の取引価格（「成約価格」といいます）を参考に価格査定を行い、売り出し価格等を判断することが一般的となっています。指定流通機構は、成約情報を集約することで、仲介業務を受けた不動産会社が適切に価格査定を行うための環境を提供し、不動産流通市場の透明性の確保に努めているのです。 アメリカのこの開示された不動産情報には、以前にも書いたとおり、成約価格や固定資産税の価格等も掲載されています。日本では守秘義務ありと思われる情報も、アメリカでは公益の情報だと考えられています。この考え方がそのまま日本のシステムに導入されるとも思えませんが、この数年、国土交通省は劇的変革に取り組んでいます。 指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。確か指定流通機構の誕生は、私が宅建業に従事しはじめた昭和56年だったと記憶しています。私のような新参者も、どうにか今日まで生きてこられたのも、この指定流通機構の誕生があったらです。 そして私が四国各地へ出向き、口角泡を飛ばして力説する「共同仲介」がなければ、今のような「中古住宅流通活性化」もなかったと思います。さらに国土交通省のやろうとしていることは、これまでの常識を覆す、画期的なものになりそうです。 25日開催の「不動産流通市場活性化業者間連携協議会シンポジウム」が、ますます楽しみになってきました。開会挨拶は、毛利信二国土交通省土地・建設産業局長の予定です。どんな挨拶をされるか、機会がありましたらまた紹介させて頂きます。また毛利信二氏は、東京大学公共政策大学院で後輩の指導に当たっています。専門は、不動産証券化と都市地域政策と書かれています。 |