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2014,05,07, Wednesday
安倍晋三首相がヨーロッパ訪問で、日本国内の法人税減税、規制緩和から日本国内への投資を呼び込もうとしています。これまでは輸出中心の政策でしたが、2020東京五輪を一つのメルクマールとして、外国からの投資の呼び込みに軸足を移した感があります。
その第一段として、ビザなし入国が増えて、都内には大勢の東南アジアからの外国人がよく目につきます。まず観光で日本の良さを知ってもらって、就労とか投資とかにつなげようとしています。反面外国人就労は、現状ではなかなか進んでいません。特定の業種のみに限定されている状態です。 輸出中心で考えると円安が望まれるのですが、実態として円安でも貿易輸出高は伸びず、貿易赤字が解消されません。反面国外からの面白い商品も、どんどん入ってきています。必ずしも「円安」が絶対良いとは言い切れなくなっています。消費税の値上げがあって、「商品価値」を為替価格の一面だけでは捉えきれなくなってきています。 規制緩和策の一つでしょうか、不動産ネット取引解禁がにわかに現実味を帯びてきています。坪田章央氏のレポートでもその点が紹介されています。国交省は来年にも、宅地建物取引業法で不動産会社に義務付けられている、重要事項の対面説明や契約内容の書面交付を、テレビ電話や電子メールで代替できるように考えているようです。 現場が期待する効果は、決して外貨の呼び込みではありません。重要事項説明は、「対面で借主へ」説明するように宅建業法で決められています。売買契約、賃貸契約の別はありません。問題は、賃貸借契約時等の入居者本人への重要事項説明です。 契約者は法人だとしても、入居者はこれから転居してくる人です。本人はまだあちらに居住している。こちらへは来ていない状況です。次の段階で、こちらへ本人らが来たらもう住んでいる。そこから重要事項を説明して、契約になります。揉めると仲介業者は非常に困ります。だから旧住居地にいる時に、テレビ電話で手続きをする。 そこで解禁された場合のメリットとデメリットなど今後を簡単に予測すると、まずメリットですが、①顧客が遠方の不動産会社まで出かける手間が省ける。売買契約であって居住することがなければ、来る必要はありません。 ②異業種の不動産仲介分野への新規参入で、既存の不動産業者を超える新たな顧客サービスが開発される可能性が大。③業務コストが下がれば、競争に勝つためのサービスとして仲介手数料を下げる動きが出てくる可能性が大。④海外からの不動産投資を呼び込める可能性大と考えられています。 ⑤ネット取引で、アジアを中心に海外の顧客を積極的に獲得できる。⑥契約書をメールなどの電子機器にて代替した場合は、印紙税が必要なくなる可能性も出てきます。紙の契約書を作るから印紙を貼る義務が発生します。作らなければ、要らないでしょう的発想です。 契約の成立に契約書は、法律でも必要とされていません。後日のトラブル防止に備えて、作成されるのが通常となっています。まれなケースでは、契約書１通作成して、売主買主のどちらかがコピーを保管するような場合もあります。これだと契約書に貼付する印紙は、１枚で良いわけです。 一方デメリットは、①なりすましや名義貸しによるトラブルやハッキングで、不動産に関わる個人情報がネット流出するリスク。②手軽に出来るネット契約と相反して、相手業者の実在を立証することが難しい中で高額取引をするリスク。③ネット契約で続発している詐欺行為。契約者に関わらず、架空な不動産取引業者が続出する恐れが出てきたりします。 高額取引となると、マネーロンダリングもあり得ます。日本のことですから、不動産の現物取引は現状のままでも、それを不動産投資信託化した「J=REIT」化の方向へ行くかも知れません。１千万円の現物不動産は、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税など流通コストがかかりますが、リートでは不要です。ただし別の費用は、若干必要となりますが。 最後に心配されるネット解禁による中小不動産業界への影響ですが、手を拱いて傍観していると新たな商取引の仕組みの為、この仕組みを十分に理解し安全に運用できる宅建業者（多店舗展開する大手仲介業者）が優位に立つのは自明の理。 システム投資やIT 技術に対応できない旧来型の中小零細企業は苦戦することが一番に心配されます。ではどうするか。そうですね、徒党を組んで津波に対向するしかないですね。自然界の津波のような、加重する波状攻撃はありません。様子を見に来て、この市場は魅力がないと判断すれば一端は引きあげます。次に来るのは10年後でしよう。時間は稼げます。 |