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2014,05,24, Saturday
世の中に、厚生労働省が認可した財団法人職業技能振興会が認定する、「古民家鑑定士」なる資格があります。私は仕事が、「宅地建物取引業＝宅建業＝不動産業」ですから、建物については、昭和62年に木造建築士試験を受けて、その年に登録をしているくらい、当然ですが、関心を持っています。
だから自分の家も自分で設計したのだろうと言われましたが、とんでもない、身の程をわきまえています。私の仕事は宅建業です。建築設計業で、飯を食べようとは考えていません。 当然昭和64年のマイホーム建築では、身の安全も考えて、専門家に設計施工を頼みました。そして今日まで無事に、マイホームのローンも終わり、平穏に暮らしています。今年こそ、大規模リフォームの第2弾を、屋根・外壁の塗装をやろうと考えています。 このように仕事柄、「建物」は「中古住宅」だろうが「空き家」だろうが「既存住宅」だろうが、例え売買対象になりにくい「古民家」であっても、私が扱う建物の範疇にあります。 今年３月までの２年間は、四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)の中で、中古住宅の流通活性化(賃貸売買)のために検査をするシステムの構築などをしてきましたが、古民家も中古住宅の１つとして認識しています。そのために、自らも「古民家鑑定士」の資格を得て、勉強にも取り組んできました。これも、３年毎に更新手続きが必要とされています。あっという間の3年ですね。 さて古民家鑑定士に話を戻しますが、古民家の基準は、築後50年を経過した伝統的軸組工法による日本建築であり、全国的には100年を経過したもの、1000年を経過した建物も散見されます。世界規模で見ても日本だけです、30年保たずに価値がなくなると考えている国と国民は。 少し古い統計になりますが、平成18年住宅金曜公庫(現・住宅金融支援機構)の発表で、流通する新築住宅と中古住宅の割合は、日本が新築89％と中古11％に対して、イギリスはその逆で、中古が89％、アメリカは79％が中古流通市場です。これらからも、政府の国土交通省のミスリードと言わざるを得ないと思います。 戦後復興から今日まで、日本国の住宅と言えば「新築」でしたがここ数年は、「中古住宅」が脚光を浴びでいます。一般的には｢耐震診断・耐震補強｣とか、｢インスペクション｣「バリアフリー」「ユニバーサルデザイン」など、新築でなくてもリフォームをして、高齢者も外国人も同じように快適に暮らすという方向に向かっています。 ところで古民家鑑定士とは、古い民家の保存、活用、再利用を目的に建築的見地及び環境保全の見地に立ち、ユーザーに適切なアドバイスを専門的な知識と技術を用い行える能力を有する者であります。 古民家鑑定士の資格を得た者は、古民家を文化的観点から評価し、その価値を鑑定するのです。元来古民家は、固定資産税の観点から評価され、その文化的な価値は評価されなかったため、文化的に価値のある古民家が取り壊され、焼却処分されることも多かった訳です。 その失われつつある古民家の建築技術を、未来の子どもたちが住む循環型の家づくりを推進して継承させていこうというねらいもあるのです。古民家鑑定の鑑定項目は約400項目で、その古民家に再び住むことや柱や梁などの古材を再利用することが可能かを鑑定し、文化的な価値が資産的にいくらになるのか、鑑定価格を算定します。 この価格は先の固定資産税評価額とは、全く異なります。固定資産税評価額は築後25年で10数万円までに下落します。一方、古民家価値は、500万円とかの評価額が出てきます。この価格は全く空理空論かと言えばそうではなくて、古民家を解体して部品どりをしても、このくらいになるという金額でもあります。 またカーボンニュートラルによる二酸化炭素の削減効果はどのくらいか等を、具体的に評価することができるようにもなっています。混ぜたらゴミ、分別したら資源というキャッチコピーのように、古民家はそのままリフォームでも使えるし、部材としても使えるものが数多くあります。 ただし古民家を安いから購入するという視点は、非常に危険です。古民家は中古住宅に比べて、比べようがないくらい高額なリフォーム費用がかかります。今、古民家を買い求める人は、ベンツを買えるくらい余裕のある人でなければ無理です。文化的価値がある古民家でも、自治体も簡単には寄付すら受けません。 このように縷々述べてきた古民家鑑定士ですが、組織としては更新料を徴収し、運営資金と活性化資金にするのですが、支払う側からすると使う頻度に応じて、コスパー(上戸彩さんのCMで言われているコスト対パフォーマンス＝投資対効果)を考えます。 例えば宅地建物取引主任者資格などは、更新しなくて失効すれば、たちどころに宅建業務に支障をきたします。パパママストアー、つまり夫婦でやっている不動産業者はたちどころに営業活動が禁止されます。もちろん夫婦両方が有資格者であれば、どちらかの取引主任者資格で営業は継続出来ます。 これに対して趣味的な資格も、更新が条件になってきています。「資格のヤーキャン」のカタログを見ると、実に多くの資格が現存しますが、更新となるとどれも更新料が要りますね。パスポートも、次回の私の更新は最後の10年かなと思っていますが、国が発行するパスポートでさえも有料ですから。  |