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2015,04,10, Friday
国土交通省は3月26日、住宅・不動産、金融関係者などで作る「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」の最終報告書をまとめて公表しています。中古住宅・リフォーム市場の拡大・活性化に向けて、2013年9月に設置されたものであります。
その目玉となるのが、不働産流通近代化センターで検討を進めていた戸建て住宅の「価格査定マニュアル」ですが、7月に改訂版の提供をはじめると発表されました。私も今年２月までの約３年間、国土交通省の「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」に携わり、まさにこの点の改正が待たれるところだと考えていました。 現行の評価方法だと、20～25年で建物評価ゼロになってしまいます。高度経済成長下で、毎年120万戸以上の新築供給がなされていた50～30年前に作られた仕組みが、今日まで改訂されることなく続いていました。これを改定しなくては、中古住宅の流通はあり得ないのです。 勿論その背景には、今も昔も、「住宅ローンを利用して」購入する層が、圧倒的に多いのです。地価が下落してまだ底を打ったとは言い難い昨今、建物に価格がつかなくては、金融機関が融資をせずに中古市場が成り立ちません。加えて、定期借地権を活用した住宅供給が始まっています。 定期借地権は、その期間50～70年間程度の借地期間を約定し、その上に建物を建築し、買主は建物を所有し、土地をその期間賃貸することになります。そして毎月、地主へ地代を払うのです。土地は賃貸ですから、固定資産税の支払いはありません。地主が、地代を受け取り土地の固定資産税を払うわけです。 さて発表された建物の新査定方法は、まず基礎・躯体と内外装・設備に分けます。基礎・躯体は性能に応じて耐用年数を設定し、長期優良住宅相当を100年とする。その他の戸建て劣化対策等級などに応じて、30～75年の間で決めることになります。 建物検査結果や維持管理状況に応じて、緩やかに減価するなど調整も行う。また内外装をリフォームした場合には、築年数によらず部位別に評価するなど工夫が行われているようです。 これらの新査定方法を広めるために、システムを容易に利用できる環境を作り、ウエブ上でのサービス提供やダウンロードできるようにもしているようです。いずれにしても、不動産関係者にとっては、120年ぶりの民法改正より、もっと影響力の大きな改定が目の前に迫っています。 |