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2015,08,01, Saturday
昨日、公益財団法人不動産流通推進センター(前不働産流通近代化センター)から新しい平成27年度版、「既存住宅価格査定マニュアル」が発表されたと報告しました。もう2年ぐらい前から言われていたことですが、これは不動産業界では画期的なことです。
であるばかりではなく、既存住宅は中古住宅、つまり住宅であり、国民すべてに関係してくることです。中古戸建て住宅の流通市場における「築後20年から25年程度で一律に市場価格がゼロになる」とされる取引慣行を改善し、住宅の性能やリフォームの状況等を的確に反映した評価がされるよう、国土交通省が英断を下したわけです。 国土交通省は平成26年3月に、「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定していました。それを具体的に、公益財団法人不動産流通推進センターにおいて、既存住宅価格査定マニュアルとして発表したのです。これには、財務省も深く関与しています。ファイナンスが付かなければ、意味がありません。 私もかねてより、国土交通省内において、「中古住宅」と言ったり「既存住宅」と称しているのが担当部署によってまちまちで有り、なおかつ忠実に伝統的呼び名が定着していることに、「なんで」と疑問に感じていました。優秀な官僚が考えている世界ですが、セクショナリズムは弊害です。 国土交通省と公益財団法人不動産流通推進センターの関係ですが、多少の天下りはあるかも知れませんが、国土交通省の退官者が理事長という関係にはありません。公益財団法人不動産流通推進センターの理事長は、ここ２～３代、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の会長が兼務しています。 その不動産流通推進センターの発表では、良質な維持管理や補修等が適切に行われている住宅が適切に評価されるよう、住宅を基礎・躯体とその他の内外装・設備に大きく分類してそれぞれの耐用年数を設定し、ここの住宅の特性に応じて使用価値を把握のうえ、減価修正を行うことを基本としています。 建物の基礎・躯体のランクを、AAAランク(長期優良住宅)で100年、AAランク(劣化対策等級3相当)で75年、Aランク(劣化対策等級2相当)で50年、Bランク(昭和60年以降の旧住宅金融公庫融資住宅相当)40年、Cランク(上記4つ以外の住宅)30年としています。これまでの20～25年が、少なくても30年以上の評価が出来ます。 これは、実に画期的なことです。私もかねてより、「60年住宅」ぐらいは国土交通省も認めてよと希望していました。それが100年住宅です。これは良いですね。これであれば、「定期借地権付住宅」もさらなる市場性を持ちます。私のように、「定期借地権物件」を推奨する者には、希望以上の吉報です。 そのマニュアルを、早速使ってみました。インターネットで、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)にアクセスし、その中にある会員専用バナーから入れば、われわれ全宅連傘下企業は1年間無料で提供がうけられます。最も、不動産流通推進センターのホームページからもアクセスできます。 あくまでも一例ですが、築後18年のＢランク中古住宅の査定では、旧基準で241万円だったものが、この新基準では632万円に、実に2.6倍に跳ね上がりました。確かに住宅の価値は、これまでより高く評価できると思いました。多少の弊害も伴いながら、定着していくことでしょう。 また香川県下の不動産業者(全宅連傘下業者)であれば、全社で導入が始まっているインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」の実施結果が、先のマニュアルの中で問われています。インスペクションは、まだ全国各地で普及しているとは言い難いのですが、なされて当然と考えられています。 中古住宅の見える化が、また一歩進みました。さらに公益社団法人香川県宅地建物取引業協会では、境界の確認も、専門家である土地家屋調査士による境界確認作業を推奨しています。これもまさに「見える化」です。不動産＝宅建業界は、資格者の名称変更(取引主任者→取引士)を契機に、見える化が一層進んでいます。 |