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2016,11,26, Saturday
今年度2度目の定借アドバイザー養成講座が、11月26日サンポート高松で開催されました。定借アドバイザー養成講座は、平成4年に法律化された「借地借家法」の22条以下の「定期借地権」の普及活用を目的として、全国定期借地借家権推進機構連合会が主催し、各県の推進機構が実施しております。
定期借地権は、建物の所有を目的とした土地の賃貸借契約で、「定期」の言葉通り契約期間の到来で、建物を収去(解体)して土地を地主に返すという内容です。これまでの「普通借地権」もこれまで通り存在し、2つの借地権が平行して使われています。普通借地権は更新が永遠に続き、終わりがなく、土地が帰らない。 定期借地権は、「一般定期借地権」(期間が50年以上)、「事業用定期借地権」(期間は10年～50年以上)、「建物譲渡特約付借地権」(30年以上)と３形態ありますが、主に一般定期借地権が住宅用、事業用定期借地権が商業用、建物譲渡特約付借地権がマンション建設用に使われています。 ところで12月4日(日)に説明会を開催する福井県小浜市の小林住宅さんが、面白い活用をしているので紹介します。実勢価格15万円のところですから、香川県下の町とそんなに変わりません。要するに土地代がそんなに高くないところで、定期借地物件を売り出しています。 以下は週間住宅新聞社へ、私が送った原稿です。 福井県の南西部、若狭のほぼ中央に位置している福井県小浜市。人口3万人余、世帯数1.2万世帯の小浜市で、「このまちとこれからも㈱平田不動産」と地元密着営業に精進する平田長市郎社長。創業35年の地元不動産業者が、地元工務店5社の協力を得て、60年定借現場を5区画作った。 坪単価が15万円の現場で、月額賃料13,800円から15,600円。定借区画としては理想型の71坪から80坪。敷金が月額賃料の10ヶ月分、権利金が敷金の2倍と設定。 最大の特徴は、5区画の一つ一つに地元５工務店をつけていること。こちらも地元密着で、大手ハウスメーカーは除外。既にすべてにおいて購入客がついているが、12月4日(日)に「賢く家を建てる説明会」を予定している。工務店とすれば、土地が所有地でも借地でも、建物の注文がもらえれば商売になる。 また購入客が、すべて30代。そしてそのすべてが、県外市外出身者という属性。親御さんに相談しても、定期借地権であることが好感された。自由設計であるためか、施工業者が決まっていることの反発はなく、2区画の2棟で自らの負担で、建築設計士を入れた購入者もいる。 これまでの定借現場は、「土地が自分のものにならない」という親御さんの反発が多かったが、「土地を返せる、いつかは地元に帰ってくる」ことが逆に定借の潜在価値として見られたようだ。新しい定期借地権の完成形が、小浜市に誕生した。 同じ土地所有者から次の現場での開発依頼、また別の土地所有者からもリクエストが来ていると胸をなで下ろした平田長市郎社長。全国へ発信する新しい定借現場と言えそうだ。 日本人は土地に対する畏敬の念というか、愛着が強い。所有することが最優先されて、「豊かな生活」等は二の次三の次のように考えられていた。先の例のように、県外者では、いつかは実家へかえってくるも知れない借地ならという考えが両親の考えの中にある。 私も5年前に高松市春日町で定借現場を9区画やったのですが、ほとんどが親に相談したら「何年払っても自分の土地にならないのはやめておけ」と言われたとキャンセルが相次ぎました。それが小浜市の案件では、自分の土地でないからいつかは帰ってくると言う考え方に変化してきているのです。 また地元工務店とタイアップして取り組むと言うも、新手です。春日の案件では、ほとんど同時に9邸を自分の資力(金融機関からの借り入れ)でやりました。それが丁度東日本大震災と重なり、大苦戦をしましたが、またやろうと考えています。安くて快適空間を提供するのが、不動産業者の責務だとも考えています。 |