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2017,01,23, Monday
本日はＪＡＬ朝2番機で上京し、全宅連会館のある神田岩本町へ急ぎます。12時30分までとなっていますが、委員の皆さんは30分以上早く到着し、弁当を食べ終えています。私は飛行機の羽田空港到着後、急ぎ駆けつけます。今日は佐々木正勝会長もお見えでしたが、宮城県知事との面談が急遽入ったとして仙台へ帰りました。
会員数が6,004社と、大台の6,000社を超えました。これから本来の目標の1万社を目指して、新たにギヤを入れ替えます。全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)は、全宅連会員約10万社を母体としています。その10％会員が、目標です。今の6,000社でも、日本最大の会員数を誇る賃貸管理業者団体です。 中小零細の街の不動産屋の団体は、国内に2つあります。1,000万円の供託が法律で決められていますが、中小零細業者にはそれは無理だろうから国が認めた互助会(保証協会)組織を全国に2つ作り、60万円の弁済業務負担金を支払うことで、最高1,000万円までの損害賠償の準備をしています。 先に設立されたのは「全日本不動産保証協会」で、1952年10月私の生まれた年のことです。それから遅れること15年、「全国宅地建物取引業保証協会」が誕生し、会員数は後から出来た全宅保証が正確には96,000社ほどになっています。その母体の会員だけが入会できるのが、先に登場した全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)というわけです。 1967年全国に各都道府県宅建協会が誕生し、昨年から本格的な50周年記念式典が目白押しです。一般社団法人香川宅建は、今年10月17日(火)クレメントホテル高松飛天の間で開催を予定して、準備を進めています。協会設立が早い沖縄や京都らは、昨年式典を終えています。 その全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)の常設委員会の1つが、業務企画委員会です。賃貸管理業務に必要な、契約書や宅建業法に定める重要事項説明書などを作り、さらに昨年6月からは新たなクラウド型管理システムを構築して、廉価で提供しています。実に良くなって、安くなっています。 法律が定める不動産業務は、大きく売買仲介業務と賃貸仲介業務の2つです。そして昭和60年代に入り、賃貸管理業務が自然発生し始めます。時代の要請で誕生したように思います。賃貸仲介業務は、賃貸物件のアパートやマンション・一戸建て住居の斡旋、つまり鍵の引き渡しまでとされています。 それでは契約期間内の困りごとは、どこの誰に相談するのか。ここに「賃貸管理業務」が発生しました。有料管理が当たり前ですが、昭和50年代は貸し手市場でした。つまり大家さんの立場が、とても強かったのです。借り手には、「貸してやるが」と言わんばかり、仲介業者には「仕事をさせてやっているが」と。 ここから業歴の古い不動産屋さんは、「無償管理」または「無料管理」で専属専任的に斡旋依頼を取ろうとします。しかし業歴の新しい人は、「賃貸管理業務」を新しい業務だと位置づけて取り組みます。家賃の収納から滞納者への立替払いまで、大家さんの困りごとを解決して管理報酬を得ます。 入居者からの困りごとも、当然業務の範疇です。最近は入居中の電球の交換など、些細なトラブルは入居者負担でお願いしますが、この時期ですから水道のトラブルや、温水がでないなどの困りごとは、管理業者の仕事です。つまり、優良な管理業務がついていない物件は、まず敬遠されて入居がつきません。 この新旧業者の葛藤が、今では大きな違いとなっています。無償管理は、ただで嫌々やる業務ですから進歩発展は望めません。それに対して有償管理は、ドンドン創意工夫をして成長します。委員の三好孝一(福岡)氏は、ＮＨＫ受信料の取り次ぎをしただけでも1件500円になると、象徴的な一例を挙げています。業者からは、これがストックビジネスであることも励みとなる。 賃貸斡旋業務の繁忙期に突入しています。空き物件がますます増える中で、管理業務が果たす責務が、管理業務開始前からつまり入居決定の段階から効き始めています。国も管理業務の法制化を検討しています。いずれにしても入居者ファーストですから、実態に沿った法整備が必要かも知れません。 |