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2017,03,23, Thursday
国土交通省が21日発表した平成29年の公示地価(1月1日時点、１㎡あたり)によると、香川県内は住宅地、商業地、全用途平均の対前年変動率は、昭和バブル崩壊後の平成4年以降26年連続の下落となったが、下落率の縮小傾向はさらに進んで極めて小さくなった。
国土交通省土地鑑定委員会地価公示香川分科会の岩井競平代表幹事は、住宅地、商業地ともに「下げ止まり傾向が顕著となった」と分析している。しかし反転値上がりまでの、勢いは見られない。必要なところが重宝されて値下がりが止まり、反面見捨てられている土地も多い。 県内の調査地点は、直島町を除く８市8町の179地点(前年から2地点増、前年からの継続176地点)。用途別の平均価格と対前年平均変動率は、住宅地４万3900円、マイナス0.8、商業地８万2500円でマイナス0.9％。全用途平均5万4700円マイナス0.8％。いずれも下落率が１％未満となっている。 継続176地点の内、上昇地点が商業地で3地点、住宅地13地点を合わせて16地点(昨年６地点)になっています。上昇は高松市中心商業地域などで、新たなホテル需要などが地価上昇を呼び込んでいます。 現場で感じることですが、全国的にそれも地方都市で賃貸物件の新築着工が顕著です。平成28年の新設住宅戸数は前年比6.4％増の約97万戸で、2年続けて前年を上回るなか、賃貸物件が約42万戸(前年比約11％増)と目立って増えています。 空き家が増えて、賃貸物件の空室率も拡大傾向にある中、ハウスメーカー主導の賃貸物件の供給が続いています。30年間長期一括借り上げで、裁判なったケースも散見されますが、不思議に建築は続いています。 またよくよく考えた大家さんは、「戸建て賃貸」に関心を寄せています。私の地元でも、2月に僅か2棟ですが戸建て賃貸が完成しました。賃料月額10万円、10万円×12ヶ月＝120万円、120万円÷1,000万円＝0.12 表面利回り12％で、特に子だくさん世帯の利用者に人気が高く、空室になることが少ない物件の誕生です。供給数は少ないのですが、こちらは将来的に安定経営の基礎となります。無理なく入居がつくことが、1番の安定経営です。 いずれにしても超低金利時代、相続税制の改正で相続税納税者も４％から8％に増えていて、相続税対策としても賃貸物件の建設が有効です。 昨日の全宅管理の勉強会でも、柴原税理士が繰り返し説明していました。 仮に1億円で賃貸物件を建設したら、その建物評価額は6割程度の6,000万円。その建物が賃貸物件ですから、貸家建物評価額6,000万円の(1-30％)ですから、4,200万円と投資額の半額以下の評価額になります。これが節税のカラクリで、何の恣意的なものはありません。 先の投資額1億円を銀行から借り入れたら、相続税対策になるというのは間違いです。あくまでも建築費と評価額との差が、相続対策になります。土地についても、軽減措置があります。これらから、賃貸物件の建設ラッシュが続いていて、土地が値上がり傾向にあります。 |