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2017,09,25, Monday
今日の委員会は、前回の委員会の席で話題になった、神奈川県相模原市にある「東郊住宅社」の「トーコーキッチン」を見聞することが主題で、集合はＪＲ横浜線「淵野辺駅(ふちのべ)」近のホテルリブマックス相模原会議室になりました。羽田空港から、京浜急行とＪＲ横浜線を乗り継いで約1時間のところでした。
最近は、出発地と到着地を入力すると乗換等を教えてくれる、インターネットシステムがあります。田舎者に、これは本当に助かっています。時間短縮は勿論のこと、乗り違いもなくなります。このコースのように、途中の京浜急行「仲木戸」駅とＪＲ「東神奈川」駅を徒歩で繋ぐなどは、路線図を見ているだけでは気が付きません。 どうにか迷うことなく、集合場所に到着。羽田空港で、岡田日出則専務理事にメールをしました。「少し遅れるかも知れません」、と心配したのですが、どうにか5分前に到着しました。茨城の横須賀忠行委員長がまだですが、その他全国からの委員さんはもう着席しています。その後委員長の到着を待って、弁当を頂きました。 委員会の審議事項は、あらかじめ郵送されてきています。この委員会は、具体的な新ツール(道具)を扱うもので、話が見えやすく、私の性格にはぴったりです。また千振和雄京都府宅建協会会長など、私よりはっきり言う委員が多くいて、活発な情報が飛び交っています。短時間で情報を精査し、6,000名余の会員に結果をお知らせするのが任務です。 ただ利用については、別途利用料が必要となります。これも驚くほど安く仕上げていますが、浸透するまでには時間がかかっています。そもそも賃貸管理業務は、戦後すぐから一部でありましたが、昭和60年頃から有料管理が燎原の火のように全国各地へ燃え広がりました。 業務の流れを簡単に説明しますと、賃貸物件を斡旋し鍵の受け渡しをして仲介業務は終了です。この後退去までの諸々の出来事は、「管理業」の範疇になります。有料で管理業者へ依頼している物件は、故障などのトラブルにも専門家が直ちに対処します。はっきり言って、業として成り立つには、報酬が必要です。無償では、成り立ちません。 残念ながら非管理物件であれば、入居者の要望は、直接大家さんへ言ってもらうことになります。斡旋業者の仕事は、先に申し上げたように鍵の受け渡しまでです。昨今のように物件が余っている状態、つまり空室が多い場合には、「優良管理物件」へ入居者は集まります。そしてその管理内容も、次なるものが大人気となっているようです。 話を今日の現場見学会の東郊住宅社に戻しますが、御社は1,600戸の賃貸物件を管理しています。この入居者らに、食事を優良提供しています。朝食100円、昼食と夕食は各500円、飲物はプラス100円。これが「トーコーキッチン」です。朝食は固定1メニューですが、その他は日替わり１食と週替わり２食と、定番のカレーとハヤシライスは毎日。   時間は8時から20時まで、入居者が持っている自室カードキーで、「トーコーキッチン」の入口ドアが開きます。要するにカードキーを持っている入居者や、オーナー様、また銀行員などの協力業者さんも使えます。ここで働く、正社員パートアルバイトの総数は15名。これで採算がとれているようです。座席数僅か24席、一日平均120～150人が利用しているようです。 この「トーコーキッチン」を持っているが故に、東郊住宅社の管理物件の入居率は、95％から98.5％へ。一言で言うと淵野辺は、青山学院大学等学生の街です。食事の安全安心が保証されている東郊住宅社の管理物件へ、入居者が集まっています。入居希望者は、東郊住宅社の管理物件から自分が住む物件を探します。  もともと礼金0円・敷金0円・原状回復費0円の「0・0・0」という画期的な手法を取り入れていました。AD(大家さんからの広告料)なしで、独特の管理手法をやっていて、加えて「トーコーキッチン」の運営が加わったのでした。建物内に宅配ボックスを設置する等の手法は散見されますが、自ら憩いの場を提供するという発想と継続は、皆無です。 |