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2013,08,07, Wednesday
昨年から国土交通省の支援を受けて、全国14の組織が「中古住宅流通活性化」のためのアクションを始めています。四国連携は昨年に引き続き、四国4県の宅建協会会員約3200社を背景に、まず中古住宅の売買に際して、目視による非破壊検査「インスペクション」を行うことから流通活性化を促進しようとしています。
私もこれまでの30余年間、いろいろ新しいことに取り組んできたつもりでしたが、このインスペクションは、思いつかないことでした。と言うのは、費用対効果つまりパフォーマンスが良くないと考えていました。昨今の中古住宅は、その価格が1千万円を切るのが多くなっています。土地の下落と、築後20年近くなって建物価格が極端に下がるのが原因です。 まだ十分使える建物であっても、25年も経過すると、建物評価はゼロに限りなく近づきます。これが現状です。戦後すぐからの、建てては壊す経済効果の追求が、このような循環サイクルを構築していました。国も、新築住宅着工数を経済指標の一つにするほどでした。従って、中古住宅の価値は、土地価格のみとなっていました。 その国の方針が、昨年度から持続可能な住宅のあり方として、中古住宅を政策の中心に据えて、これの活用に重きを置いて全国の宅地建物取引業者に発破をかけ始めました。中古住宅の流通を阻害しているいくつかの障壁の内、まず中古住宅は中身が見えないという購入者の意見を取り入れ、建物検査(インスペクションと呼びます)をしようという大号令をかけました。 これに呼応して、大手ハウスメーカーは素早くインスペクションに取組始めました。建築士を多く抱える大手ハウスメーカーは、自分のところでインスペクションも出来ますから、動きは速いのです。内在すると費用は吸収できますが、外注するとなると8万円程度はかかります。 インスペクションは建物の現状評価ですから、原則売主負担です。ところが売値が1千万円に届かない価格だと、8％程度の負担ですから一社の思いつきでは、おいそれとは出来ないというのが現状でした。だから諦めていたというのが、現場の正直な意見です。 それが国土交通省の呼びかけで誕生した四国連携では、これを3万円(消費税別)で請け負う組織を集めました。数が揃うというのが、破格値誕生の因数です。売主が31,500円先払いして、インスペクションをして、今の有り姿を報告書にまとめます。 ただし検査をしたから、問題はなくなったというわけではありません。問題がある例えばシロアリがいたら、「シロアリがいます」という報告書が届くわけです。リフォームするのは、買主の負担となります。傷があるからこの売値だと、売主は胸を張って良いと思います。見える化するのですから。 今新しく取り組んでいるインスペクションは、ここまでが仕事です。これをどうするかは次のアクションです。これまで全国の中小不動産業者で、中古住宅のインスペクションをして売っているというのは私も30余年間不動産仲介業に携わっていますが、聞いたことがありません。 その位このインスペクションの実施は、画期的なことです。それを全国に先駆けて、四国連携(四国4県の全宅連業者)が果敢に企画し、記念すべき第1号を本日愛媛県砥部町の中古住宅で実施しました。私は今年のコンペで、インスペクションを500件すると申請書に書きました。本日は1/500ですが、これで弾みがつくと思います。 私も現場で立ち会いました。検査業者も500件と聞いて張り切っています。もちろんこの業者が500件のすべての検査を請け負うわけではありませんが、四国4県のうち愛媛県・香川県・徳島県に出先を持っているというから、大切なパートナーです。一人一人と握手をして、協力に感謝しました。記念すべき第1号ですから、6名も現場に集まっています。 シロアリ業者は、点検口から床下に潜ります。この物件は、ベタ基礎にしています。土をコンクリートで覆っていますから、シロアリは発生しないと私は考えていましたが、「そんなの関係ない」と検査員に言われました。そうなんだ、シロアリはどこからともなく飛んでくるのですね。 検査時間は僅か45分程度でした。開始したとたんに、それぞれが持ち場に散ります。あっという間に検査が終わります。私が感心したのは、基礎コンクリートにクラック(ヒビ割れ)が3箇所現認されたのですが、外からは3箇所ですが、本当に基礎にクラックがあるのか、表面のモルタルだけにクラックがあるのか、こんなところは今まではスルーしていました。 それを床下に潜った検査員が、確認します。3箇所のクラックで、基礎(建物内側までクラックが入っていた)までクラックが入っていたのは、1箇所でした。車2台が出入りする駐車場脇の箇所でした。問題になるところではありません。報告書はこれからですから、問題箇所の指摘はこれからですが、概ね大問題はなかったように思いました。 第1号のインスペクションが終わったことで、このような報告も書くことが出来ました。「インスペクション500」達成に向けて、順調なスタートを切ったと言えると思います。四国4県の3.200社へは、そろそろインスペクションのチラシが届くはずです。 四国中の多くの不動産業者がインスペクションに取り込むことで、平成25年度国土交通省「中古不動産流通市場の活性化に関するアクションプログラム」は大きな成果を上げ、やがて中古住宅＝インスペクションという常識が四国から全国へ波及定着することでしょう。  動画はこちら |