|
2015,04,01, Wednesday
今日から新年度の始まり。今日はエイプリルフール、嘘なら良いなとマジに思う今日のネタです。新年度も前途多難。艱難辛苦のスタートです。大東建託は、建築周辺の業務にどんどん乗り出しています。
アパートマンションの建築から、賃貸斡旋の賃貸仲介業までやっているのは、昨今どこのハウスメーカーも同じです。大東建託で建設受託をして、完成した建物は大東建物管理で管理や借主への仲介業をしています。しかし入居斡旋は、どのメーカーも地元の中小零細企業へ、頼んでいるのが実情。 これまでは、大東建託で建設した建物だけの管理や媒介だけでしたが、最近は関係のないわれわれの市場にまで迫ってきています。82万戸以上のスケールメリットと、その背景にいる顧客データーを生かした収益モデル構築に、一段と磨きを掛ける大東建託です。 私も大東建託の動きには注視をしていましたが、一時期大東管理の物件の客付けを辞めていた経緯もあって、昨年秋ぐらいからの躍動には目を見張るというか、メバルが針に掛かって船に引き込まれた時のように、目玉が飛び出すくらいビックリしています。 保険業務も、昨年9月から取り組みはじめました。大東建物管理は、「少額短期保険ハウスガード」を設立し、９月１８日に少額短期保険業者として登録を受けています。これまでの、客付け時にわれわれが使っている火災保険も併用が可能とはなっていますが、やがて締め出しの時も来るでしょう。 その前の9月8日には、新電力会社「大東エナジー」も立ち上げています。電力会社から高圧電力を一括買付、低圧に変電して各部屋へ供給する「電力アグリゲーター事業」もやっています。大東建託の建物に入れば、電気代も5％は確実に安くなると唱うわけです。   このあたりまでは私も承知していましたが、その大東建託が、「大東みらい信託㈱」を設立し、10月2日から営業を開始しているというのです。これは知りませんでした。私も「信託」は、これからの高齢者への遺言代用信託など、信託の勉強をすればするほどその有効性を知ることになっています。 それでも、大東みらい信託㈱の設立には、驚きました。信託は大きく「商事信託」と「民事信託」に分かれます。大東みらい信託㈱は、商事信託を前面に押し出しています。資金力があるところですから、信託銀行から経験者を抜いてくれば、信託会社は簡単に作れる時代です。 これまでの大東建物管理のように、サブリースで資産家の囲い込みをしている範疇では、中小企業も大東などの大手の手法もさほど怖くないのです。大東建託が建設し、大東建物管理がオーナーから30年間借り上げて、エンドユーザーに賃貸するのを「サブリース方式」と呼びます。 建設時に、約束する借り上げ期間は30年の長期ですが、大東建物管理からオーナーへの家賃の支払いは、今の時代は恐らく3年毎に減額します。本来建築で儲けているので、サブリース契約を切られても、さほど腹は痛まないのです。大東建物管理の言う通りリフォームをしないと、ここでもサブリースが終わります。 しかし信託は、これと大きく違うのです。信託には、「信託者」「受託者」「受益者」が必ず登場します。「信託者＝受益者」という場合もありますが、制度的には先の3者が登場します。 そして最大の特徴は、「委託者」から「受託者」に不動産の所有権を移すのです。もちろん「信託」を原因としますから、譲渡税等、不動産取得税等の税金は発生しません。形式的にと言いますが、例外なく所有権が受託者へ移ります。そして信託契約期間が終われば、また元に戻るか、信託契約で指定された人に戻します。 しかしその期間は、10年以上に及ぶことにもなります。信託契約でその内容を一つ一つ決めます。従って、信託契約書の良否がその後の10～20数年後の運命まで変えると言っても過言ではないでしょう。信託契約書の作成ノウハウが問われます。 信託は、これまでの成年後見人制度に変わるものとして、一気に活用が進んでいます。超高齢化社会の接近に備え、ここ10年は、成年後見人制度が喜んで使われていました。しかし今日では、成年後見人制度では解決しないことが、市井のあちこちまで浸透しました。 今は大東みらい信託㈱だけのようですが、その他のハウスメーカーも追随することは間違いありません。するとわれわれ中小企業は、どうするか。 小欄の信託への勉強は2007年から、その顛末はここをクリック もう一つ |