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2015,10,21, Wednesday
本日は、千代田区岩本町の全宅連会館で、私の所属する総務財務委員会です。来月予定されている理事会へ、上程する委員会案の作成です。一番気になるのは、会員動向です。当日配付資料によると、今期初めからの入会者が112人、退会者は109人で、かろうじてプラスに転じています。
親組織の全宅連傘下企業が10万社、その10％の会員数を目標にしています。つまりその数1万社ですが、なかなか6,000者(社)の壁が破れません。ご多分に漏れず香川県でも、100社が目標ですが、80名を割り込んでいます。そのために今期新たに全県12支部の12人で委員会を結成して取り組みます。 宅建業(不動産業)界では、厳密に言うとアパートマンション(借家を含む)の賃貸斡旋までが「仲介業」であり、その後の困りごとの面倒を見るのは「管理業」となっています。従って斡旋(仲介とか媒介と呼ぶ)時のミスでのトラブルは、斡旋業者へ文句も言えますが、そうでなければここで縁が切れています。 その後の退去までの一連の、例えば賃料の回収や退去時の原状回復等は、「管理業務」になります。ところがここに、「管理業法」がないのです。近々に法制化が進むと思いますが、実務に法律が就いてきていません。それでも庶民の生活に欠かせない「衣食住」は、自ずと進化していきます。 ですからこの範疇の業務には、「免許制度」もないのです。宅建業者が周辺業務として、有料で「管理業務」をやっているのが現状です。法律に定めがないでも、現場はあります。そのため、自らが独自のやり方をルール化して取り組んでいるのですが、それらの組織が大きくは3つあります。 数で一番は、最大会員数5,825社を誇る、上で紹介した全国賃貸不動産管理業協会(全宅管理)です。次ぎに1,200社の(公財)日本賃貸住宅管理協会、そして公益社団法人全日本不動産協会ですが、この３組織で新たな「賃貸不動産経営管理士」26,225名を輩出しています。これは総数で、一社数名とかいます。 つまり法制化は、自分達のルールでやりたいと考えているのです。国土交通省もこの「賃貸不動産経営管理士」制度は、もはや無視できないと思います。国土交通省の定めた原状回復ガイドラインも、全管協((公財)日本賃貸住宅管理協会)が考案したものです。 私はここにも所属しています。全宅連と全日は併設する「保証協会」のため二者択一、一つしか加盟できません。それに対して、日管協や全管協は任意団体ですから、入会金や会費さえ払えば、いくつも加盟することが出来ます。 このように不動産業界は、法律に負けない速度で進化しています。これまでは定期借地権(平成4年制定)・定期借家権(平成12年制定)など、法制化が成っても現場で動かないものが多かったのですが、真に必要だと思われる部門は、独自の進化を遂げています。 昨今は、建築士による「インスペクション(中古住宅現況検査)」や土地家屋調査士による「境界確認」など、専門家の助けによる法律にないことが常識化しています。良くなっています。勿論国土交通省も、その役割を果たしてくれています。 売り(買いも)媒介契約時に、(売値に関して)意見を求められたら根拠を示して意見を言うのですが、中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針を新たに出して、住宅の寿命を100年・75年・50年・40年・30年という具合に、明確に指針を示してくれました。 私はかねがね、不動産業界は「市場性優先」を基にすべきだと考えています。つまり必要最小限の規制をベースにして、そこにない分野では、自然な姿で喧々諤々議論をすべきであり、そこで決まる合意が一番だと思っています。要するに、売主買主の合意です。 価格にしても、市場価格が望ましい。無理して上げることなく、下げようとする力も自然力には勝てません。「空家等対策の推進に関する特別措置法」の全面施行を受けて、中古住宅の活用を考える人が増えました。流通活性化は、日本国の景気にも貢献すると思っています。 |