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2016,10,05, Wednesday
特定非営利活動法人近畿定期借地借家権推進機構が主催する平成28年度第2回研修が、台風18号が接近している大阪産業創造館(大阪市中央区本町)で開催されている。台風に関しては、2016年10月5日18時30分発表 台風第18号は、5日17時には松江市の北西約140kmにあって、東北東へ毎時65kmで進んでいます。
多少の不安を感じながらも、本日のお題は第１コマ「住宅市場・住宅金融の動向と住宅機構の取り組み(by独立行政法人住宅金融支援機構)」で、第２コマ「不動産融資の現状(by大阪信用金庫)、そして最後の第３コマ「定期借地権付住宅ローン(by紀陽銀行)と垂涎のタイトルが並ぶ研修会へ行かざるを得ない。  定借機構のセミナーですから、定期借地借家権推進の内容がテーマになることが多いのです。定期借地権は、平成4年8月1日から施行されている「借地借家法」で新たに制度化されたものです。契約期間の満了とともに借地契約が終了するのが定期借地権。更新はありません。更地にして地主へ返還します。 理論でも現場でも「定借」と言えば概ね「定期借地」を意味しますが、他方「定期借家」という側面も併せ持っています。「定期借家」は、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の成立により、 平成12年3月1日から定期借家制度が施行されています。 契約期限の到来とともに借家契約が終了する定期借家制度を活用すれば、立退料が不要になる。家賃増減請求権を排除した契約を結ぶことが可能となるなど、建物賃貸経営を長期安定的なものにする効果は大きなものがあります。 このことは、賃貸人のみならず賃借人にとっても、契約形態の多様性や供給される賃貸物件の豊富なバリエーションなど、大きなメリットをもたらすものとして期待されています。つまり当たり前のことがおこなわれ、貸主・借主双方にメリットがあるのです。契約内容の見える化の一環です。 弊社では、賃貸借契約の90％以上が定期借家契約です。これにはただし書きがついていて、入居属性が良好な人つまり①家賃をきちんと払う人②暮らしのルールを守れる人③相隣関係が良好な人には、「更新」はありませんが「再契約」を提案しています。 話をセミナーに戻しますが、独立行政法人住宅金融支援機構からは、近畿圏での住宅等建築の数字を丁寧に説明しています。印象としては近畿圏のシェアーが日本全体の16％で、大阪府がその内の50％を占めるというのは、大阪府の建設数は日本国内の僅か8％になりますか。大きな数字とは、とても言えない。 独立行政法人住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫が独立したものですが、今でも内容的には、住宅建設等に対する幅広い融資を続けている。「定期借地権物件」に対しても、新築も中古も融資をしています。今は、定期借地権物件に対する救世主です。  第２コマでは、大阪信用金庫の不動産向け融資が大幅に増えている現状が「平成バブル(昭和50年後半～)」から綴られ、説明がなされている。やはり融資金利の低下が、今が借り時という世間の評価を得ているようです。しかし大阪市内のマンション用地は、そろそろピーク。事業用は、ホテルがいい。 第３コマでは、和歌山の紀陽銀行が近畿圏で展開している「新築限定定借物件融資」について、堂島住宅ローンセンター長間宮秀記から縷々説明がありました。独立行政法人住宅金融支援機構以外で定借物件に融資する地方銀行は、全国的にも少ないのが現状です。 しかし近畿限定で、それも新築だけという融資条件を四国からの私が聞いても仕方ないのではあるが、逆にこの動向を地元金融機関に相談してみようと思いました。それも第一地銀より、信用金庫が良いかなと思いながら帰りました。先の18号ですが、明石大橋は時速50㎞制限でしたが、バスは右へ左へ。 |