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2016,12,13, Tuesday
今年第2回の研修会が、瓦町フラッグ8階市民交流プラザIKODE瓦町大会議室で行われました。「不動産を利用した相続税及び贈与税対策セミナー」の応用編で、講師は前回同様、生駒税理士事務所所長生駒学先生です。この会場は高松市がコトデンか借り上げて市民に提供するもので、便利で使用料も安い。
またコトデン瓦町駅上で、足の便は申し分ない。特に私などコトデンファンにとっては、格好の場所です。また本日は忘年会をかねると言うことで、ホテルの利用も考えたらしいのですが、「セミナー」と「飲食」を別にすることでより大きい両方の満足が得られました。仕掛け人は、入江宏幸事務局です。 生駒先生の話では、冒頭に「民事信託・家族信託」と呼ばれている「信託」についての解説がありました。生駒先生も「いま勉強中」と言いながら、資料も流石に揃っています。信託登記の見本を見たのは、今日が初めてです。信託契約書と、またひと味違う参考書です。 家族信託という法律用語はありませんが、「商事信託」に対する用語として平成19年9月30日の信託法の改正で誕生した制度です。信託と言えば信託銀行の商事信託だけでしたが、こちらは大正11年の信託法施行から導入されています。 その他では、「相続時精算課税制度」が使えると言う。もう何年か前に導入された制度だが、相続時に先にやった財産(2,500万円まで無税)を組み戻すことから、完結型の相続対策ではないので役に立たないと言われてきました。が、これも適する人にはうってつけの制度のようです。多くの引出しを持つことが、相続対策につながります。 また建物を建設することのメリットも、今更ながら言われています。1億円の現金(自己資金か借り入れか問わない)で建築すれば、固定資産税評価額はたちまちに６千万円になり、相続税評価額は4.2千万円です。建物は約４割、土地は85％の評価になります。相続税対策としては、今でもこれは有効です。 またこれとよく似た制度が、小欄でもたびたび登場している「タワマン」。六本木ヒルズを例にとり、以下のように解説していました。 価格 164,000千円(税込)･･･Ａ 土地 2,010千円／㎡×16,649.47㎡×(83,458/100,000,000)=27,929千円 27,929千円×(1-0.7×0.3)=22,063千円(借地権割合が70％) 22,063千円－22,063千円×50％(小規模宅地等の減額)=11,031円･･･① 建物 14,024千円×(1-0.3)=9,816千円･･･② ①＋② 20,847千円･･･Ｂ(８分の１程度まで圧縮) 差額(小規模宅地等の減額後) Ａ－Ｂ=143,153千円･･･Ｃ 節税効果(小規模宅地等の減額後)Ｃ×50％=71,576千円(配偶者控除前) 圧縮率(小規模宅地等の減額後) Ｂ÷Ａ=12.7％ 以上がタワマンの仕組みです。ただし、六本木ヒルズを購入して賃貸した場合を想定しています。建物の「1-0.3」は借家権割合を引いています。自分で住めば、これとは変わって来ます。 これも来年までで改正が入りますが、今すぐならまだ間に合う節税策ですが。先の小欄で書きましたが、固定資産税評価からもこれまでは1棟どの階でも同じ評価でしたが、これからは真ん中を中心にして上の階はプラス、下の階はマイナスで評価と実勢の乖離をなくす方向へ変わります。 |