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2017,12,02, Saturday
所属する、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と全国宅地建物取引業保証協会(全宅保証)が共催して、全国一斉66会場で4時間のＤＶＤ勉強会が開催されました。香川会場は、高松市内の日建学院に50名程度を集めて、受講料無料で開かれました。受講資格は、宅地建物取引士をはじめ、宅建業者だったと思います。
第1部は、「既存住宅取引について宅地建物取引業法改正の要点と実務上の留意点」を弁護士の熊谷則一氏と一級建築士の秋山英樹氏の二人が解説しています。主に来年4月からの改正にある、インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」に関する改正です。前者は法律論を後者は、実際に行われるインスペクションの現場実務についての解説がされています。 このインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」は、国土交通省が考えている「中古住宅流通活性化」の一助になるシステムです。これまで中古住宅は、「確かに安いけど当たり外れがある」と言われていました。中古といえども、住宅は一般的に高額です。長期ローンを組んで購入するだけに、「外れの苦痛苦悩」は数十年続くことになります。 これを防ぐために、設計士で国土交通省ガイドライン講習を受けた「インスペクター」を養成し、宅建業者が売却媒介依頼を取得する時に、インスペクションをするかしないか確認することになります。もちろん宅建業者が、インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」がなにものか知らなくては、話になりません。 私はご縁から、国土交通省の平成２４年度国土交通省「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」に参加して、四国４県で使えるインスペクション制度を構築しました。その後の紆余曲折を経て、今日現在の媒介業務依頼(売却したい)にも、インスペクションを薦めています。先取りして、不具合の微調整に精進しています。正直なところ、不具合が出ています。 特に昭和56年6月(36年前)からの新耐震基準で建築された中古住宅は、リフォームをして使えるものが多い。従ってこれらの物件は、出来れば全件目視検査をして、「現況確認」の上、この価格で売買しますというのが、より一層合理的な売買であることに疑いはない。インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」は、不具合がないことを保証するものではありません。現況報告です。 第2部は、「既存住宅売買の物件調査を巡るトラブル事例と未然防止のポイント」講師は村川隆生(TM不動産トラブル研究所代表)。ここが、90分でした。主に判例に基づいて解説していますが、判例もあてにならないというのが私の主観です。同じ事象でも、登場人物によって結果が全く違ったものになったりします。 一口に言って、物件調査の成否がトラブル防止に影響するという結論です。私も社員に、「物件調査書の基づく調査」を口やかましく指導していますが、時代とともにトラブル発生は増えています。過去では責任追及されることがなかったケースも、弁済に及ぶものも散見されるようになっています。 そのための究極策は、職業賠償責任保険の付保ですが、私は自分自身も保険契約をしつつ、同業者にもこれを薦めています。注意をしていても、損害賠償が発生する時代です。三井住友との職業賠償責任保険は、今からもう10年ほど前に作りましたが、その頃は宅建業者は信頼に値しないとして、その壁は高いものがありました。 あの頃の壁に比べれば、宅地建物取引士の誕生とともに、われわれ宅建業者の地位の向上は比較にならないほど高くなっています。そのための研鑽は当然のこととして、学んだことを実践の場で使い、可能であればその経験談を供給することが理想です。  |