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2023,07,04, Tuesday
高松国税局は3日、相続税や贈与税の算定基準となる2023年分の県内の路線価(1月1日現在)を発表した。最高路線価は10年連続の高松丸亀町商店街で、１平方メートル当たりの価格は前年より1万円高い36万円と3年ぶりに上昇した。標準宅地県内2432地点の平均変動率は、前年比0.6％のマイナスで31年連続で前年を下回ったが、下落率は2年連続で縮小した。
『路線価』は不動産(土地)価格の一つで、時価の8割相当とされている。そもそも相続税など徴税のための価格で、『基準地』や「標準地」価格とは違うとされているが、実態は同じ不動産鑑定士が評価しているため、時価の把握は大きくは違わない。過日マンション評価額の変更が話題になっていたところだが、路線価は土地の評価であって、そこには建物がない前提で評価される。 確かに1992年頃のバブル崩壊までは、東京銀座の日本一路線価に引っ張られて全国の路線価がほとんどすべて上昇した。この相関は、昨今ほぼなくなったと言える。北海道の日本ハム新球場周辺の地価は、一番の上昇率6.8％(全国平均1.5％)を記録した。新しい街が出来ているのが原因だ。昨年日本一の過熱地帯と言われた沖縄も、3.6％の上昇。福岡や熊本も、上昇している。 先の不動産鑑定士だが、評価方法は3つあるが、土地は『取引事例評価法』が主に使われる。Ａ地点が１㎡あたり100万円だとすれば、隣接の条件が似ているＢ地点は101万円ではないかと評価する。取引が多いと、値上がりの方向へ動く。人の心理に起因している。従って取引(売買)が多い方が、価格が動く。 近視眼的に足元を見れば、高松は上昇だが、香川県全体では下落だ。右肩上がりの相関は、全く見られない。岡山も上昇しているが、商業施設やマンション建設が牽引している。高松以上に岡山も、マンション建設が飽和状態だと私は思っています。それだから建設用地も、高買い気味になる。それで、地価が上がる。 私は持論として、土地価格の上下で一喜一憂することはやめたらと考えています。評価額上昇で売って得する人は、ほんの僅か。間違いなく固定資産税の課税は上がる。『上昇』とは耳障りは良い響きだが、実質得るモノはない。それでもマスコミは『夢』を与えるように、上昇を讃える。平均的日本人は家族を持ち、マイホームを持ち何だかんだ悩みながら老後を暮らし、医療技術の発展でなかなか死ねなくなっている。 老後暮らしでは、『入りをはかり出を制する』に尽きる。住宅費の出費は出来るだけ抑えたい。電気ガスなどの光熱費も高騰、せめて住宅ローンは定年までに終わらせたい。晩婚等でスタートが遅くなっている分、老後にずれ込む。担保価値としての銀行評価も、過去のような相関はあまり言われなくなっている。このような背景からも地価の上下が、お茶の間のワイドニュース程度で忘れ去られることを祈る。 |