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2024,01,11, Thursday
一般社団法人香川宅建では、会員の資質向上のために組織内の『法務･指導部(植條部長)』が、毎年2回標題の『かがわ不動産塾』を開催しています。発端は当時の専務理事杉野温(三和備産㈱)が言い出したモノで、「宅建士(当時は宅地建物取引主任者)の資質を超えた知識の構築をしようではないか」と、はじめたモノであります。
その理念を具現化したような、今日の講演でした。一級建築士･中谷龍海氏を東京から招いて、『宅建業者が知っておきたい！取引における地盤と建築基礎の留意点』について90分間、都会人らしくまた技術者特有の坦々としたしゃべり方で、恐ろしい内容を話してくれました。恐ろしいというのは、先の『能登半島地震』の惨事を彷彿させるからであります。 自分なりに要約するとこれからの宅建業者は、これまでの仲介物件調査で行われてきた『境界確定＝土地家屋調査士により』や『インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」』に加えて、『地盤調査』も必要とされるようになるのではないかと恐ろしくなりました。先の2つは、国土交通省の指導もあり全国的に行われるようになってきて、購入後のトラブルが少なくなり、中古物件の健全な流通に大いに資するところであります。 更なる高みを目指し『地盤調査』の必要性を、一級建築士･中谷龍海氏が訴えます。その背景には、不動産流通促進センターや国土交通省の働きかけが見え隠れします。その歴史として、『宅地建物取引主任者』資格者の名称が『宅地建物取引士』にかわり、さらに『公認不動産コンサルティングマスター』の資格まで創設して、すでに20年超の時間が経過しています。 『地盤調査』に先立ち、まずは地形リスクを知ることから紐解いています。一級建築士･中谷龍海氏は、不動産の資産評価は『土地＋建物＋地盤価格』だと言っています。今回の能登半島地震で、建物が崩壊している現状を散見するにつけて、古そうな家屋の倒壊は仕方ないとしても、比較的新しい丘陵地の家が地盤の崩壊とともに土石流に流されているさまを見て、山を崩して作った大規模新規造成宅地にも、大きな危険性がはらんでいるのです。 令和3年7月に熱海の盛土崩壊で、土石流が発生したことから全国3.6万箇所で点検がされたが、その結果『宅地造成及び特定盛土規制法(通称盛土規制法)』が施行され、盛土等の災害防止、より厳しい規制･許可基準、罰則強化へこれからの計画地は見直される。私は問題は、これまでの基準でなされた大型造成団地の今後だと考えます。 今日の話を聞くに付け、これからは仲介できない不動産が多く出てくるように危惧する。単に責任転嫁、損害賠償が怖いと言うだけでなく、見落としたばかりに事故が発生し死者が出たら、それが恐ろしい。元に戻れない現実が、能登半島ばかりでなく、日本一安全と考えられている香川県でも起こりうる現実だと恐ろしくなりました。   |