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2024,02,25, Sunday
政府は戸建て住宅が中心の『住宅団地』を活性化するため、建物の用途や床面積や高さの建築規制を緩和する方向で検討している。日本の団地は多くが、1960年頃からの高度成長期に整備され、住民の高齢化や空き家の増加が課題になっていることから、コンビニなどの小規模店舗や、福祉施設に転用しやすくする、『地域再生法』の改正案を今国会に提出する。
都市計画法では、住宅団地内の『住居専用地域』(第一種低層住居･第二種低層住居)内の住宅は、手続きを経れば店舗などに転用できます。しかし『建築基準法』で床面積などに制限があるため、十分は広さを確保出来なかったり、建物の大改修が必要になったりして、転用の妨げになっている。このため改正法案では、住宅の用途を変更した場合に床面積の規制を緩和する。 先の団地内の『第一種低層住居専用地域』では、建ぺい率と言って平たく言えば1階の床面積が敷地の40/50/60％、容積率と言って1･2･3階の合計でも60～150％と確かに狭く規制され、おまけに絶対高さ制限10mとか厳しい。ゆったりした空間の住宅を想定しました。集合住宅(アパート)は住宅の範疇で建設可だが、建築面積では厳しいモノがあります。それでも空地は駐車場にするので、集合住宅は需給のバランスがとれています。ただし近所の目は、非常に厳しいモノがあります。 また団地内の学校校舎については、高さ制限の対象外になっている現行の仕組みを廃校後も継続し、シェアオフィスなどに転用しやすくする。必要な手続きも見直す。現在は地元市町村が住宅団地の事業再生計画を作成する仕組みだが、再生事業に取り組むＮＰＯ法人などが市町村に計画作成を提案できるようにする。当事者らが初期段階から関わることから、手続きが円滑に進むと期待される。 国土交通省によると５ヘクタール(50,000㎡＝15,000坪)以上の住宅団地は、全国に3千箇所ほどある。ほとんどが住宅専用地域に指定されていて、買物など生活に必要な施設は郊外にあることが多く、生活の不便さが住民の減少に拍車をかけている。友の話しだと『横浜市〇〇区』の団地にも、空き家が目立つという。一番は高齢化が変化の要因だが、変化に合わせて住みやすい環境に変える人間の知恵が求められる。 法律や規制は、『住みやすい環境整備のため』に存在すべきであり、変えることに躊躇したらそれだけ無駄が蔓延る。少し逸れるが、高齢者には『誤嚥性肺炎』防止のために『カラオケ』が良いとも聞く。団地内で『カラオケ店』(現行では禁止)も喫茶店の延長で捉えたら良いのではないか。多様性が問われる昨今、本来生活を守るルールが、生活の邪魔にならないように、知恵で地ならししようではないですか。 さらにこの先全国の大規模団地は、次ぎに押し寄せる自然災害の『落し穴』にも苦戦することになろう。阪神大震災や姉歯偽装問題で、耐震強度規制が一気に強化され能登半島地震でもその差は歴然としている。地盤が激しく隆起したら耐震強度を施しても、建物は持たない。しかし建物が毀損しても、命は助かる。一番の価値は『生命』だ、生きていれば何とかなります。 『落し穴』とは、団地内の地勢です。詳しくは専門家の意見記事を読んで頂くとして、現場に関係する私のような立場のモノに、『切土』と『盛土』の違いが言われ始めています。切土は山を削って平地にした造成地、盛土は谷を埋めて平地にした造成地で、『盛土』が危険だという説です。確かに能登半島地震の惨事を見たら、建物自体の耐震化と地盤が安定しているかどうかまで問われるようになると思いました。 |