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2014,12,31, Wednesday
大晦日になりました。1年間、多くの皆様にお越し頂き、ありがとうございます。感謝に堪えません。毎日のお客様がコンスタントに千名を超えるようになって、松野不動産のＨＰから出ていくように言われています。ＳＥＯ対策とか、私には分かりませんが、物件の閲覧者より会長日記の読者が多いのも良くないようです。
会長日記を読んだ人が物件検索も見てくれると良いのかも知れませんが、そうもいきません。例え必要ないと言われても、きっとどこかでまた書いていると思います。ここは年末年始の暇を利用して、私の来年の「不動産業界課題」を2つ書いて見ます。 まず中古マンションですが、国土交通省は12月24日、耐震性の不足する老朽化マンションを、区分所有者等の５分の４以上の賛成で一括売却できるようにした「マンション敷地売却制度」の具体的な進め方の指針をまとめて発表しました。 同省のホームページで、「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」として公表しました。12月26日には、「マンション敷地売却関連書式・支援制度集」の公表を予定しているとも書かれています。このネタは、新建ハウジングメルマガより引用しています。 クリスマスプレゼントみたいな、国土交通省からの老朽マンション対策の新策です。これまで国土交通省は、昭和56年5月までに完成した旧耐震マンションは、建て替えることを柱に、耐震強度アップに必死になっていました。しかし居住者の年齢や懐具合によって、それがなかなか進まず、ついに秘策を出したという印象です。以下は、国土交通省からの発表です マンションのストックは、国土交通省の推計では平成25年末現在で約601万戸、このうち旧耐震基準に基づき建設されたものは約106万戸となっていますが、これまで建替えについては累計で196件、約15,500戸（いずれも平成26年４月時点）しか進んでいない状況にあります。 南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生が切迫している中、特に既存のマンションの耐震改修や建替えによる耐震化については、緊急を要する課題となっています。 このうち、耐震改修については、平成25年の耐震改修促進法の改正により耐震性不足のマンションの耐震改修に係る決議要件の緩和等を行っており、次の課題として、建替えの促進策が強く求められていました。しかし、建て替えは居住者の年齢、後継者の有無、経済状況等によって、大きく事情が異なります。 それでも国は平成26年に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」を改正し、①マンション敷地売却制度及び②容積率の緩和特例が創設されたところであり、これによる「マンションの建替え等」（マンションの建替え又は除却する必要のあるマンションに係るマンション敷地売却をいう。以下同じ。）の促進が期待されています。 本ガイドラインは、改正後の同法第４条第１項の規定に基づき定められた「マンションの建替え等の円滑化に関する基本的な方針」において「国は、マンションの建替え等の進め方に関する実務的指針を作成し、地方公共団体と連携し、その普及に努めることとする。」とされたことを受け、耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却の進め方に関する指針として作成したものです。 これに対して、ＮＰＯ法人徳島県定期借地借家権推進機構が、既存マンションの敷地(敷地権)を、底地権(一つの土地を「底地権と借地権」の二つとして借地権にマンションが建っていると考えるのです)として第三者へ売却し、それを原資として定期借地権付きマンションの耐震化改修工事をして建物を活用する案を提唱しています。 (中略)概略的な事業イメージは、資金不足により更新が進まない老朽マンションに対し、 ア．事業者（自治体、市民ファンド、民間ファンド等）へ底地売却 イ．底地に定期借地権を設定し、所有権付マンションから定期借地権付マンションへ変更 ウ．区分所有者は、底地売却代金を原資として大規模修繕 エ．事業者は地代収入により運用 というスキームとなります。 底地権を売却して、その原資で耐震改修工事をする。一方底地を買った自治体等などには、毎月の地代が入ります。自治体は耐震改修工事費補助のためにすでに多くの出費をしようとしています。底地を買うことは、あながち無謀とは言えないと思います。 当底地売却・定借活用モデルの特徴は、建て替えではなく、大規模修繕、リノベーション等によるストック活用型の再生を前提としているところにあります。また、底地売却代金を原資とするため、資金不足問題は解決されるほか、前記の建て替え型とは異なった次のような長所を有しています。 ・建て替えとは異なり、大規模修繕等はコストを低く抑えられるほか、その内容についても、資金（底地売却代金）に応じて調整できるため、地価水準が低い地方都市にも、相応に適用対象が広がる。 ・事業者は、地代収入により投下資本の回収及び運用を行うため、適用対象が、建て替え型のような容積余剰や販売見込み等の前提条件による制約を受けない。 ・ストック活用型であり、住宅供給量の過剰増加には繋がらない。 私も老後は、マンション生活かと思います。はたまた鉄筋コンクリート造の老人ホームか。しかし、いつおこるか分からない南海地震や東南海地震にばかり考えてはいられないのが本音です。もう10年か20年の居住空間です。今が良ければ、先のことなど死後の世界だとも正直思います。 しかし私は、反面不動産業者です。これから先の住環境にも、配慮が必要だと考えています。これからの新築分譲マンションは、定期借地権付き分譲マンショにすべきです。 50年とかの契約期間が到来すれば、解体して土地を地主へ返還します。するとこれ以上の老朽化はあり得なくなり、100年200年持続可能なサイクルが出来ると思うのですが。 ここをクリック |
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