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相続寺子屋四国の開催は四国中央市で
NPO法人相続アドバイザー協議会が全国に展開する、「相続寺子屋」の四国グループです。相続寺子屋は、相続アドバイザー全20講座を受講し、NPO法人相続アドバイザー協議会から認定を受けた卒業生の集まりです。全国各地で自主的なブラッシングのための組織が発生しています。

四国も卒業生が愛媛と香川に多くいて、早く発足して固定したいといろいろ相談が進んでいました。とは良いながら当面は、ここ四国中央市の「ホテルグランフォーレ」と高松市「サンポート高松」に会場を移動させながら、参加者の意見を聞いて固定する予定にしています。

さて本日の話題は、ハッピーエンディングと言われる「終活」です。いまちょっとしたブームになっている「終活」。いざというときに慌てないように、前もって備えておきましょうという趣旨のアクションです。相続問題と言えば、いろいろありますが「信託」と「終活」が流行です。

本日の講師は、相続寺子屋四国の代表の進藤裕介(司法書士法人やまびこ)氏です。氏の話で1番印象に残ったのは、アルフレッド・バルンハート・ノーベルの遺言です。ノーベルの遺言により、ノーベル財団が組織され、今に続くノーベル賞があるのです。彼は終活に間にあったのです。

死だけでなく、病気や怪我で正常な判断ができなくなることも多い昨今。長生きする方向へ時代は進んでいますが、それだけリスクも増えています。早くから備えておくという意味では、終活も有効手段だと思います。


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| 社長日記 | 09:02 AM | comments (0) | trackback (0) |
公示地価香川県内下げ止まり傾向顕著2017
国土交通省が21日発表した平成29年の公示地価(1月1日時点、1㎡あたり)によると、香川県内は住宅地、商業地、全用途平均の対前年変動率は、昭和バブル崩壊後の平成4年以降26年連続の下落となったが、下落率の縮小傾向はさらに進んで極めて小さくなった。

国土交通省土地鑑定委員会地価公示香川分科会の岩井競平代表幹事は、住宅地、商業地ともに「下げ止まり傾向が顕著となった」と分析している。しかし反転値上がりまでの、勢いは見られない。必要なところが重宝されて値下がりが止まり、反面見捨てられている土地も多い。

県内の調査地点は、直島町を除く8市8町の179地点(前年から2地点増、前年からの継続176地点)。用途別の平均価格と対前年平均変動率は、住宅地4万3900円、マイナス0.8、商業地8万2500円でマイナス0.9%。全用途平均5万4700円マイナス0.8%。いずれも下落率が1%未満となっている。

継続176地点の内、上昇地点が商業地で3地点、住宅地13地点を合わせて16地点(昨年6地点)になっています。上昇は高松市中心商業地域などで、新たなホテル需要などが地価上昇を呼び込んでいます。

現場で感じることですが、全国的にそれも地方都市で賃貸物件の新築着工が顕著です。平成28年の新設住宅戸数は前年比6.4%増の約97万戸で、2年続けて前年を上回るなか、賃貸物件が約42万戸(前年比約11%増)と目立って増えています。

空き家が増えて、賃貸物件の空室率も拡大傾向にある中、ハウスメーカー主導の賃貸物件の供給が続いています。30年間長期一括借り上げで、裁判なったケースも散見されますが、不思議に建築は続いています。

またよくよく考えた大家さんは、「戸建て賃貸」に関心を寄せています。私の地元でも、2月に僅か2棟ですが戸建て賃貸が完成しました。賃料月額10万円、10万円×12ヶ月=120万円、120万円÷1,000万円=0.12

表面利回り12%で、特に子だくさん世帯の利用者に人気が高く、空室になることが少ない物件の誕生です。供給数は少ないのですが、こちらは将来的に安定経営の基礎となります。無理なく入居がつくことが、1番の安定経営です。

いずれにしても超低金利時代、相続税制の改正で相続税納税者も4%から8%に増えていて、相続税対策としても賃貸物件の建設が有効です。
昨日の全宅管理の勉強会でも、柴原税理士が繰り返し説明していました。

仮に1億円で賃貸物件を建設したら、その建物評価額は6割程度の6,000万円。その建物が賃貸物件ですから、貸家建物評価額6,000万円の(1-30%)ですから、4,200万円と投資額の半額以下の評価額になります。これが節税のカラクリで、何の恣意的なものはありません。

先の投資額1億円を銀行から借り入れたら、相続税対策になるというのは間違いです。あくまでも建築費と評価額との差が、相続対策になります。土地についても、軽減措置があります。これらから、賃貸物件の建設ラッシュが続いていて、土地が値上がり傾向にあります。


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| 社長日記 | 08:58 AM | comments (0) | trackback (0) |
全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)第5回理事会2017
表題の理事会が、新橋のTKPカンファレンスセンターで開催されました。全国から47人理事中38人が参加しています。当然前の席は、空席が目立ちます。やはり賃貸仲介業は、この時期がピークかもしれません。佐々木正勝会長の挨拶にも、繁忙期開催の詫びが入っていました。



繁忙期だと言いながらも、6月の総会へ向けて既定のスケジュールです。平成28年度の報告と、29年度のビジョンとそのための予算が審議されます。会員が6,048名と、今年度目標の6,000名をクリアー出来ました。一方香川県は、1名増の3名減です。困りました。

全宅管理は、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の会員を会員資格としていて、全宅連は約97,000名の会員です。このうちの1割の会員数をここ数年の目標としています。賃貸管理業は、監理監督する法律もなく、宅地建物取引業法で媒介をした後の業務であります。

つまり現行法のくくりは、鍵を渡せばその後のことは極端に言えば、一切関知せずとなっています。そんなことを言われても、入居者は日々の暮らしで何かと困りごとが発生します。そのために、相談窓口としての「管理業者」を必要としています。

一般的に新しい建物では、管理業者がついています。「賃貸業」を業と考えている大家さんは、割り切っています。管理業者へ支払う報酬は、必要経費と考えています。当然所得税計算では、経費と見なされ所得から控除されます。古い物件、古くからの大家さんは「財産」です。

しかし現場では、戦後長く「貸し手」市場が続いていました。今は逆に空室が多く発生して、「借り手」市場になっていますが、大家さんの頭の中では、いまだ貸し手市場が続いているやの錯覚をされている方、または、気がついているが知らんぷりの人が多くいます。

賃貸管理業は昭和60年代に自然発生したもので、今では6~7割の賃貸物件に有料管理業務がついていると思われます。大家さんが管理業者に毎月賃料の数%の支払って管理を委託しています。これから先、賃貸物件に空きが増えたら、非管理物件は入居がつかなくなると言っても過言では無いと思います。

これらを踏まえて、「全宅管理」は管理業務の法制化でも業界の先頭に立って国土交通省と折衝に当たっています。賃貸不働産経営管理士資格も、国家資格へ格上げを要望しています。国土交通省は、10年も前から賃貸管理業界を監視しています。法律がないのに、登録制度は早くからあります。

また佐々木正勝会長が就任されてからは、ほとんどの会に研修会がつくようになりました。本日は、「争族」にならないための「相続」の話しがありました。これから全宅管理で、相続税シミュレーションパソコンツールを作成する予定です。

研修会の後、軽い懇親会がありました。会場はこの階下で、ここなら安くできます。知恵者の佐々木正勝会長は、自らがアルコールの宅配に忙しい時を送っていました。細かな配慮ができる首長です。

その後久しぶりに、大北敏博氏と会いました。本多市子さんも一緒です。春の高校野球香川県大会の様子を、二人に伝えました。小さなローカルニュースは得がたいようです。今度は、串田裕司や岡本えり子さんも誘おう。


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| 社長日記 | 01:20 PM | comments (0) | trackback (0) |
浜田恵造香川県知事をお呼びした第1306回例会
高松栗林ライオンズクラブの3月第2例会は、浜田恵造香川県知事を例会講師にお呼びして、香川県政のいまを、お話しいただきました。私はかねてより、浜田恵造香川県知事の迅速性・柔軟性等々に驚きと敬意を抱いている県民の一人であります。

今日のこの舞台を設定下さったのは、同じメンバーの平木享県議ですが、議員から見ても「うどん県・香川」のキャッチフレーズなどは、首長の発想と決定としては他に例を見ない案件だったと当時を振り返ります。地方都市ですから、資源にも自ずと限りがあります。

「せとうち田園都市の新たな創造」と副題をつけた平成29年度当初予算は、4,613億円です。東京都の豊洲の予算に比べるまでもなく、県政の最優先課題に限られた財源を重点的に配分し、人口減少・活力向上対策に307億円を計上しています。

また次世代への責任の視点に立った財政運営として、県債残高は引き続き31億円の減少を予定しています。重点項目の中、異彩を放つのは交通死亡事故抑制総合対策事業(1,517百万円)です。自動ブレーキ等が装備された、先進安全自動車を購入する高齢者に対する補助を拡充する方針です。

香川県は10万人あたりの交通事故や、死亡者がワースト一桁で、浜田恵造香川県知事の挨拶の最後は、交通事故の注意喚起が必ず入るほどです。香川県は日本一小さな県で、道路も十分整備されています。ただし高齢化率は高く、高齢者の死亡事故や怪我が多いのも現実です。

盛り沢山の予算の中で、私の1番の関心事は、「少子化対策の推進~人口の自然減を抑制」策として、「かがわ縁結び支援センター(EN-MUSUかがわ)」の機能拡充です。香川県が結婚の仲介をするのです。私も人口減を、評論家のごとく喧伝するのが首長や議員の仕事ではないと考えています。

浜田恵造香川県知事は、人口減を抑制するための手段として、「かがわ縁結び支援センター(EN-MUSUかがわ)」を昨年10月に設置しました。出会いの場を作るのですが、それの一丁目1番地は「テーター化」です。決して合コンなどに頼るのではなく、綿密な資料から自分の伴侶を探します。

その中には、「独身証明」や「学歴証明」「就業証明」「給与」や「家族構成」「宗教」から「信条」まで、つまり価値観の共有ができるかどうかを検索します。もっとも検索はタブレットですることから比較的簡単ですが、入力は大変です。そのために専従の県職員を配置しています。

私もアパマンショップネットワークの大村浩次氏に触発されて、昨年NPO法人「特定非営利活動法人仏生山魂再開発フォーラム」を設立して、このまじめな婚活に取り組もうとしていました。その矢先に、浜田恵造香川県知事が「かがわ縁結び支援センター(EN-MUSUかがわ)」構想を発表されました。

NPO法人と香川県では、信頼性が違います。まさか香川県が取り組むとは予想だにせずに、本当に驚きましたが拍手喝采です。先の香港の格安航空会社LCCの「香港エクスプレス」の高松就航も、電光石火の早業でした。本当に頼もしいおらが街の首長さんです。

今日も僅か25分スピーチで、概略、知事の思いを聞きましたが、「かがわ縁結び支援センター(EN-MUSUかがわ)」に関しては、この存在を世に知らしめる意味からも、4月18日の例会に担当部署の子育て支援課吉田典子課長をお呼びして、具体的説明をお願いすることにしています。楽しみな香川県、晴れの国も香川県です。



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| 社長日記 | 11:10 AM | comments (0) | trackback (0) |
春季四国地区高校野球香川県大会2017
第89回選抜高校野球大会が、兵庫県の甲子園で開幕しています。そして連日、好ゲームが続いています。昨年の今頃は、高松商も選抜大会に出場し、バスで高松と甲子園の間を行ったり来たりしていました。今は昔、文字通り夢のような第88回甲子園大会でした。

しかしあのチームが特別で、普通の「高松商野球部」が苦戦が予想されながら本日20日春の大会の初陣を飾りました。秋の大会が投手陣倒壊で、編成し直して公式戦に臨みました。長尾健司監督に聞いても、「投手がね」と昨年までとは違う返事でした。

また抽選の結果、高松商は昨年の県大会活躍から今年シード1位校ですが1回戦から強豪「大手前高松」との対戦です。結果はエース松岡志祐投手が被安打6、死球1で完封し、貧打と言われながら高松商が4点をもぎ取って、初戦突破です。終わって見れば、貫禄勝ち。

打線は1回裏に、5番の藤川の中前打でまず1点を先取。4回にも1点を奪取し、5回は4番朝倉佑哉と藤川の連続長短打の1死2、3塁から6番佐々木が2点適時打を打って、試合を楽にしました。見ている方も、この2点で「今日は行ける」と確信しました。

高松商は、松岡志祐投手が長尾健司監督の期待以上の活躍で完封。一方大手前高松は、宇良投手が5回、アンダースローの黒部が出たものの死球で坂本に変わり、最後は佐治投手が投げていました。夏に向けていろいろ試していた試合でした。

明日は雨が予想されていて、試合時間が2時間延長しています。順当に進んだとしたら、25日(土)10時からレグザム球場で、香川西と高松北の勝者と2回戦を戦います。次は28日(火)10時から、相手は三本松だろうと思います。

大手前 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0  6 0

高松商 1 0 0 1 2 0 0 0 ×   4 11 1







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| 社長日記 | 10:45 AM | comments (0) | trackback (0) |
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