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賃貸取引に係るIT重説の本格運用
IT環境が進化するほどに、人は多忙を極める。華の東京への出張も、飛行機日帰りが半分を占めるようになってきた。そんな社会環境の中、建物賃貸借契約の有り様も、まさに様変わりと言ったところです。契約前に、必ず宅地建物取引業法35条に定められた「重要事項説明」を、宅地建物取引士が士証を提示してから対面で行うことが定められています。

勿論この条項はそのまま残るのですが、更にテレビ会議システムを使った遠隔地重説(重要事項説明)が、来月10月1日(日)より開始されることが発表されました。説明をする方も受ける側も、テレビ会議システムやテレビ電話(カスイプ)等を設置し、事前に郵送した「重要事項説明書」を手元に置いての説明をします。

勿論その前には、資格者証を画面に映して、重説に書かれたものと氏名(住所は除かれる)写真が相違ないか確認し合います。この一部変更は、どちらかというと業界側からの要望ですが、これが出来ることにより、遠隔地にいる入居者へ法的注意事項その他の説明が直接出来るようになります。これまでは、代理人に説明することも多々ありました。

IT重説のメリットとしては、①遠隔地の顧客の移動や費用等の負担軽減が図られること→時間コストや費用コストを軽減することが可能。②重説実施の日程的調整の幅の拡大→日程調整の幅を広げることが可能。③顧客がリラックスした環境下での重説実施→自宅等のリラックス出来る環境での重説が可能。④来店困難な場合でも本人への説明が可能→本人が外出できない場合でも重説が可能。

さらにIT重説にかかる遵守事項として、①双方向でやりとりできるIT環境の整備、②重要事項説明書の事前送付、③重要事項説明書等の準備とIT環境の確認、④宅地建物取引士証の確認。そして当然こととして、途中でトラブルがあればIT重説の中断対応が書き添えられています。

次にIT重説に係る留意事項として、①IT重説実施に関する関係者からの同意②相手方のIT環境の確認③説明の相手方が契約当事者本人等であるかの確認④説明の相手方に対する内覧の実施⑤録画・録音への対応と続く。なにせ初めてのことで、何がどうなるか分からないことではあるが、小田急電車のように炎上することはないと考えられている。

そしていろはの「い」でありますが、重要事項説明書は、「売買契約時」も「賃貸借契約時」もその前に行うことが義務づけられていますが、このIT重説は「賃貸借契約」だけに限定されています。売買契約前の重要事項説明は、これまでと変わることなく、売主買主立ち会いの下、契約前に「買主」へ対面ですることとされています。

法律の位置づけは、契約前に宅建業者が買主(借主)に対して、この物件はしかしかこうこう以下のような状態にあり以下の規正がなされていますよと伝えて、それを聞いて買主(借主)が、買うか買わないかを決めるとされています。これで長年の懸案であった、遠距離IT重説の問題は一応の解決を見ましたが、またぞろ出てきたのは売主の遠隔地居住です。

それは、高松を離れて遠隔地に居住しているが、高松の物件を売却したいと言うような場合。また相続した高松にある物件を処分したいというようにケースで、通常の場合には、「契約時」と「取引時」の2回売主と買主が顔を揃えるのが普通です。これも高齢化と遠隔地間の問題が発生し、重要事項説明とは違う契約上の問題が発生しています。

売買契約時に懸念されるのは、売主の「意思能力」です。痴呆症の症状があれば、「正常な判断が出来ない」として契約は出来ないのです。過去に直前に司法書士からだめ出しが出て、慌てて高松家庭裁判所へ「成年後見」の申し立てをしたことがあります。この場合は、相続人が長男一人だったこともあり、長男後見人で2ヶ月後に売却が裁判所から承認されました。


| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=3896 |
| 社長日記 | 09:14 AM | comments (0) | trackback (0) |
レクレーション用うどんセットの販売
県内でうどん店をチェーン展開するウエストフードプランニング(丸亀市「店名はこだわり麺屋」)は、イベント用の手打ちうどんセット「うどんレク元気玉」の販売を本格化させている。福祉施設などから、「うどん作り体験の準備が大変だ」という声を聞き、商品開発したもの。

2015年度かがわ県産品コンクールで、最優秀賞に輝いた家庭用うどん打ち体験セット「元気玉」をアレンジして、多人数用に対応した。昨年の「介護の日(11月11日)」に初めて提供し、今年はすでに約20施設から注文が入っているという。何も介護施設に限ったものではないので、全国展開も面白い。

メニューとしては、4~5人前に当たる冷凍うどん生地400グラムのみ(少し少ない感があるが税抜き400円)や、うどんダシ付き(税抜き500円)、オプションで麺棒(税抜き200円)を用意し、5個以上から注文を受け付けている。プロが使う一玉のサイズは、20玉程度だから5分の1サイズになる。このプロサイズだと素人には扱いにくい。よく考えられたサイズに、仕立てられている。

私も麺職人だったことから、廃業後に一度だけイベントで手打ちうどんを振る舞ったことがありますが、野外でしたが大変でした。あれが、最初で最後になっています。面白い企画だと思います。こだわり麺屋の小西啓介(ウエストフードプランニング代表取締役)さんは、多店舗化もやりながら、海外出店へも関心を示し、すでに農業法人も立ち上げている。

農業法人は、自店用「うどんネギ」の作付けから始まり、その面積を広げている。うどん用小麦の栽培まで、やるのかどうか、今後が楽しみなウエストフードプランニングです。小欄でもよく言うのですが、昔の大型店のうどんはまずいというのが定説でしたが、こだわり麺屋をはじめ、最近は大型店の努力が美味いうどんを提供しています。

東京JR有楽町駅西口、有楽町ビックカメラ南の「有楽町ビルの地下1階」に「たもや有楽町店」が出展している。私も、迷ったら「たもや」と決めている。また押上の東京スカイツリーまで足を伸ばすと、「やまだ家」さんがある。

味は、高松の多くの店と同じ程度(いやそれ以上かも知れない)に美味い。以前、郷土がうんだレコード歌手「渡辺要」さんら一行と遭遇しました。さぬき人は東京でも、さぬきうどんを食す。ある意味東京を、楽しみ切れてないのか。

一方香川県内では、うどん作り体験ツアーも、中野屋さんやさぬき麺業が琴平や高松市内で取り組んでいる。しかしいずれも来店を促してのイベントで、施設入居者のようにそこを離れがたい人にまで届かないものになっている。さぬき手打ちうどんを大勢に堪能してもらえると、さぬきへ行こうかという人も増えるかと期待が広がる。

過去の小欄に似た記事が

| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=3895 |
| 社長日記 | 09:43 AM | comments (0) | trackback (0) |
一般社団法人香川宅建主催パソコン関連教室
香川宅建の流通部(加内雅彦部長)が担当する「パソコン関連教室」が、サンポート高松61会議室で開催されました。今日のテーマは「写真撮影のポイント」、講師陣はアットホーム四国営業所の皆さん。業務推進部シニアマネージャー伊藤厚司氏も、大阪から駆けつけていました。写真撮影の是非で、成約になるならないまで決まるとも言われています。

最近の賃貸アパートマンション市場は、供給過多が続き、物件の空きが増えています。仲介会社としては、何とか自分の担当する物件を入居希望者にアピールしたいと考えています。そのための訴求力の一つが、多数の写真です。弊社担当に尋ねたら、1物件(1部屋)に30枚の写真が当たり前との返事が返ってきました。

確かに検索サイトの容量が増えて、過去には写真1~2枚と言われていたのですが、最近は動画までも掲載できるようになっています。1物件に30枚というボリュームは、担当者全員のスキルアップでしか賄いきれません。専門の撮影者を派遣できたら良いのですが、この数ではとても追いつきません。

これも昨今の傾向ですが、来店者はある程度自分で物件を検索して来店されます。加えて新築優先かと思いきや、賃料の絡みでしょうか中古物件も手入れの具合によって、入居者に選択されています。要するに見せ方がポイントになるようです。三段論法のようですが、従って「写真」の出来不出来が大きく関与します。

今日の講義でポイントは3つ、まずカメラを構える位置ですが、上下は中間位置。部屋の天井高が2.7メートルと仮定すると、半分の1.35メートルあたり。水平ライン表示機能を使い、奥は出来るだけ下がる、ドアーや押し入れがあれば、そこを開けてより広い3面が写るように工夫をする。勿論手ぶれの少ないように、脇を締めてカメラを引きつけることも忘れずに。



次に出来るだけ明るく撮影するポイント、撮影は晴れの日の時間は午前中。ストロボは使わない。全自動ポジションからマニアルへ変更し、ホワイトバランスの適正化を心がけます。逆光になるのは厳禁。やはりカメラ機能に精通することが求められます。改めて取説を読んでみなくては。

ハイテクニックとして、夏と冬用の2枚を同じ位置から撮影する。夏は白っぽく涼しそうに見える写真、逆に冬は暖かく感じる写真をバス・トイレ・キッチンで撮影して保管しておく。リフォームをして劇的に変わることが少ない賃貸物件では、保管している写真の再利用も当然視野に入れて保管しておく。

ごく最近の情報では、室内360度撮影カメラも登場。専用三脚(見る側が上下左右に画面を振ると足下が見えてしまうので、足の出が少ないもの)を部屋の中心に設置し、撮影者は隠れてセルフタイマーかスマートフォンでシャッターを切ります。通常の撮影でも、「2秒セルフタイマー撮影」が奨励されていました。改めて身構えする時間です。



このように2時間程度でしたが、興味がわく解説でした。最後に流通部高尾信一郎業務室長の閉会の辞がありましたが、私も初めての参加。会場全体を見渡すと、老若男女で総数も多いなと思いました。帰宅して、またマイカメラの取扱説明書を引っ張り出しました。私の今のカメラは、PanasonicのDMC-GF7中国製です。誰か教えてくれる人はいませんかね。

| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=3894 |
| 社長日記 | 09:13 AM | comments (0) | trackback (0) |
35周年記念大会「活力ある市民の集い!!」
自由民主党香川県高松市第5支部の大浦すみ子支部長(高松市議)が、初当選の昭和58年から34年間継続しているという、文字通り「活力ある市民」代表者のイベントです。当選9期組は高松市議の最古参で、同期に三笠輝彦市議がいます。お二人が、同志会のドンです。そして、まだまだ現役のバリバリです。

私も公益財団法人オイスカの会合で開催を知って、初めて会場入りしましたが、何と会場はサンポートホール高松の大ホールです。高松市が運営しているからとて、決して市議だからタダにはならないと思いますが、それにしても舞台に不足はないところです。内容は、カラオケ・舞踊など芸達者の晴れの披露舞台です。

大浦すみ子市議は、昭和58年から連続34年間、市議会の最古参として君臨しています。初めての女性議長も経験されました。そうは言いながら女性議員ですから、この年になると男性に意見を譲るまさに大和撫子世代の女性です。2年前に旦那様に先立たれ、今日も舞台の袖には旦那様の遺影が飾られていました。

一方同期の最古参、三笠輝彦市議とも私は旧知の仲です。一般社団法人香川宅建の、顧問でもあります。三笠市議は朝食会など、年に何度かの集会を持っています。今回の選挙では、三笠輝彦市議が奥様を亡くしての弔い合戦という勢いの戦いでトップ当選されて、大浦すみ子市議も猛追していました。

先に「活力ある市民の集い!!」について、初めての方に紹介します。第1回大会は、市庁舎の西隣にあった「高松市民会館」でスタート。4歳の幼児から94歳の熟練組まで、今日は100組出演者総勢700余名の時間差登場です。午前8時半に開宴し、午後5時までの8時間半の長丁場。

私も真ん中どころの一部だけを拝見しましたが、カラオケと日舞・新舞踊等、歌い込んだ人もいたり、私とどっこいどっこいかと思う人まで、いろいろです。衣装も大変凝った舞台衣装の着用者もいました。途中で大浦すみ子市議と、古川康造丸亀町商工連合会理事長の挨拶が入りました。

私が会場を後にしエスカレーターで降りる際に、磯崎仁彦参議院議員が秘書の南さんと一緒に上がっていました。国会議員、首長も招いてのにぎやかな集いです。またパンフレット裏表の広告、流石大浦すみ子市議のつきあいの広さを物語っていました。当然女性の裏方や、出演者も女性が多く、それがそのまま選対本部のスタッフとして協力してくれるのでしょうね。

そうそう受付は、各方面の有力者が顔を揃えていました。私の知人も何人かいらして、どちらへ頭を下げるか迷うほどでした。会場見学者は、入場無料でした。

最後に、高松市議会への要望です。市議会自由民主党議員団も、2つに会派が割れています。同じ自民党なのに、陳情をする側からすると、不便をきたしています。市議は誰のための存在か、それは市民のための存在に間違いはありません。一日も早く一本化するように、最古参が動かんでどうするのですか。課題山積です。御願いします。





| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=3893 |
| 社長日記 | 08:44 AM | comments (0) | trackback (0) |
熊野神社社務所新築落成記念式典と見学会
今年7月から始まった社務所新宅工事が完了し、本日の良き日(友引)に竣工神事と見学会が境内で行われました。お金のことを言ったら伊邪那美大神(いざなみおおかみ)に叱られそうですが、建設委員の私は、当初予算1,600万円から100万円の追加工事で、はらはらしていました。幸いなことに寄進がそれを回り、神のご加護とリーダーの手腕だと感謝。



私は朝、出社してから神社へ行きましたが、早出組のお陰でテントなどの手配が終わっていました。当初は13時からの神事予定でしたが、委員会開催ごとに開始時間が早まって、10時からの神事になりました。素晴らしい天候に恵まれ、滕(ちきり)神社の多田宮司さんら神職の手により、祝詞奏上や玉串奉奠、神事万端滞りなく終えることが出来ました。



私も新社務所へ今日初めて入りましたが、やはり良いものです。ここからの景色は、これまで経験が無く、また神社が好きになりました。心配していた「寄進者御芳名板」は、私の口利きで㈱冨士マーク製作所(冨山貴司社長)に依頼しました。野外ながら軒下で、劣化の恐れは少ない場所ですが、銅板に彫り込みですからなお安心です。



これまでの数々の熊野神社工事で寄進者の芳名一覧に、「松野姓」がなかったもので、このたびは既に物故した父母、祖母の名前も入れました。不動産登記と違い住民票がいらないもので、松野不動産株式会社以下、有限会社松野不動産管理の次に、「松野姓」が8名、名を連ねました。孫がいたら、その孫まで入れたことでしょう。

神社の来歴は残念ながら、資料などの散逸や消失により、年代はもとより当地のいずれの人々によってこの地に創建されたのかも判然としません。記録に登場するのは元禄14年(1701)、赤穂浪士(あこうろうし)の討ち入りが元禄15年12月14日(1703年1月30日)。ここからでも、300余年の月日が流れています。

昭和56年に、私が宅建業に従事し始めた年ですが、境内のクスノキが高松市の銘木に指定されました。その際に、クロガネモチの樹齢が5百数十年と判定されましたが、残念ながら平成18年に枯死してしまいました。仮に600年前の建立となると、室町時代足利氏の時代になります。

熊野神社の所在地は、「高松市出作町191番地1」鎮座であります。出作村は明治22年多肥村、仏生山町の2町村に分属して何れも「大字出作」と称して、住民はそのまま昔通り熊野神社を氏神様として崇敬しています。古くは熊野権現として、親しまれていました。もちろん元祖は、紀ノ國の熊野本宮大社です。

つまり私は仏生山町生まれですが、昔から熊野神社を氏神様としてあがめて参りました。松野のルーツは、旧空港南の上林町であったと聞いていますが、縁あって仏生山町へ先祖が移り住み、仏生山町内の先家の3つは「仏生山町甲」の滕神社エリアですが、今の誕生の地は「仏生山町乙」で熊野神社となっているようです。

また今回の新築工事は、佐伯工務店高松支店が請け負ってくれました。店長の佐伯博英代表取締役の住居は、拙宅の隣、本町通りに面した旧徳栄堂さんの跡地です。私が紹介したものですが、彼がこの地へ居を構えてなかったら熊野神社当番もなく、建築に関与することもなかったかも知れません。不思議な縁で幸運が善循環する、社務所落成です。


| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=3892 |
| 社長日記 | 08:36 AM | comments (0) | trackback (0) |
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