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心を伝える朗読by澤田茂樹高商元校長
NHK文化センター高松教室の、春の講座案内が届きました。恥ずかしながら私もその昔、「相続」をテーマに宅建業者から見た相続について、全10回程度のシリーズ講座をやった記憶があります。当時のセンター長の北村氏よりお声が掛かり、1クールやりましたがその次の女性センター長からの依頼はありませんでした。

会場は今の高松駅3階のような立派なところではありませんでしたが、数多い講演の中で一番記憶に残っています。続かなかったのは、話の内容がしょぼかったのが理由だと思いますが、私は「相続」の相談窓口は、宅建業者が最適だと自負しています。

最近では司法書士さんが、その専門性を前面に押し出し相続の寵児としてPRしていますが、彼らも税理士公認会計士さんらと同じ、その道のプロ(にすぎないの)です。相続財産に占める不動産の割合が圧倒的に多い日本人の相続、やはり宅建業者の出番です。宅建業者に、コーディネーター役が求められます。

さらなる願いとしては、不動産が多いと言うことは均分相続が出来にくいという背景があります。従って、事前対策が重要になってきます。弊社もアパートマンションの管理業務をしておりますが、建物の例えば外壁塗装などのハード面と、このような相続や金融機関との交渉などのソフト面がさらに重要視されています。

要するに相続という大きな課題は、話を聞いて、最終的にまとめなくてはなりません。司法書士さんは相続登記が仕事で、税理士さんは相続税務申告が仕事です。相続があって、それをきっかけにして家族の絆が一層強く固くなったという結果をコーディネーターは求められていると思っています。

ところで澤田茂樹氏の講座は、4月7日(火)から3ヶ月6回と書かれています。第1と第3火曜日の10:30~12:00、会員11,664円とあります。あゝ申し遅れましたが、NHKカルチャーは、会員登録が必要です。登録をすれば、どの講座でも申込・受講が出来ます。

足の便も非常に良くなり、どの講座も大盛況だと聞いています。案内には、聞き手に心のときめきを。あなたのその心で、熱い想いを聞き手に読み語り伝えようと書かれています。

澤田茂樹氏のモットーは、「むずかしいことをやさしく、やさしいことをふかく、ふかいことをおもしろく、おもしろいことをまじめに」井上ひさし氏の言葉を旨としています。

私もライオンズクラブの活動として、過去に「読み聞かせ」を経験しました。これは小学生を対象に行ったものですが、良いことだと思っています。何も小学生だけが対象でなくても、澤田茂樹先生が取り組むように、老若男女が聞ける環境の提供は、素晴らしいと思います。

今日の小欄は、どうも自慢話に終始したようです。なお詳細は、高商紫紺会のホームページでも紹介されています。

紫雲会ホームページ 


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| 社長日記 | 09:40 AM | comments (0) | trackback (0) |
第2回全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)学術研究部門特別委員会
昨日は徳島で今日神田、東奔西走とまではいかないまでも、忙しい毎日が続いています。忙しいと言いながら、毎日を十分楽しんでいます。確かに時間的にはギリギリの縁を歩んでいますが、足りないところは仲間の助けやEメールなどの道具で補っています。

本日は、神田岩本町の全宅会館4階の役員室で、学術研究部門特別委員会が開催されています。ここには全宅管理委員のほかに、外部委員を招聘しています。座長は明海大学不動産学部中城康彦教授、加えて日本大学太田秀也教授、弁護士の佐藤貴美先生など多彩です。

年度初め、市川宜克氏が会長に就任されることから、氏の希望で2つの特別委員会が肝いりで組織されたと聞いています。市川会長は、タイムリーでなくては意味がないと断言します。市川宜克会長の就任前の計画予算ですから、今年はやりにくいと思います。それでも来期に向けて、確たる成果を出そうと必死です。

またここには、㈱ニッセイ基礎研究所からもシンクタンクが集まっています。今年度誕生したこの特別委員会は、宅建業界には対角線上にあって一番遠い学術テーマを扱おうとしています。至近な今年のキーワードは、「民事信託」です。

私も当協会での活動は、過去2年間のみで、何も知らない状態で香川宅建協会から派遣されてやってきました。2年間は、業務企画委員会で佐々木正勝委員長の元でいろはのいから教えて頂きました。その委員長が、今年から専務理事に就任されています。

相続=信託は、管理物件管理、つまり資産管理という肝の課題です。全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)が民事信託を活用する相続のノウハウを研究することは、やがて全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)が、全宅連をリードすることに役立つと考えています。

有難いことですが、お声がけを頂き、これからの全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)の進路を決める分岐点に今差し掛かっています。不遜な言い方で恥じ入るばかりですが、もしかしたら全宅管理がこれからの全宅連の進路を指し示すことになるかも知れません。

私は「相続」を、もう10年ほど追っています。近い将来の、宅建業界の切り口になると確信してまずは学んでいます。またまた不遜ですが、相続の指揮者というかコーディネイト役は、私は間違いなく宅建業者が担うと信じています。一番の理由は、相続財産に占める不動産の割合です。

相続財産の多寡は別として、遺産総額10億円の人も1億円の人も、1,000万円の人であっても、その中に占める不動産は6~8割になります。不動産を知らずして、相続は語れないのです。不動産に比例して、現預金が少ないのも原因の一つであります。



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| 社長日記 | 08:10 AM | comments (0) | trackback (0) |
インスペクション検査業務実績に代わる所定の研修
平成27年2月25日(木)13時から、徳島県建設センター6階で、四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)主催の、㈱シーエムシー一級建築士事務所の「住まい安心サービス」説明と、住宅保証機構㈱による「登録検査機関要件」を満たす瑕疵担保保険利用のための研修会が、四国ではじめて開催されました。

四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)は、国土交通省より平成26年度「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」の中核事業である、「業者間連携による新たなビジネスモデル等に関する調査・検討業務実施者」として採択された協議会です。

同協議会の活動は3年目に入り、中古住宅の購入売却を検討されている方へ、安心して売買が行われるようインスペクション業務を中心とした「安心サービス」を提供しています。

右木村正美会長左㈱シーエムシー一級建築士事務所大石社長

そして今年度から会員内にもインスペクターを養成することとし、初めての養成講座を開会したものであります。その背景には、公益社団法人徳島県宅地建物取引業協会(木村正美会長)が同協議会の会長に就任して、隗より始めよと、四国3県に先立ち開催したものです。

研修会には、建築士資格を持つ宅建業者が約50名集まり、木村正美四国連携会長より、四国連携のこれまでの歩みと、これからの展望に、自前インスペクターが必要になると熱く語る挨拶に聞き入っていました。

また木村正美会長は、今期公益社団法人徳島県宅地建物取引業協会の会長に就任されて、空き家対策を徳島県内自治体と連携し、県内数カ所で初めての相談会を開催したり、公益と収益向上に熱心に取り組んでいます。

安心サービスの提供は、不動産流通業者から4県宅地建物取引業協会を通じて、大阪に事務所がある㈱シーエムシー一級建築士事務所へ連絡します。それによって、四国連携パッケージ商品(①インスペクション②補修見積もり③シロアリ検査と1年保証④シロアリアフター点検(1年後)⑤住宅履歴情報登録)がワンストップで提供されます。

検査の結果、問題なければそれを持って購入者が、瑕疵担保賠償責任保険に加入することが出来、問題があればどのように解決するかの相談も出来ます。これから求められる中古不動産取引における情報提供推進モデル事業です。


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| 社長日記 | 11:15 AM | comments (0) | trackback (0) |
海底鉱床日本近海で複数発見
「見たことのない高品位鉱物で、驚嘆に値する発見だ」。今年1月末、沖縄県久米島沖合の水深1,400メートルの海底で見つかった鉱床に関する記者会見で、東大の浦辺徹郎教授が、興奮気味に語った言葉です。学者先生も、余りの高品位金属にたいへん驚いたようです。

日本は87年にハワイ沖で、「マンガン」の探査権を取得して以来、2003年八丈島沖合で金、銀、銅の鉱床を発見。そして13~14年にかけて、銅、亜鉛、鉛、銀などが3箇所で発見されています。12年に最新鋭の調査船が開発されて、音波を使った海底調査などの精度が向上したからと言うことのようです。

東大の調査は、「石油天然ガス・金属鉱物資源機構(JOGMEC)」が実施したものです。遠隔操作の無人機が持ち帰った6個の鉱物から、南米の鉱山で採れる鉱石の15~30倍もの銅の含有量が確認されています。

夢みたいな話しですが、1970年代までに国内鉱山はほとんどが閉鎖され、資源小国の日本の銅や亜鉛、金、銀などのほとんどを外国からの輸入に頼っています。「石油天然ガス・金属鉱物資源機構(JOGMEC)」は、三菱重工業や三井三池製作所などと共同で専用採掘機を製作し、世界ではじめて海底鉱床での試掘試験に成功したのです。

海外でも、商業採掘に向けて海底採鉱機を開発するなどの動きがあります。しかし深海での資源採取は、日本以外どの国も出来ていません。日本政府は2020年代の商業採掘を目指しています。海底資源を商業化する技術を日本が他国に先駆けて獲得できれば、今までなかっただけに、大きなビジネスチャンスになりそうです。

山は永く掘れば、必ず崩れます。海底は、ここにあると分かれば掘削は比較的簡単だと想像します。周りを海に囲まれて、海と共存してきた日本です。周りが海のために、津波被害も遠い昔からあります。ここへ来て、海洋国日本の技術が生かされれば有難い。

人は船の上で、海底に機械を入れてつかみ取るのか、重機オペレーションなどの小技は、日本人の得意技です。争いようのない卓越した技術で、レアメタルが手に入れば良いですね、良い感触です。


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| 社長日記 | 08:50 AM | comments (0) | trackback (0) |
全宅管理総務財務委員会23February2015
全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)の総務財務委員会が、神田岩本町の全宅連会館で開催されています。6名の委員に、池上委員長と佐々木正勝専務理事が加わります。事務局員は3人、外部のシンクタンクも1人入っています。ここは地下ですが、4階では日下雅彦会長も全宅保証の監査に来ているらしい。

総務財務委員会の職務は、1に会員増です。現在5,785会員ですが、目標は1万会員です。また至近の目標は6,000会員ですから、われわれの動きにも工夫が求められています。全宅連10万社の10%加入が、1万社になります。5,000社でもダントツ日本一ですが、その先には管理業務の法制化が視野に入っています。

香川宅建協会は、先輩理事の横井さん杉野温氏、そして私の前が日下雅彦会長ですが、対全宅連会員の構成比率としては、7%以上あります。公益社団法人香川県宅地建物取引業協会は約1千社、その内のやはり10%、100社が目標です。現在76社で、私が理事に就任して、その数を減しています。

任期がもう1年ありますから、目標100会員達成は、何としても成し遂げねばなりません。県内でもおもだった賃貸住宅管理業者は、既に組織に入っています。その中で、退会があって戦っています。退会の理由も色々あって、高齢のためと言われたら慰留の手段がありません。

全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)は、全国中小宅建業者およそ10万会員を擁する最大組織です。全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)はその傘下組織です。また国は宅建業者に供託金を求めて、業に従事する前に分担金を納付するように決めています。

本店は1,000万円の補償額を、国内にある2つの保証協会(全宅保証・全日保証)のどちらかに加入することで、分担金60万円で良いとしています。支店は半額ですが、それにしてもざっと計算して60万円×10万社で600億円の資金が東京法務局に眠っています。

それは国債でも良いので、その利息は組織の弁済金や運営費として使えます。多くの会員に事故があったら、保証協会の弁済が滞ります。昨今は弁済が多発しており、審査する保証協会役員は大変な量の資料に目を通して判断をしています。日下雅彦会長は、その組織の副会長です。

その全宅連は、宅建業法に定められた「賃貸仲介業と売買仲介業」を扱います。全宅保証は、先の弁済業務や会員教育を司ります。そして全宅管理が、宅建業法の範疇に属さない「賃貸管理業」を担当しています。その他「ハトマーク支援機構」で、会員のための廉価の便利商材を扱っています。

このように全宅4団体がスクラムを組んで、市井の不動産関連業務をワンストップサービスで解決できるように取り組んでいます。相続関連の案件も、不動産が財産の大半を占める現状の日本で、相談窓口は宅建業者が一番です。そのための勉強も、当然さらなる研鑽が求められるところです。



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| 社長日記 | 10:47 AM | comments (0) | trackback (0) |
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