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宅建マイスター養成講座集合研修の初日
昨日は、良い地方都市での不動産証券化セミナーが出来ました。40余名の皆様にお集まり頂き、それぞれの見識が聞けて、とても良いセミナーでした。加えて短時間でしたが、懇親会も良かったです。「ノーパンしゃぶしゃぶ」からこちら、国家公務員は庶民と飲食を拒むようになりました。

高級官僚もわれわれ庶民も、一緒に一杯やって怒る者はいないのです。勿論自前ですから、誰はばかることはありません。難しいことを言う人が、一杯呑んで馬鹿言っていると、こちら側の人間は安心します。その垣根がなくなることで、良い仕事が出来るようになります。

東京組は飛行機の時間も、大阪松山岡山組もJRの時間があり、1時間少しの時間でしたが有益な話が出来たと思います。私の苦し紛れに考え出した、官民連携(PPP)で生み出す「高松長期滞在用YOU(外国人)のシェアハウス」構想を具現化したいと本気で考えるようになりました。

ところで昨日は早めにたたんで(古馬場へも行かず)、いつものようにコトデンに乗って帰りました。そうそうこの2日ほど、自宅で食事をして太ったもので昨日は本店のある仏生山駅から三条店のある三条駅まで電車で移動してみました。その間は、僅か2駅です。

ここの駅長さんは御年70歳と聞きましたが、実に感じの良い駅長でした。駅長一人ですから自らが改札に立つのですが、その上に私の似顔絵の看板があるのです。昼前の比較的乗客の少ない時間帯です。「これが私の似顔絵です。似てますか」などと喋りながら、楽しい会話をしばしばしていました。

ところで本日は、公益財団法人不働産流通近代化センター主催の、宅建マイスター養成講座集合研修3日の初日でした。初日の内容は,「重要事項説明書」にまつわる千本ノックです。かなりきつい内容の課題が与えられ、結果は判例を持ち出すなど、宅地建物取引主任者の頂点を目指す内容です。

私も大概の難問題には、免疫があります。今日も「位置指定道路」でトラブルになった事例の保有者として挙手をしていました。恥ずかしながらこの33年間で、道路に関するトラブルは3~4例はあります。若い頃は、裁判もいとわないと血気盛んな行動もありました。

しかし救われるのは、「宅建業損害賠償責任保険」が公益社団法人香川県宅地建物取引業協会にはあるのです。つまり重要事項説明誤りで、お客様に損害を掛けた場合は、その落ち込んだ気分をあがなうものではありませんが、金銭的な価値に換算して保険金が支払われます。

これがあることで、宅建業者は正直になれます。重説は、例事列挙項目について、必ず調査結果を説明します。その他に、宅地建物取引業法第47条で、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為を厳に禁止しています。罰則として、懲役2年以上罰金100万円が待っています。

その責任は非常に重いのです。まず決められた項目は漏らさず記入し、丁寧に説明をします。そしてその他の事項でも、「マイナス情報ほど伝える」姿勢が求められます。「これを言ったら買わないだろう」と心配することがあれば、それこそを説明するのだと講師の橋本明浩氏は言います。

そのような背景もあってか、来年4月から「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」になります。ここでの厳しい責任を聞いていると、これは当然だと思います。当事者が感じている以上の期待を、顧客は宅建業者に求めているのです。

公益財団法人不働産流通近代化センターでは、一つにはこの「宅建マイスター」養成と、もう一つは「公認不動産コンサルティングマスター」の地位確立です。これもある意味矛盾をはらんでいるのですが、今言えることは、がむしゃらに業界の地位の向上を急いでいます。

宅建マイスター養成講座集合研修は、今日を含めて3日続きます。最後にはいつものように修了試験です。興味深いテーマで、講師が真摯に話してくれています。寝ている暇はありません。しかしここまでやって、効果はあるのかと悩む一瞬もあります。還暦過ぎて悩むようでは、まだまだですね。



| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=2861 |
| 社長日記 | 07:39 AM | comments (0) | trackback (0) |
PPPと不動産の証券化セミナー2014
小林正典 不動産市場整備課 不動産投資市場整備室長をお迎えし、サンポートホール高松62会議室で、地方都市で不動産の証券化が可能かというセミナーを開催していました。証券化の仕組み等詳細については、株式会社日本経済研究所調査本部PPP推進部長 石崎篤史様の解説です。

冒頭ここ高松での不動産業者から見た「不動産証券化」について、発言を求められて、私は「若者YOU(外国人)を高松に呼び込む仕組み」について、一夜漬けですが私信を述べさせて頂きました。金曜日までが原稿の締め切りと言われたのですが、土曜日は試験があり、その後にまとめて持参することで了解を得ていました。

㈱日本経済研究所とは、国土交通省の委託を受けたシンクタンクです。先に小欄にもよく登場する㈱価値総研と同じように、国土交通省の事業の手助けをして利益を得ます。官僚は、実に多くの分野を担当しています。その全てに実際に関与することはやはり出来ないでしょう。

この類いのセミナーも、全国14箇所開催を予定しているようです。高松は3番目の開催です。その一つ一つを国家公務員が出席者まで確認して推し進めることは、やはり出来ることではありません。会場の手配、参加者の追加、スピーカーの話しの内容調整など、やることは沢山あります。

PPP(官民連携)とかSPC(特別目的会社)、SPV(特別目的物)など、もともと欧米とりわけアメリカ人の発想です。共同出資で建物を建てて、そこから得られるテナント料(賃料)から出資者へ配当する仕組みです。都会ではテナント料が高額であるため、このスキムが成り立ちます。

このスキムの象徴が、成功している「Jリート」です。上場して確実に配当を続けています。このスキム確立のために日本政府は、「定期借家権」というこれまでの「中途解約」もあり「法定更新」までありの契約に基づかない日本の借地借家法を改めた「定期借家権」を作りました。平成12年のことだと記憶しています。

ちなみにその10年も前(平成4年)に、「定期借地権」を創設しています。このように、「不動産証券化」を誘うために法制化をすすめて、民間活力を求めています。最近では、市役所などの公的機関まで、民間が建設し公共機関が借り上げるというPFI(Private Finance Initiative)方式まで誕生しています。

しかし地方都市では、賃料が安い、途中解約転貸があれば次のテナントがつきにくいなどの関係から、公共が長期間一括借り上げをする方法なら、証券化も可能だろうと考えられています。

またこの不動産証券化は、プチ資産家の懐を潤すだけでなく産業の勃興、雇用の拡大、まちづくりへと繋がります。投資をしてそのリターンを得るということは、個人の金融投資という側面と、それにより雇用の創造、新産業の勃興へ繋がるのです。ウィンウィンの関係です。

高松のような田舎では、不動産の証券化は無理かなと私も思います。しかし出来ると信じて考えることは、これまた楽しいことです。高松市丸亀町の再開発のような奇跡は起きないと思いますが、サイは投げられたのです。


| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=2860 |
| 社長日記 | 09:00 AM | comments (0) | trackback (0) |
神田と言えば薮蕎麦
「神田と言えば大学は明治」という大学歌がありますが、同時に有名なのが「かんだやぶそば」です。古い佇まいの、まさにそば屋さんらしい建物でした。最初に訪れたのは今から40年前。大学教授に連れられて、昼食に来ました。混んでいましたが、それでも程なく食べられた記憶があります。

その後も上京する度に、何度か行きました。道はややこしいのです。それでもJR神田駅から、徒歩10分とは掛かりません。それが残念ながら1年半ほど前に、消失したのです。新聞報道されたぐらい、惜しまれて老舗は幕を閉じました。

再建なったとは聞いていませんでしたが、試験が終わってさて昼食はと考えたら、「そうだ藪蕎麦はどうなっているだろうか」とひらめきました。スマートフォンの地図検索で、徒歩8分と出ました。私は、電話はガラ携(ごく普通の二つ折り携帯電話)を使い、ネットにアクセスする等でスマートフォンも携帯しています。

しかし、「もしもしという通話機能」はこのスマートフォンにはありません。あくまでも重複なしの最短利用だけに限定して携帯しています。安いし、必要に応じて通電するので、電池の持ちも良いというメリットを享受しています。このGPSを利用した地図機能は、素晴らしいですね。

「100メートル先の横断歩道で右折する」とか、詳しい道案内をしてくれます。地下鉄等の乗り換えも、駅から出る出口までも教えてくれます。事前に地図が入手できますが、駅から出てまず一歩を間違えれば、とんでもないところへ行ってしまいます。知らない土地では、よくある話しです。それも急いでいる時に。

このようにして、「薮蕎麦」に辿り着きました。時間は午後の3時です。何と人の列が続いています。出てきた人は、「あら列が短くなったわね」と言うのです。土曜日ではあるが、どうなっとるの。それでも「お一人さんカウンター席」と言われて、10数人ゴボウ抜きで着席が出来ました。20分は並びました。

懐かしい亭主夫婦が、帳場にならんで座っています。ここに集められた注文書きを、独特の口調で女将が読み上げ、亭主は勘定をしています。建物は当然新しくなっています。再築までに1年半とは、随分時間がかかったようですが、味は同じでした。蕎麦好きの日下雅彦会長にも、是非お薦めしたい。

蕎麦は先に日本酒とか、かき上げとか板わさとかのつまみで調子をつけて、最後に「せいろ蕎麦」とかの流れがあります。そのためには、車はまずいですね。ここで一杯やれるのは、宿泊の時とかに限定されます。それでせいろ蕎麦2枚頂きました。税込1417円で、7円はサービスされていました。

かんだやぶそば 千代田区神田淡路町2-10 ℡03-3251-0287



| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=2859 |
| 社長日記 | 09:35 AM | comments (0) | trackback (0) |
2014年度公認ホームインスペクター資格試験
NPO法人日本ホームインスペクターズ協会が主催する、インスペクター(住宅診断士)試験でした。ここ2~3年、私もインスペクションと呼ばれる「建物目視検査」を推進しています。明けても暮れても、「インスペクションしよう」と言い続けています。馬鹿の一つ覚えのようです。

中古住宅の売買契約において、価格はなるほど新築に対して安いが、建物の中身は当たり外れがあると言われていることを十分承知しています。恥ずかしながら何の疑問も持たずに、33年間もお客様に不合理を提供し続けてきました。まさに、常識の非常識です。

それが国土交通省の指導で、にわかに媒介業者であるわれわれに、インスペクションをしたものを媒介(仲介)しましょうという雰囲気が、にわか麻疹のように、格好良く言えば「燎原の炎」のように広がっています。これは何も四国だけではなくて、全国的な広がりになってきました。

基本的には目視による非破壊検査ですが、私は建築設計士による検査が良いと思いながら、本日のNPO法人日本ホームインスペクターズ協会の試験を受けることにしました。この組織が主催するインスペクター資格は、建築設計士の資格があるかないかを問いません。勿論、本格的に検査する気はありません。

誰がでも、試験に合格し、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会に所属すれば、有償で検査をし、報告書を書くことが出来るのです。こちらのタイプは、既に何社または何組織かが存在しています。宅建業者向けと言われているのもそういう背景です。

これに対して、国土交通省が認可した5社(㈱住宅あんしん保証・住宅保証機構㈱・㈱日本住宅保証検査機構・㈱ハウスジーメン・ハウスプラス住宅保証㈱)で構成する、一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会が主催するインスペクションがあります。こちらは建築士だけが受講できます。

「既存住宅現況検査技術者」がそれで、要するに瑕疵担保賠償責任保険に加入するための住宅検査をする人です。「瑕疵保険法人が行う現場検査に代える取り扱いが認められる」のは、各瑕疵保険法人の「既存住宅瑕疵保険(個人間)」の登録検査事業者のうち建築士事務所登録をしている事業者が同保険の申込をした場合に限ります。

建築士の世界も、少し変わっています。建築士は「建築士会」へ所属します。これがいわば個人参加の集団です。それに対して、「建築士事務所協会」があります。これが設計会社企業、場合によっては個人が一人親方として加入する組織です。この建築士事務所協会に、所属していることを条件としています。

このような経緯から私は、建築士のインスペクターがベターだと思っていますが、しかし原点回帰すれば、今まで何もなかったのですから国土交通省のインスペクションガイドラインを学んだ宅建業者による検査でも、何もないより良いと思います。

私は東京の神田で受験しましたが、建物の2階で230人の受験生。3階にも同じ程度いたとしたら約500人。東京が一番多いとは思いますが、大阪など5会場としたら2千人程度が受験したのではないかと考えます。私の予想を遙かに超える人数が受験しています。世間の関心が高いのは、この数が物語っています。



| http://www.0011.co.jp/company/diary/index.php?e=2858 |
| 社長日記 | 09:56 AM | comments (0) | trackback (0) |
カオハガン島滞在者同窓会
「カオハガンキルト」の展示会等で、島主崎山克彦夫妻が帰国しているというので、カオハガン島滞在経験者の有志が集まりました。会場は都内台東区大島にある超高層マンションのゲストルームです。私を島に誘ってくれた大和哲夫氏は、仕事で群馬滞在だそうで残念ながら欠席です。

口の悪い私や湯川正は、「まず両親の体調不良、次は四親等の葬祭」などを駆使してでも来ると、大和哲夫の真面目さをみなに強調していました。彼がいないと、本当に盛り上がりに欠けます。とは言いながら、それなりに10数人集まれば、それなりに盛り上がっています。

カオハガン島は、フィリッピンセブ島沖合20㎞に浮かぶ小さな島です。TVでも紹介されたので有名になりましたが、崎山克彦氏が私財で買い求めた島です。当時の住民は300人、今では600人になっているそうです。そして垂涎の的は、何と言っても子供たちの多さです。

夫婦に9人の子供と聞いて、私の母親世代の家族構成と同じだと驚きました。この子供の多いカオハガン島の図書館へ、髙松栗林ライオンズクラブが本を寄贈しています。子供らの役に立つと、嬉しい限りです。

なぜだか私は知りませんが、日本のライオンズクラブの歴史は、フィリッピンの「マニラライオンズクラブ」が「東京ライオンズクラブ」をスポンサーしたことに始まります。

写真にあります崎山克彦氏の膝元にいる男子も、滞在経験者です。何と五男と言うことですが、四男と母親と3人でカオハガン島に滞在したそうです。このくらいの年頃で、海外を見るのは貴重な経験です。日本人もこの先グローバル化の中で生活するようになり、海外という異文化を早く体験することです。

母親によると彼はカオハガン島訪問の後に、シンガポールへも行ったそうですが、反応が全く違ったと言います。子供らには、シャワーや電気が不自由でも、価値観が違うのです。不自由が自由のようです。

本日の中心人物は、鈴木美香さんと旦那様とお嬢さんでした。旦那様は虫が嫌いでカオハガン島へは行きたくないと話していましたが、崎山克彦さんご夫妻が「おいでよ」と働きかけていました。面白い展開になりそうです。ありがとうございました。お世話になりました。



湯川正氏の提供です title=

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| 社長日記 | 09:32 AM | comments (0) | trackback (0) |
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