会長日記

2010,08,28, Saturday ２０１０年８月不動産実務研修ゼミ閉講 author : user 初日の「不動産業務全般基礎編」から始まって、最終日「不動産有効活用編」まで、長い３泊４日が終わりました。２日目の、「売買仲介業務編」と「賃貸仲介管理業務編」が３日目です。聞く方は、より一層疲れると思います。ご苦労様でした。 その中で、座学だけでは飽きるので、現場へ行って「物件調査」をします。今年は猛暑の中で可哀想な気もしましたが、ある年の３月(その頃は３月も開講していました。)、春の大雪に遭遇したこともありました。水分を多く含んだ雪にふられるより、暑さの汗にまみれる方が、ましではないでしょうか。 最終日の有効活用は、「建設」と「相続」と「権利調整」の３本柱の話をしていますが、今回は現在進行中の、「定期借地権付分譲住宅ラ・ヴィーダ」の解説に時間を取られてしまいました。何しろ最終日は午前中の３時間ですから、あっという間に過ぎてしまいます。 県下でも昨今土地価格が安くなって、２，０００万円程度の戸建て分譲住宅の供給が進んでいます。一時からは、１，０００万円～１，５００万円の価格ダウンです。買う方には、これはこれで非常に買いやすい要因になっています。 これを逆手にとって、「さらに良いものを安く提供」をキャッチフレーズに、平成６年に施行されている「定期借地権」を使った戸建て分譲(マンション分譲も最近は定期借地権付が増えています)を、「良いものを安く」提供しようと考えて進めているところです。 価格は１，５００万円ですから、例えば１０万円×５０坪＝５００万円の土地付き分譲に比べてみて、定期借地権分譲は１，５００万円ですから、月額５７，７３０円の支払いです。これに対して同じ建物を土地付きで買った場合を想定して、２，０００万円では、月額支払いが７６，９７０円になります。その差、月額１９，２４０円。年間差額２３万円余。ローンの返済３５年間では、８０８万円になります。(元利均等払・金利３％固定・３５年返済で計算しました。) そもそも所有権とは、ものを自由に使用収益処分することが出来る排他的権利ではありますが、固定資産税１．７％と都市計画税０．３％(高松市は課税されていない)の併せて１．７％の利用料的支払を借地期間の６０年間払い続けたら、１．７％×６０年＝１０２％になります。すると所有権があると言いながら、所有しているが為の利用料を同じだけ払う計算になります。 ６０年後を想定してみたら、１０年先が分からない今の時代にクレージーだと言われそうですが、土地価格がどんどん上昇しているようには思われません。資本主義社会ですから、６０年のトレンドでは微上昇しているとは思いますが、「資産価値」となるまでの上昇は無いのではと予想しています。 敷地は５２坪から６２坪、駐車台数３台～５台想定、春日町の来春２４時間スーパー「ハローズ春日店」が開店する隣接地。マンション王国高松での、「定借戸建て分譲」計画は、９区画の内、今１区画だけ売れています。 | http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=1314 | | 社長日記 | 08:41 AM | comments (0) | trackback (0) |

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