会長日記

2014,01,27, Monday 宅建大川支部研修会に招かれて author : user 香川県下12支部(地区)で、昨年12月から今年２月までに、支部研修会を開催しています。本日は大川支部(一般社団法人香川宅建)にお招きを頂き、１時間弱の話しをさせて頂きました。今年のテーマは、「中古住宅」を掘り出して一緒(共同仲介)に商売をしようという提案です。 いま国内に、760万戸の空き家があると言われています。香川県経済は全国の1％と言われています。ざっと計算してみても、7万戸の空き家が手つかずのまま放置されています。地方自治体も、防犯・防災の観点からも問題視はしていますが、かといってわれわれ宅建業者が固定資産税納入者情報を求めても、決して漏らすことはありません。 空き家の実態は、看護介護施設に入居している「父親」名義のままになっています。その住所はもちろん、その建物所在地です。これがわれわれ宅建業者が得られる「登記事項」です。このように今この建物を実質的に管理している人は、外見的には全く掴めません。だから固定資産税納税者情報が、求められています。 このような実態のなか、平成24年度国土交通省「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」「業者間連携による新たなビジネスモデル等に関する調査・検討業務実施者」という事業を国は創設し、全国に具体的計画を求め、それに呼応して四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)も立ち上がりました。 先に24年度25年度、２回に亘りウェーブアンケートを実施し、「民意」を探ってきました。これまでのアンケート結果では、「何もしていない＝何も出来ない」と「賃貸か売却を考えている」人が８割を越えています。つまり「空き家」を何とか出来たらと考える層が、「建物所有者＋相続人層」、「宅建業者層」、「地域住民＋地方自治体層」の３層に及びます。 日本の空き家は、まだまだ使えます。20～25年で経済価値ゼロでは、余りにも勿体ないのです。それを商材にしたいと、宅建業者も工夫をはじめています。「値段は安いけど、中古住宅は中身が見えない」という購入者の不安を払拭するべく、四国連携パッケージ商品を編み出しました。 四国連携パッケージ商品(①インスペクション②補修見積もり③シロアリ検査と1年保証④シロアリアフター点検(１年後)⑤住宅履歴情報登録)をパックで、売主が検査をして市場に出します。加えて、土地の境界確認を土地家屋調査士による境界確認にするように、交渉をしています。 現実的には、値下がりしている売買価格に、これまではなかった出費を売主へお願いしています。だからこれらの費用を出来るだけ安く安く、交渉をして理解を得ているところであります。インスペクションと呼ばれる「建物目視検査」他シロアリ検査等を含めた５本柱を３万円(税別)で推奨しています。 更に買主さんへは、提携ローンを作るなど、融資がこれまで以上に有利に働くように手当てをしています。住宅ローンは支払い年数が長いもので、基準金利から0.3％安い提携ローンは、魅力的な条件だと思います。住宅履歴も残りますから、更にこの次の売却時の手当も考慮しています。 そして宅建業者間へは、「共同仲介」の薦めです。このような流通価格が冷え込み、流通量が減る中にあって、共同仲介は現実に逆行しているようにも取られかねませんが、少なくなっているから分け合うことが、業界存亡の創意工夫だと私は頑なに信じています。 そのシンボルが、「キーボックス(鍵ばん君)等の活用です。自分が仕入れた中古住宅を、別の宅建業者が買客の客付けしてくれる。そのためには、いちいち鍵を借りに来て返していたのでは、面倒です。販売物件の玄関先に、キーボックス(鍵ばん君)等を取り付けて、この中に本物のキーを入れておきます。 売主業者(設置者)に聞いた４桁の番号で、鍵ばん君を開けてカギを取り出し、それで玄関等の解錠をします。内覧した後はまたカギをキーボックス(鍵ばん君)に戻して、内覧が終わったことを元付け業者に電話報告をします。 宅建業者間の、共同仲介のシンボルとして、業者に１個のキーボックス(鍵ばん君)等の購入(通販だと2,000円程度)をお願いしました。アメリカの流通システムの真似ですが、アメリカのような高額精緻なものではなくても、日本ではキーボックス(鍵ばん君)等の活用が、業者間の「見せる化」になると思います。 こんな話しを、(公社)香川県宅地建物取引業協会の1,000社に訴えています。自画自賛ですが、実に良い発案だと思います。まさに三方よしです。これを多くの宅建業者がはじめると、業界の常識しきたりシステムが変わります。弊社の経営理念は、「全従業員の物心両面の幸福を追求すると共に、業界の地位の向上に貢献する」というものです。これに命を賭けています。 | http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=2566 | | 社長日記 | 10:56 AM | comments (0) | trackback (0) |

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