会長日記

2017,10,27, Friday 不動産オーナーや事業者に及ぼす民法改正と賢い対策 author : user 税理士法人トータルマネージメントブレーン(代表社員坪多晶子税理士)が主催する、表題のセミナーが、江口正夫弁護士を東京から迎え、大阪梅田駅近の貸し会議室で行われました。梅田駅周辺は分からないもので、高速バスはもっぱら「なんば」で降りて、地下鉄を利用します。会場は、地下鉄御堂筋線中津駅から4分と書いてありましたが、15分ほどかかりました。 民法改正解説も何度か聞きましたが、江口正夫弁護士の話が私には一番あいます。いえいえ高川佳子先生の解説が、決して分からなかったというのではありません。冒頭の60分は江口正夫弁護士の民法解説、次の50分は坪多晶子税理士との掛け合い解説。法律と税務の両面から、貸家･貸地をめぐる問題をひもときます。 そして第3部は、坪多晶子税理士の45分でした。刻んだだけあって、退屈しないあっという間のセミナーでした。流石に2人は聞かせますし、そして実に時間に忠実です。面白くない話は、時間にもルーズです。私も講師の際には、時間配分に一番気を遣います。資料も多すぎても駄目、少ないのはもっと駄目です。 概略だけですが、民法は明治初期に出来ていて120年になりますが、今回ほどの大改正は初めてです。民法典は、5編から成り立っていますが、今回の改正は第3編「債権」が多くの改正、第1編「総則」の少しが改正となっています。第3編の債権法と呼ばれる部分(売買契約･委任契約･賃貸借契約･請負契約など13種類の契約等のルールに関する規定)を抜本的に改正するものです。 実際の施行は、2020年の1月か4月と言われています。これから契約書の抜本的な改正案が、いろいろな団体から出されると思いますが、これまでの文房具店で売っているような「ひな型」契約書では、役に立たないことが予想されています。やはり、深い勉強が求められています。詳細は避けますが、民法の債権編は任意規定(第399～696条)であり、双方の合意があれば民法に書かれていることの逆も可となります。 ややこしいので詳しくは書きませんが、それだけ複雑怪奇で、書きようの如何では、お客様に損害を与えることになりかねません。10万円の報酬を頂き、100万円の損害賠償を求められる時代です。自分で作り込んでいくぐらいの勉強と、覚悟が必要となりそうです。 坪多晶子税理士の話は、「今すぐ取り組むべき不動産オーナーの賢い対策」と題して、年内にやったら得をするよ的な話です。それだから、今年一杯で税制が変更になって、来年になると損をしますよと脅しにかかります。具体的には、広い土地(三大都市圏500㎡以上･三大都市圏以外1,000㎡以上)を持っている場合の相続税評価が、来年ぐっと高くなります。 だから坪多晶子税理士は、今のうちに贈与を奨めますが、私は売れるものなら早く売っておくことを奨めております。固定資産税評価額が仮に5,000万円だとすると、移転のための登録免許税等費用が、相続では20万円ですが、贈与だと175万円かかります。それでも確かに評価増に比べたら、これらは微々たるものかも知れません。 相続関係ではさらに、賃貸建物の空室が多くなるほど、相続財産の評価額が増加します。この空室の心配をするのなら、よくテレビでも宣伝されている「一括借り上げ」が有効です。例えば松野不動産に一括借り上げをさせると、実態はがら空きでも100％入居となり、貸家権割合等の控除が受けられて、評価額が下がり、相続税も安くなる仕組みです。 そうそう二世帯住宅を建設する場合、ほとんどが建物を別棟にしたがりますが、小規模宅地の評価減(20％評価8割減)は死亡時に同居が条件ですから、イメージ的には増築するようにして、あくまでも一棟にしておかなかったら、評価減はもらえません。行き来できなくても、外見一棟ならいいわけです。 都会などの自宅評価1億円でも、2千万円ですみます。勿論一つ屋根の下に普通に暮らすのは、何の問題もありません。小規模宅地の評価減が適用になります。これは大きいですよ。子どもの誕生などを機に、アパートマンションから実家へ帰るのも、このような背景があるのかもしれません。 その他2022年問題と言われている三大都市圏の「生産緑地」についても、大阪も含まれていることから、どうするか解説されていました。香川県は関係ないので、どうも関心が薄いのです。そうそうなんば行きの阪急バス3Aの席に、スケジュール手帳を忘れてしまいました。梅田バスターミナルで、返してもらいました。過去にもコートを忘れて、阪急バスさんには２回もご迷惑をおかけしました。時差ボケか、本格ボケか。 | http://nobuchin.0011.co.jp/index.php?e=3939 | | 社長日記 | 09:10 AM | comments (0) | trackback (0) |

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