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リフォームで空室対策にかける予算の組み方とは?2019年10月05日 | オーナー


空室対策の一つにリフォームがあります。通常の原状回復に比べて予算が高額になる為、計画的に準備したいものです。
リフォームの予算の組み方についてご紹介していきます。


市場価値にあわせてリフォームは必須

賃貸物件は経年劣化によって賃料は必ず下落していきます。原状回復工事だけでは、経年劣化の下落は止められません。その下落に歯止めを掛けるのが、リフォームとなります。
おおむね築20年を過ぎた物件は、今の入居者ニーズとあわなくなっていると考えられます。
予算をしっかり組んで計画的にリフォームをしていくことが必要になります。

リフォーム予算の計算式は?

リフォームの投資利回りの計算式を使うと、予算額を決めることができます。リフォームも立派な投資なので、利回りをもとに計算します。


投資利回り計算式

実際には、工事期間中の空室損や募集経費をリフォーム予算に計上します


リフォームをした場合の利回り計算は、『現状の賃料より値上げした分』が『リフォーム工事の効果』となることを理解することが大切です。
「現状の賃料」は、今が空室なのですから、「現状のままで貸すと一体いくらなら成約できるか?」という冷静な賃料査定がとても重要になるのです。例えば、今40,000円で募集していて、現状のままで募集したなら、38,000円で決まると査定した1Kタイプの賃貸マンションがあったとします。

築20年が経過し、今までは40,000円で決まっていたのが厳しくなってきました。この物件の家賃を今まで通り40,000円を維持したい、とした時のリフォーム予算を組んでみましょう!

まず、リフォームによって得られる収益は、
(40,000円-38,000円)×12ヶ月=年間24,000円の収入アップです。これを、リフォームによって得られる利回り(期待利回り)で割り戻します。

利回り8%の時のリフォーム予算
24,000円÷8%=300,000円

利回り10%の時のリフォーム予算
24,000円÷10%=240,000円

240,000円~300,000円という予算が導き出せます。

リフォーム利回りを8%~10%は、物件自体を購入したいという人が期待する利回りと同等に設定しています。
※利回りは時期やエリアによって変化します。

また、解約通知がきた時点で、予め予算を決めることができていれば、入居者さんが退去してすぐに、原状回復工事+リフォーム工事を同時に進めることができます。これは、空室期間を短縮することにも繋がりますので、ぜひご検討ください。