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2015,06,30, Tuesday
２日目は、全宅連(全国宅地建物取引業協会連合会)傘下の、全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)の総会でした。全宅連は、不動産業界最大規模の10万社の会員がいます。そこから発生した全宅管理は、現在6,000社弱の会員です。目標の構成比10％、１万社までまだまだ大きな谷や川があります。
総会は、予定通り昼までに終わりました。次ぎは、今年はじめて開催の「ハトマーク不動産シンポジウム」です。第１部基調講演は、「日本経済とこれからの不動産市場」と題した慶応義塾大学大学院メディアデザイン研究科教授岸博幸氏の話しです。  岸氏はマスコミにも多く露出し、時代の寵児です。今日の朝も、テレビに出ていました。身近な存在で有りながら、米コロンビア大学でＮＢＡを取得しています。小泉純一郎元総理大臣の、竹中平蔵元経済財政政策担当大臣兼金融担当大臣の補佐官としても名をはせました。 氏の話では、アベノミクスの３つの矢のうち①金融緩和と②財政出動は比較的目標を捉えているが、問題は3本目の矢「③成長戦略」の成否に係っている。経済効果は、①人口動向②資本設備投資③生産性の高低で計るが、安倍内閣の1丁目1番地「地方創生」がはたしてどうなるか。 人口減少が続くなかで、地方都市での婚活や移住が大きな話題になっているが、国土交通省が聲高に喧伝する富山の「コンパクトシティー(大西秀人高松市長は「コンパクトエコシティー構想」)のような中核都市の集中、空き家の活用が欠かせない。 そして地方の景気を、よくする。外国人が見た日本の良さは、個人差はあるが東京でなくて地方にある訳です。日本経済のポテンシャルは、民間地方の現場力にかかっています。 それは言われているように、戦後日本の経済復興にあるこの70年の努力の結果だというのですが、それは違います。1543年(銃ご予算で作ります)ポルトガル人を乗せた中国人倭寇の船が種子島へ漂着し、２挺の鉄砲が伝えられました。 何と１ヶ月後に日本人刀鍛冶がコピーを作り、その後大阪堺や根来、国友などで大量に作られるようになり、1560年(銃後群れなす)の桶狭間の戦い前後から、戦の戦い方が大きく変わりました。刀・弓・槍から鉄砲隊へ組織も再編成されました。日本人の創意工夫は、素晴らしいものがあります。 自分が関係している「エイベックス」のいる音楽業界は、96年の6,000億円から10年2,500億円まで15年間で売上が半減している世界です。その中にあっても、「ＡＫＢ48」などは、投票券や握手券などをつけて、これまでにない新しい価値を生み出し、大きく成長している。 しかしこのように日本は一件問題のないように錯覚するが、「財政再建」は大きな課題であります。2017年に消費税を10％にしたところで、問題は解決しない。消費税だけで言うならば、30％以上にしなければ納まらない。若しくは、社会保障費の削減策しかない。年金の削減です。 それは年金給付年齢を、今の60歳65歳から70歳に引き上げるか。それまで働くのが、当たり前の社会にならざるを得ないようです。こんな現実を前にして、不動産業界の皆さんは、私的年金づくりとして不動産活用を是非進めて下さい。必要ないものは売却する、余裕のある人は資産として購入する。 資産としての不動産は、金融資産より現物資産である不動産が日本人には分かりやすく、資産として実感があります。特定空き家などの除却をしたら空き地になります。流通促進策を考えて、社会貢献の一役を担って下さい。  次のパネルディスカッションは、明海大学不動産学部中城康彦教授をコーディネーターとして、3人の仲間と、宗健(リクルート住まい研究所所長)氏の4人でした。仲間3人の話しは、だいたい想像できましたが特に、立場の違う宗健氏の話しに驚きました。 言われている全国820万戸の空き家、なかんずく429万戸の賃貸用空き家という数字は果たして正しいのかという意見です。空き家率13.5％と言われても、そう言われたら、「そんなにないよな」と私も思います。2010年の「住宅土地調査」結果ですが、目視による確認でこの数字が誕生したというのです。 つまり素人が建物を見て、「これは空いているようだ」という統計の数字が820万戸だと言っています。プロが点検したら、数字は変わるかも知れない。また「貸主・借主ともに年をとった」というフレーズも新鮮でした。さらに報酬規定の変更にも言及されていました。私も報酬の上限の撤廃が必要だと考えています。 空いているのはむしろ土地が多くて、暫定的にはパーキングなどに使われているが、「空き地・空き家」の流通促進策が有効活用へ繋がると提言しています。空き家も古いのが問題ではなくて、迷惑をかけている建物かどうかが問題であります。   第1部第2部共に初めての試みでしたが、時間が短めで、工夫のされたシンポジウムだったと思いました。私も全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)の理事や委員をしていますが、総会後のこの1年は、大切な1年になるような予感がしました。  |
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2015,06,29, Monday
第49回全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と、第43回全国宅地建物取引業保証協会(全宅保証)の定時総会でした。一方高松では、盛和塾塾長例会が行われています。ここ東京からも大勢の塾生が、高松へ行っています。何の因果か、私は逆行しています。塾生の追っかけも、いつものように集まっているのに･･･。
午後１時から先に全宅保証の総会が、赤坂のホテルオータニで行われています。日下雅彦会長が議長で、１時間超で総会は滞りなく終了し、休息の後、全宅連総会が始まります。今年は面倒な質問がなくて、無事しゃんしゃんで総会が終わりました。  途中で、全日本不動産協会の入会金優遇策で全宅連入会者が激減したから、何とか配慮をという県の要望がありましたが、私は自分でせんかと言いたい。香川県宅建協会でも、入会金等の見直しをしました。 公益社団法人香川県宅地建物取引業協会では､相手の全日香川県支部が入会金等の減額をしたために、自ら機構を見直して、６月の総会で一部減額をしました。あくまでも見直しであり、減額すれば入会者が増えるとは考えていません。７月22日に、再び開業相談会を開催します。  総会終了後に、日本創生会議議長増田寬也氏の「地方創生に期待される宅地建物取引士の役割」講演がありました。少子高齢化が中心テーマでした。危機感を植え付けるのは良いのですが、じゃどうするのですか。もう時間がないのは、私も承知しています。 私は「特定非営利活動法人仏生山魂再開発フォーラム」作り、婚活をしようとしています。まちづくりには、人づくりが基本です。若者は結婚すると98％が、子供を作るそうです。これがフランス当たりになると、結婚婚は40％で、事実婚つまり婚外婚が60％にもなるそうです。 だから日本人に限れば、出逢いから結婚、そして出産と繋がるようです。それでも今の男子は、玉砕を怖がって言い出せない。弊社にも30過ぎの独身がいますが、仕事＋試験勉強＋社会人としての勉強がありますが、配偶者を得てはじめて一人前の人間です。そして愛の結晶が出来たら、なお嬉しい。  ところで今総会は、はじめて四国４県みんなで２次会をやろうと働きかけが有り、赤坂三丁目の「みつよ」で24人が集まりました。高知の藤本武志前会長と図り、愛媛の矢野昭彦専務理事様がまとめてくれました。私には、これが一番の課題でした。  |
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2015,06,28, Sunday
本日の小欄は、平井卓也氏のメルマガを紹介します。そのまま手を加えず紹介しています。
～ 年金情報漏えいとマイナンバー ～（6月22日号） ━━━【ひらたくブログ】━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 日本年金機構で情報漏えい事件が起こりました。これは不審メールの 添付ファイルから感染するコンピュータウィルスによるサイバー犯罪です。 まずは、こういう事態になり国民の皆様にご心配をおかけしたことに対して、 与党の議員としてお詫び申し上げるとともに、再発防止に全力をあげ、 二次被害が出ないように万全を尽くすことを約束します。 詳細は調査中ですが、今回の事件はシステム的な問題もさることながら、 運用面、つまり人災の部分が小さくないのも事実です。 野党の幹事長が、「本来なら金庫に入れておくべき個人情報を、玄関先においていたに等しい」 と指摘しましたが、私もまったく同感です。しかし、このような家屋の 設計を担当したのは2011年当時の民主党政権です。すでに標的型メールの 危険性が顕在化していた時に、なぜ対策を講じることができなかったのかは 疑問が残ります。 政権交代の引き金にもなった「消えた年金」というキャッチフレーズに 味をしめた一部の心無い野党議員は「漏れた年金」などと悪戯に不安を煽る ような主張をしていますが、漏れたのは「年金」ではなく「個人情報」であり 「年金情報漏えい事件」ではなく「年金情報窃盗事件」であり、 あくまでも悪いのは窃盗犯なのです。責任転嫁するつもりはありませんが、 過去の経緯から考えても政局にすべき問題ではありません。 ITとか情報システムというとアレルギー反応を示す人も少なくない と思いますが、今回の事件を車の運転にたとえると理解しやすいかもしれません。 車の事故を完全にゼロにするのは不可能です。しかし、事故のリスクと 車の利便性を天秤にかけて、私たちは車を利用することを選択しています。 もちろん、事故が起きないように車の整備（車検や点検）をしたり、 交通のルールを整えたり（道路交通法）、運転手の技術チェック （運転免許更新）が欠かせないといことは言うまでもありません。 情報システムも同様で、コンピュータウィルスによる感染やサイバーテロを 100％防ぐことは極めて困難です。しかし、デジタル化やグローバル化に 対応できなければ、日本の明るい未来がないことも事実です。 我々が取り組まなければならないことは、可能な限りサイバーセキュリティ体制を 強化し、ウィルスに感染しないようにセキュリティ教育を施し、仮に被害に あったとしてもその影響を最小限にとどめるように、システム面も運用面も 整備することです。 一部報道ではマイナンバー制度もネットワークにつながるから危険なので、 中止すべきだという主張も見受けられます。これは、事故が起こったから 直ちに車全体を禁止にすべきだと言っているのに等しいものであり、 マイナンバー制度の本質を理解していない暴論だと言わざるを得ません。 マイナンバー制度は民主党政権が提案して、自民党がバトンを引き継いだ 社会の新しいプラットフォームを構築するための政策です。 そして、公平公正な社会の実現、デジタル社会の進展と時代の要請に 応えるために欠かせないものです。次の世代のためにも、日本が成長するためにも、 これまで与野党が協力して推進してきたプロジェクトを頓挫させることは 許されません。年金もマイナンバーも政争の具にすることなく、 立法府として責任を果たす時です。 |
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2015,06,27, Saturday
昼食を兼ねて、ライオンズクラブ次期ゾーンチェアパーソンを励ます会が、高松市内「わしょく二蝶」で開催されました。今年の４Ｒ４ＺゾーンチェアパーソンL藤川佳代さんが、音頭をとります。歴代ゾーンチェアパーソンが集まり、次期高松北LCの渡辺正司さんの就任を激励します。
就任と言っても、7月からですからもう準備等、始まっています。本日は来期の4Rリジョンチェーパーソンの多田昌弘元ゾーンチェアパーソン(高松屋島ＬＣ所属)も参加されています。私の感覚ですが、4Rリジョンが香川県、４Ｒ４Ｚゾーンが高松市といった感じです。 従って多田昌弘元ゾーンチェアパーソンは、次のライオンズの世界の県知事に就任されるわけです。余計なことですが、次は四国地区ガバナー、国際理事、国際会長と活躍の舞台は用意されています。と言うのも７月からはいよいよ、山田實紘国際会長が今まさにハワイで開催されている国際大会で誕生しています。 失礼ながら最後を見届けずに退席して、高松商業高校へ急ぎます。４分ほど遅刻でしたが、何と開会は１時間後だという。知らなかったし、これだともっとタイトになる。困ったが仕方ない。「紫雲会理事評議員会」に、大勢の役員が集まっています。 議題の一番は、今年の紫雲会総会開催です。例年通り9月23日(水)秋分の日に開催予定です。今年の会場は、高松市内福岡町2丁目「ホテルパールガーデン」で13時受付14時から総会開催です。その後紫雲会懇親会が予定されていて、会費は6,000円と決まりました。空手部のパフォーマンスも、楽しみです。 続いて、「年会費」の任意徴収が決まりました。「年会費として2,000円以上任意で納入するものとする」会則第15条の改正案が、決定しました。正副会長監事会では、東京支部と大阪支部は独自に会費徴収が行われ、また準備されているので、ここの重複は除く案を考えていましたが、結果一律徴収と決まりました。 しかしあくまでも「任意で納入する」ものですから、強制するものではありません。「同窓会活動の充実および活性化」に資するため、平たく言うと「高商生を元気にするための資金」です。私の今があるのも、高商のお陰です。そして後輩も、みな元気になって欲しいものです。 元気づけるもう1つのエンジンは、「紫雲奨学会」です。公益財団法人として25年4月に再スタートを切って、横山賢治前校長を新理事長にお迎えし、こちらも資金獲得に理事らは汗をかいています。1961(昭和36)年に発足した奨学会は、県立高校では本校と志度高校(旧志度商業高校)の2校と聞いています。 理事・評議員会は、予定より早く終わりました。次は、明治大学校友会香川県支部の総会です。今年は3年に1度のマンドリン倶楽部香川公演があって、その報告等がなされました。   驚いたことに、今年5月21日(木)丸亀スタジアムで行われていた「なでしこジャパン」強化合宿場へ、佐々木監督激励に行っています。私に声はかかりませんでしたが、佐々木監督も明治大学校友会員です。「なでしこジャパン」は、今闘っていてベスト８まで勝ち上がっています。 ところで明治大学校友会は、1886(明治19)年に発足しています。明治大学建学の5年後と聞いています。第1回卒業生が、そのまま校友会を作って今日まで130年続いています。国内54支部と台湾など海外に2支部あって、総数は327,000名、うち女性は僅か62,000名2割にも満たない数です。 また香川県下には1,319名、愛媛の1,425名には及びませんが、高知1,089名徳島829名に伍して負けておりません。27年度は20名が県内高校から入学しています。その香川県支部で、2020(平成32)年の「明治大学全国校友会の開催地」に立候補しました。丁度、東京五輪開催の年と重なります。 受験生ランキングでは、マグロの近大には抜かれましたが、早稲田を押さえて2位をキープしています。しかし大学の総合力では、まだまだ慶応義塾大学や早稲田大学の後塵を拝しています。医学部や歯学部、薬科から看護科なども欲しいですね。蛮カラ明治の気概を残し、「サイバーガードマン」等ハイカラもいります。 そのためか大学からは、「寄付金」の要請が毎年来ます。よく聞くと、終身会費30,000円を払っている卒業生に来るそうで、「2割が8割をまかなっている構図」がここでも見て取れます。払っていない卒業生へは、一切郵便が届いていないようです。コスパーを重視する、「前へ」方針が貫かれています。 従って払っている卒業生へ、何度も何度も誘いが来ます。所得税の寄付金控除対象になっていることも手伝って、度々来ます。最近では寄付先を細かく指定するようになっていて、「自由に選択してね」とあります。大きくは学部とか、野球部とかキャンバスとか、まさに「大中小」に分かれています。 そしてある一定の金額に達すると、本校リバティータワー内の記念碑に名前が残るし、これまでのトータルも丁寧にカウントされています。「この度は1万円ありがとうございました(計20万円)」とかの礼状と、他の卒業生の寄付金一覧も届きます。私の卒業した高商も明大も、まさに「経営」を教えてくれています。 ここでビールを飲んだため、クルマを置いて歩きます。明治大学校友会香川支部はリーガホテルでした。このホテルも今日は、大変混んでいます。歩いて10分弱、ＪＲホテルクレメント高松へ急ぎます。本日のトリは、浜田恵造香川県知事後援会総会です。知事と、平木享県議(県自民党幹事)の蜜月ぶりが印象的でした。 平木享県議の挨拶にもあった通り、浜田恵造香川県知事は、香川県のトップセールスマンです。昨年夏の選挙で2期目に入りましたが、1期目就任早々に、「うどん県、それだけじゃない香川県」のコピーを採用し、全国へ日本一小さな香川県を押し出しました。  関西方面からの高速バスも、「うどん県(香川県)行き」と実に粋な表示をしてくれています。総会で頂いた資料には伊吹島のいりこも紹介されていますが、一方漁獲高は激減しているそうです。いろいろ心配ごとはありますが、頼もしい、おらが街の知事さんが元気であれば、県民も元気です。 |
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2015,06,26, Friday
一般財団法人賃貸不動産経営管理士協議会(会長・伊藤博)が主催する、「賃貸不動産経営管理士」資格受験のための準備講習会です。11月15日の試験ですが、今日と明日の2日間14時間の講座を受講したら、40問中4問の免除があります。そのために、四国一円はもとより、中国地方からも総勢50名が集まっています。
この一般財団法人賃貸不動産経営管理士協議会は、①全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と、②全日本不動産協会(全日)と③日本賃貸住宅管理協会(日管協)の3団体が共催しています。私は①と③に所属していて、平成20年に経営士登録しています。25年に管理士証を更新して、(２)000689となっているのは古株か？ 主催者挨拶を命じられて、９時半からの5分間挨拶のために9時にはお越しと言われて、緊張のあまり8時半に香川県宅地建物取引業協会(不動産会館)へ到着しました。会場は50人が既に入っている状態で、緊張した空気が伝わります。そんな中に、1人だけ旧知の受講生がいました。あとは新顔です。   試験の程度も、随分レベルアップしていることだと推察しますが、テキストも激しく膨張しています。ページ数が増えて、枕になるほど膨れあがっています。これをマスターするには、大変な努力が求められそうです。そのための、早めの講習になっていると思います。 宅地建物取引業法の改正で、今年4月から「宅地建物取引士」が誕生しています。「賃貸管理業」は、宅地建物取引業法の規定は適用になりません。従って今日集まっている者全てが、宅地建物取引士の資格を持っているとは限りませんが、取引士には、専門家としての業務処理原則、信用失墜行為の禁止、知識・能力の維持向上が求められています。 私は挨拶の中で、不動産業者の業務の中で、賃貸仲介業務(業法適用)と賃貸管理業務(業法適用外)の2つが、業者の稼ぎの大半を占めると断言しました。半分以上は、この２つで稼ぎます。加えて、売買仲介業務や相続案件を扱う不動産コンサル業務からの稼ぎが加わります。 要するに賃貸仲介業務と賃貸管理業務は、来年の稼ぎが見えます。これが若者業者のやりがいとなり、業界参入へと繋がります。売買仲介などの大物案件は、今年は食べきれないほどあっても、来年が保証されるものではありません。「賃貸」は、ストックビジネスです。 今の若者の求めるものは、安定です。男女の差はなく、多くの若者が安定を求めています。ストックビジネスである「賃貸管理業務」は、今年の９割程度の収入は見込めます。それに来年、どのくらいプラスするか。それが経営の基礎数字になります。 来年あたりには、「賃貸管理業務」の法制化が成ると予想されています。それに合わせて、独自のルール化がこのようにして行われています。既に一般財団法人賃貸不動産経営管理士協議会に登録されている資格者は、27,000人にも及びます。恐らく法制化の中心ノウハウが、あの枕ほどのテキストに込められていると思います。  |