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2015,07,21, Tuesday
平成27年度 国土交通省土地・建設産業局委託事業、「地方都市の不動産ファイナンスの環境整備のための協議会(委託先・㈱日本経済研究所)」全国12団体の1つ、特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構(略称ＮＰＯ香川定借・松野誠寛理事長)は、21日午前10時から高松市庁舎内で、初めての担当者会に参加した。
香川定借からは、松野誠寛理事長、松岡良幸理事、白井委秀理事、大西一正理事が参加し、高松市からは、コンパクト・エコシティー推進部福田邦宏部長、まちづくり企画課柏野良太課長らが参加し1時間余、熱心に意見を交換した。 席上、香川定借機構からコンペに応募し採択された経緯や、その根底にある自分達のまちは、自分達の組織で良くするという理念が語られ、市からも、現在の計画があらためて説明された。 ＮＰＯ香川定借機構の基本スキムは、市有地である「仏生山農業試験場跡地北側エリア(約１万坪)」の一部を80年間定期借地権契約で市から借り上げ、民間が建物を建築して運用をして、テナント賃料で建築費や維持管理費を捻出し、余った金員で配当するというもの。 市職からは、既に地元コミュニティ協議会にも諮り、意見を吸い取り決定している原案で、議会の承認も得て、鋭意推し進めているところであることが強調された。 しかし、全ての決定が終わった段階ではなくて、27年度中に正式骨子をまとめて、28年度設計予算化で30年度完成を目指していると言うから、まだまだ話し合いの余地はありそうな段階である。 しかしこの「仏生山農業試験場跡地北側エリア(約１万坪)」の土地の建物は、すべて高松市が建築するものと考えている担当者の頭には、民間が建築して、それを高松市が借りてテナント料を支払うという発想は皆無だ。 ＮＰＯ香川定借機構は、民間建設の建物は、門前町仏生山町の賑わいの再創が可能な商業スペースも多く取り込み、丸い商店街構想等を考えている。道の駅構想も有り、空港リムジンバスも入ってきて、帰り客の地元土産購入やうどん会館でのうどん食など、高松をより知って好きになってリピート客になってもらう、もう1つの施設群を構想している。 丸い商店街構想等では、高齢者世帯への安否確認を兼ねた宅配も予想される。ＮＰＯ法人が運営すれば、自分達で稼いで自分達で再分配する善循環が成り立つ。基礎自治体に頼らない、新しい器での新しい運営で、これまでどこにも見られなかった賑わいスペース群が完成する。 地元商工会武下重美会長も、「これまでのような連担した商店街は、これからは維持できない。丸い商店街構想であれば、私も息子を呼び返し、新しい商売をやってみたい」とＮＰＯ香川定借機構の案に積極的である。 池袋の板橋区役所庁舎の成功は、大都会での話し。地方中核都市での不動産ファイナンスは、まだまだ多くの山谷を超えなければ組成できない。しかし、記念すべき第1歩が、本日記された。  |
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2015,07,20, Monday
全国中等学校優勝大会から100年目のこの夏の戦い、その香川予選が11日に開幕しました。香川県は40校ですから、6試合程度勝てば、夢の甲子園へ出場が出来ます。しかし最多出場の神奈川大会は、189校が出ます。それでも対戦数にしたら、8試合程度です。そんなに、大きく変わることはありません。
香川予選は、組み合わせ抽選で「Ａブロック」、「Ｂブロック」、「Ｃブロック」、「Ｄブロック」の４つに分かれ、Ａブロックに「英明」Ｂブロックに「三本松」Ｃブロックに「丸亀城西」Ｄブロックに「高松南」がそれぞれシードされています。母校「高商」は、Ｄブロックにノーシードでいます。 順当に勝ち進めば、この4シード校から優勝チームが出るわけですが、そうならない場合もある高校野球。トーナメント戦ですから、何があるか分かりません。試合は、11日から高松市生島町のレグザムスタジアムで始まっています。 開会式後早速第3試合、注目の坂出－尽誠は、延長戦にもつれ込んで、最後は左腕鍋島が一打同点のピンチをしのぎ、４－３で競り勝ちました。尽誠有利の下馬評通り、尽誠2点リードの9回に坂出が追いつき延長へ。10回坂出が1点とって、先述のように守り勝ったという試合でした。 この鍋島巧君のこれまでの試合成績は、5勝1分け5敗ですが、防御率1.22は№１の成績です。ちなみに尽誠の新納豊君も、11勝1分けで防御率は1.67でベスト4です。初戦の硬さが出たのでしょうか。尽誠6回1点先取の戦いですから、やはり鍋島巧君の力投に尽きます。 その後の試合経過は早送りで、雨で2日延びた高商VS高一の試合まで飛びます。昨日沖縄は決勝戦が行われ、興南高校が浦添を破り聖地甲子園への切符を手にしました。確か高知は、一昨日が開幕試合でした。高知は36校ぐらいの出場です。甲子園での本戦に合わせて、各県が工夫をしています。  さて母校高商ですが、1回戦はなかったので今日が初戦です。予定より遅れて、12:30高松一高の攻撃で始まりました。前の試合は、三豊工業が高松中央を9裏3点奪取してサヨナラゲーム。その余韻がさめやらぬ間に、いよいよ今大会の初陣です。 高商は2年生中心のチームで、期待がかかる来年への試金石です。今年の頑張りが、必ず来年へ続きます。とは言いながらやはり3人の3年生が、中核として安定しています。打線は破壊力があり、守備に不安が残る荒削りなチームだと思います。 １表一高の攻撃をかろうじて本塁憤死で零封し、１裏高商の攻撃。２番安西君が出塁するも、前後２三振で零点。２表一高は５番旭君からの攻撃で2人ランナーをだしながら零点。2裏4番山本君からの攻撃ながら零点。3表一高の攻撃は１番小沢君からながら高商投手浦君の球速137㎞で３者三振。３裏２番安西君の三塁打で高商まず1点。米麦君の2点本塁打で合計3点。ここまで一高3本に対して高商4本の安打、高商に１つのエラーが記録されて序盤終了。 4表一高三者凡退。4裏高商6番キャプテン酒井君の三塁打ながらスクイズ失敗。ここは外されたのですが、何とかバットに当てたい。課題が残る高商の攻撃でした。2回の4-6併殺エラーといい、初戦の硬さが出た感じ。若いチームだけに、経験不足の感じはぬぐえないですね。 5表一高攻撃、高商背番号10浦君が打たれ1点を与える。ランナー2人を残してかろうじて1点で止めた。5裏浦君からの攻撃で、1番美濃君のソロホームランで1点。米麦君の三塁打が出るも、2点で終わり。5回を終わり高商5-1一高。ヒット高商8-6一高。エラー高商2-0一高。 6表一高零点。6裏高商5番植原君からの攻撃中。一高の二塁手千葉君の足のケイレンで10分程治療中断。中断開けで、高商２点加点。６回を終わって高商7-1一高。中盤まで高商優勢で試合は、終盤戦へ。 7表一高三者凡退。7裏高商は三塁まで進むも、無得点。８表一高の攻撃前に、今度は高商センター安西君が足のケイレンでその場にしゃがみ込み少しの中断。結局０点。8裏高商下位の７番山下君の二塁打。9番荒内君の犠打で1点。8回コールドゲームで、高商初戦突破。 初戦を戦い、これから波に乗る高商ですが、次の対戦相手は、本日の第3試合に登場した小豆島です。高商が8回コールでゲームでしたが、小豆島は7回コールドゲームで高松桜井を下しています。ある意味予想された、次の対戦です。 高商次の試合は、23日(木)です。丁度定休日の昼からですから、ゆっくり試合を楽しみたいと思います。小豆島に勝てば、次は25日(土)恐らくシード校の1つ高松南との対戦があります。残念ながら、これには別の予定が入っています。 27日(月)が準優勝戦、相手はシード校の丸亀城西。そして28日(火)の優勝戦が、英明だろうと思います。勿論ここで勝てば整地甲子園です。攻撃は、英明の田中投手までは5点は取れそう。守備は投手2年生の浦君を中心に3点まで。今日の守備を見ていたら、頂点までは少し時間がかかるかと思いました。  |
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2015,07,19, Sunday
7 月1 日から、生活保護の住宅扶助(家賃補助)引き下げが実施されたと聞きました。私の周りでは、生活保護対象者への賃貸が少ないもので、情報が遅れています。しかしこれからは、賃貸住宅関連情報は関係ないとは言い切れない、混沌とした賃貸市場になっています。
特に引き下げ幅が大きいのは、大都市近郊と地方の多人数世帯のようです。高松市へも問い合わせましたが、やはり国の方針に沿って減額になっていました。既に行われた生活扶助引き下げとともに、更に困窮生活を圧迫されることになります。 減額によって161 万世帯ある生活保護受給世帯のうち44 万世帯に、現在住んでいる住宅の家賃が、住宅扶助額を超える入居者が大量に発生する可能性があるという予想です。高松の場合ですが、あくまでもザックリ総論で、3人世帯ではこれまでは月額53,000円が上限でしたが、4月からは月額48,000円になったそうです。 激変緩和措置で、賃貸借契約の更新時期までは新たな基準の適用は猶予となるようですが、賃貸借契約は2 年の契約が多いので2 年間の間に順次転居し、極端に言えば毎日契約が切れて、新規賃料が適用になった物件が徐々に問題化しても、短期間に集中するということはないだろうと言われています。 しかし住宅扶助の減額によって、家賃を値下げする対応を迫られる大家さんが出てくると予測されます。大家からみた生活保護者は、役所が実質的に家賃保証をしてくれているので滞納リスクが低い優良顧客といえると思います。 公営共同住宅の新規供給がなくなった昨今、民間の大家業も基礎自治体のさじ加減で一喜一憂します。できることなら退去は避けたいとなれば、家賃を値下げせざるをえず、生活保護の削減が、回り回って家主に転嫁されることになりかねない現状がすぐ近くまで迫ってきています。 家主にとっては大きな痛手になると思われます。賃貸経営で、悲鳴を上げている大家さんも最近は多くなっていて、相続対策の前に、収支バランスの改善が求められています。賃料が下がれば、入居率が同じとしても返済原資が下がります。銀行との交渉が、必要不可欠となります。 銀行との交渉で、返済期間の延長が出来れば、これは何とか大家業が続けられますが、次の杞憂は、金利の上昇です。今の低金利でのリスケですから、金利が上がればまた大変です。 黒田東彦日銀総裁は、「金融緩和策」を実践していますが、アメリカの一部では「ジャックとマメの木」つまりおとぎ話の主人公として扱われています。素人が考えても、いつまでもゼロ金利で良いわけはありません。しかし今金利が上がれば、国債の暴落にはじまり、日本の財政破綻がおこり得ます。 低金利策は継続するとしても、これ以上の借金は慎むべきです。安保法制のゴリ押しで、日本はアメリカから攻撃用武器、オスプレイなどですが、1兆円以上の買付をします。新国立競技場の見直しは、その罪滅ぼしかも知れません。翁長沖縄県知事には頑張って貰いたい。辺野古基地は、アメリカも求めていません。 話しを家賃補助に戻しますが、また住宅扶助の基準見直しも同時に行われたようで、「級地」と「世帯の人数」以外に、「床面積」という要素が支給限度額の算定に加わるようになったようです。 これまでと違い、一律に家賃限度額が決まるのではなく、借りる部屋の床面積によっても細かく区分されるようです。床面積という要素が加わったのは、生活保護受給者を何人も囲いこんで一人一人に限度額ぎりぎりの家賃を請求するような、貧困ビジネス防止の為と考えられています。 誤魔化し請求は、これはダメです。生活保護支給は、生きるための最後の砦です。これは必要策ですが、不正は人間としての本質を問われます。 |
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2015,07,18, Saturday
先の小欄で、「高松クリエィティブ・イノベーションへの挑戦」のことに少し触れました。その中で特に面白い箇所を、本日のネタとして紹介します。平成25年3月に、大西秀人高松市長がぎょうせいから出版したものです。今から2年前で、数字などは少し古くなっていますが、考え方は変わっていません。
神野直彦(地方財政審議会会長)氏との対談ですが、44Pからの神野氏の発言ですが､世界で最初に壺を作ったのは日本人です。今から7000年前に縄文式土器が最初に出来たのです。その後5000年程前にメソポタミアで壺が作られています。 ご存知のように、経済は採集と狩猟から始まります。その段階で人間は壺を持っていけないから作りません。狩りには籠くらいしか持って行けないのです。したがって、メソポタミアで壺が作られるようになったことは、農業が始まって定住し始めたことを意味します。 すると、日本で縄文人たちが壺を作ったということは、すでに定住していたことになります。しかし、縄文時代に農業はしていなかったはずなのに、なぜ定住したかが問題になります。答えは海です。 つまり、日本の狩猟・採集経済とは、食料が向こうからやって来る。狩猟民族は獲物を追ってあちこち行かねばならないのですが、日本では海の恵みによって定住が始まったのです。青森県の三内丸山遺跡などがまさにそうです。 こうして人間は物をつくるようになり、物をつくることが人間の特色となったのです。では、なぜ人間は物をつくるのかというと、物をつくる時、石器をつくる時に使う脳の部位と言語を用いる時の脳の部位は、脳スキャナーで分析すると重なるのです。 つまり、物をつくることは、生きていることと同時に他者に何かを伝えたいと言うことです。縄文式土器についている紋様は後から付けるわけですが、それは自分が見た世界を他者に伝えるためです。生きるか死ぬか分からないような生活をしていながら、なぜアルタミラで絵を描いたのかを考えれば分かると思います。 日本人の場合、海が生活と結びついてどんどん恵みをくれるので農業の発達が遅れます。弥生式土器が出来てから農業が出てくるので、それは2000年後になってしまうのです。 如何でしたか、私はこれを読んだ時、目から鱗がボタッと落ちた音を聞きました。その位、この説には敬服しました。言われるとその通りですが、身近に高松の前にも海があります。まさに瀬戸内国際芸術祭などは、瀬戸内海の多島美を再確認する芸術祭です。そして島の人の営みも、舞台にしています。 もう1箇所、５Pから村上春樹の「海辺のカフカ」について触れています。これを読んですぐに「海辺のカフカ」上下巻を読みました。正直何だか変な作品でしたが、ノーベル文学賞候補者の作品はこんなものかと思いながら読みました。 「海辺のカフカ」は高松が主舞台になっている村上春樹氏のベストセラー小説です。村上春樹氏の作品は、世界中で翻訳されて、多くの外国人に読まれています。そこで外国人に「海辺のカフカの舞台である高松市に来ると、カフカ少年に会えるかも知れませんよ」と誘うと興味を持って貰えるというわけです。 小説では、夜行バスで高松駅に着いたカフカ少年が、早朝から開いているうどん屋でうどんを食べる場面も登場します。そして、「あまりにもうまかったのでおかわりをする・おかげで久しぶりに満腹になり、幸福な気持ちになる。 それから駅前の広場のベンチに座り、晴れ上がった空を見あげる。僕は自由なのだと思う。僕はここにいて、空を流れる雲のようにひとりぼっちで自由なのだ」とあります。現在の髙松駅前サンポート地区の早朝の雰囲気が身近に感じられる描写です。大西秀人高松市長の発想も、なかなかのものです。 |
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2015,07,17, Friday
ＲＥＧ(Real Estate Group)香川県不動産同友会の7月例会です。珍しく久保喜治さんが欠席でした。丁度奥様の、満中陰くらいです。早いですね、ついこの数日前のことのようで。槇野正男さんも新社長と交代しています。いよいよ古株は、私が最古参に近づきつつあります。
本日は講師例会で、㈲松岡良幸不動産鑑定士事務所の松岡良幸氏の話です。彼の話はダイナミックで、聞くものを飽きさせない話術です。話術と言いながら技術ではなくて、魂がそう言わせているのです。また彼は、宅建業の免許も持って、宅建業もやっています。 最初に飛び出したのが、「空き家ビジネス」。空家等対策の推進に関する特別措置法の完全施行をうけて、高松市など基礎自治体が、除却すべき建物をピックアップして、それを告げに行きます。指導・勧告・命令をするのですが、はじめてのことで行政マンも右往左往(失礼)。 既に青森などでは、「空き家管理代行業」が誕生しています。全国展開の「カチタス」も、中古建物を買い取りして、リフォーム再販をやっています。空き家は全国に820万戸あると言われています。そもそもこの数字が怪しいと異議を唱える人もいますが、再調査しても半分と言うことにはならないと思います。 この困った現象が、新しいビジネスの種だと松岡氏は言うのです。更に全国的に注目をされている、高松市丸亀町商店街A街区の権利変換の仕組みについても詳しく解説をしています。最終的には定期借地権を使ったのですが、ここの地代が、これまでの考え方とまるで違うスキムのようです。 定期借地権のついた土地(底地)の売却を依頼された時は、充分このスキムを理解して値付けをするようにとのアドバイスでした。有難いですね。この話は、私も知りませんでした。そしてある程度定借をやっているつもりの私の常識の中にも、この仕組みはコロンブスの卵でした。言われてなるほど、それまで気がつきません。 次は広大地評価です。広大地に認定されたら、通常評価の2割程度まで下がります。8割減額がうけられます。しかし広大地の認定が難しいのです。場所と大きさと、用途のクロスです。 最後は税金の還付ビジネスです。松岡さんはそこまでハッキリ言っていませんが、東京などのセミナーでは、相続税や固定資産税の還付を請け負うビジネスも存在しています。通常地元の士業は、裁判所や税務署にむいて仕事をしています。依頼者の顔は、二の次になります。しかし都会では、平気で破禁します。 その中心となるのが、先の「広大地」の取り扱いでした。今では(平成26年横浜地裁判決からと言われている)税務署が広大地減を認めるようになったので、還付ビジネスは減ったように思いますが、それでもよくよく見れば、ビジネスの種が転がっているようです。 |