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2016,10,26, Wednesday
21日政府・与党は来年の予算編成にともなう税制改正で、タワーマンション(超高層の集合住宅。一般には，地上 20 階以上のものをいう)などの高層住宅にかかる固定資産税を見直すと発表しています。タワーマンションに関しては、相続税評価でもメスが入りつつあります。
現在は同じマンションで、床面積が同じであればどの階でも同じ固定資産税課税ですが、実際の取引価格は高層階ほど高額であることから、高層階ほど税負担を高く低層階では低くなるように調整し、一棟ではこれまでと同じ固定資産税額を徴収するというものです。実施は平成30年1月からが、予定されています。 固定資産税は固定資産の評価額に対して、毎年1.4％の税率がかかり、区市町村長から年間４回に分割して支払うように請求書が来ます。勿論１年分を一括納税することも出来ますが、昔のように一括納税の割引額が多くなくなり、私は当然のように4回分割引き落としにしています。 区市町村の固定資産税額は、東京都区を除き地方の市町村収入の６割にもなっていて、これがなくては市町村の収支は成り立ちません。ちなみに東京都港区の税収は、九州７県の合計額より多いと言われています。港区には本店が多いのです。これはこれまで書いてきた固定資産税とは違い、法人税も含んだ税収の総額です。 また相続税評価額も矛盾が多く、この価格乖離から相続税対策と言われています。具体的には、そのマンション一棟の平均価格が5,000万円だとすると、上層階は8,000万円や1億円、1.5億円もするのですが、下層階は4,000万円とか3,000万円とかで売買されています。 しかしこれまでの評価方法では、このマンションの公的価格は5,000万円なのです。どの階のどの住戸を区分所有で購入しても、5,000万円ですから、時価相場が1.5億円のマンションを購入すると1億円の差額がでます。この差を利用するというのが相続税対策となっているのです。 固定資産税の評価額も、原理的にはこれと全く同じです。つまり公的価格と実勢価格の差があればあるほど、乖離幅が大きくなってメリットがあります。先に通達で相続税評価額の方法が変わり、次に固定資産税評価が変わりつつあります。 またこの二つは、相続税は国税で固定資産税は地方税と必ずしも同一線上にないように一見見えますが、実は二つには関連性が強いのです。その一つですが、マンション住戸の売買契約の所有権移転登記の際の登録免許税は固定資産税評価額が使われます。従ってこのような連携が行われるとも言えるのです。 |
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2016,10,25, Tuesday
日本ラグビー界を代表するスター選手として活躍した平尾誠二氏が、20日朝京都市内の病院で死去。病名は発表されていない(25日胆管細胞がんと発表された)が膵臓がんとも聞く。同志社大学から神戸製鋼に進み、日本選手権7連覇など、輝かしい活躍は広く知られているところであります。
関西人でありながら誰もが認める全国区一というのは、そうはいない。その訃報に私も驚いたが、同時に同世代のラガーマン松尾裕治氏のことが頭をよぎった。2人を対比して平尾誠二氏の冥福を祈りたい。 松尾裕治氏は1954年1月生まれだから、私の1学年下の明治大学ラクビー部員で、大学で大活躍後は当時無名の新日本製鐵釜石へ入社した。その松尾裕治氏は、新日本製鐵釜石時代に地元高校ラグビー部卒を引き連れて、日本選手権に7連覇したのです。 松尾裕治氏のお陰で、私の在学時代の明治大学ラクビーは強かった。当時は正月15日の成人式が日本一決定戦開催日で、雪山でその試合を見ていたものでした。平尾誠二氏と松尾裕治氏は9歳離れていて、松尾裕治氏の後に平尾誠二氏がラグビー界を面白くしてくれたのです。 このように松尾裕治氏も輝かしい成績を収めているが、退社後の賭博逮捕で明治大学ラクビー部を除名されている。あれだけの貢献をしながら除名はないだろうと私などは思うのですが、学生に与える悪影響を心配しての処分でしょうか。 それに比べて平尾誠二氏は何の汚点もなく、文字通り日本ラグビー界のスーパースター、宗教界で言えばイエス・キリストでした。2019年のラグビーワールドカップも迫っており、先のリオ五輪でも活躍した日本サッカー。彼の早すぎる死は、返す返す残念でたまりません。 どちらかと言えば関東勢が強かった大学ラグビー界で、彼の所属する同志社大学は史上初の全国大学選手権で3連覇し、社会人の神戸製鋼で日本選手権これまた7連覇を達成した。決して平尾誠二氏1人で成し遂げたものではありませんが、彼が居たから達成したのは間違いのないこと。 松尾裕治氏が日本代表キャップ(国・地域協会の代表選手として国際試合に出場した数)24に対して、平尾誠二氏は35。82年には当時の史上最年少の19歳4ヶ月で初キャップを獲得した。87年の第1回ワールドカップから3大会連続出場。97年には34歳の若さで監督就任し、99年の第4回で指揮を執った。残念無念であります。 少し長くなりますが、致知出版社から追悼の思いを込めて、平尾さんが登場した2005年6月号の記事の一部が紹介されています。あなたの人間力を高める致知出版社の、「人間力メルマガ」【号外】から転記させていただきます。 とにかくラグビーに夢中になっていたので、高校に入る時も、自分がラグビーをする上で一番いい環境を求めて、山口良治先生のいる伏見工業に入ったんです。 当時の伏見は、まだ全国大会に一度も出ていませんでしたが、山口先生の名はかなり知られていました。 僕は、既に強くなっているところに入るよりも、これから伸びるところで自由にやらせてもらうほうが自分の性に合っていると考えて、伏見を選んだんです。自分で決めて入ったわけですから、ラグビーに集中せざるを得ませんでしたが、 正直言って一年の時は、練習がいやでいやで辞めようかと思っていました。 やっぱりきつかったです。5月ぐらいになると、自信をなくして体調を崩してしまいました。先生に相談しに行ったら、よく話を聞いてくれて休ませてくれました。 おかげで、なんで自分はここへ来たのか、と原点に返って自分を見つめ直す時間を持てて、もう一度立ち向かおうという気になりました。立ち直るまでほんの二、三日でした。その間に、一気にパッと変わったんです。 それでたまたまいい具合に波に乗ることができて、チームも強くなり、二年で初めて全国大会でベスト8入りし、キャプテンを務めた三年で一気に日本一になったんです。 （中略） （山口監督の指導は）厳しかったですね。当時の仲間たちのほとんどが殴られていると思いますよ（笑）。いまの時代は許されないけれども、当時はそんなこと当たり前でした。文句を言うやつもいませんでしたし、ある意味いい時代だったと思いますよ。 そんな中で印象に残っているのは、よく人間の力の話をしてくださっていたことです。非常にいい話で、いまでも僕は大切にしているんです。僕らが三年の頃にはすごく強いチームになっていて、どことやっても勝っていました。 前半で点差が4、50点開いたりするので、つい手を抜いたり、気を抜いたりするんですが、それでも余裕で勝ってしまう。すると先生は、ハーフタイムの時に えらい怒るわけですよ。「なめてんのか！」と。そしてこんな話をよくされたんです。 人間の力は、全部出し切らないと増えない。だから、余すことなく使わなければいけないのだと。いま10ある力を全部出し切ったら、10.001ぐらいになる。次の試合でその10.001を全部出したら、10.002というふうに力が増えていく。 出し切らずに溜めたら逆に減ってしまうんだと。そして最後の締めくくりに、「それがお金と違うところだ」と。 いい話です。ラガーマンと言えば思い出すのが、松尾裕治氏やこの平尾誠二氏ですが、地元にあっては佐竹文彰氏(元株式会社マルヨシセンター社長)です。残念ながらすでに鬼籍に入りましたが、氏のことを書いた本が上梓されています。いずれかしかるべき時に、小欄のネタとして紹介したいと考えています。 |
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2016,10,24, Monday
23日(日)13:30から、サンポートホール51会議室で、今年度初の定借アドバイザー養成講座の初級編を開講しました。ホームページに実施予定を掲載するのを忘れたり、周知が不十分だったと大いに反省をしています。
11月にもう一度、初級編を開講して、12月17日(土)昼から初級合格者のための上級編を、同じサンポートホールで行います。昨年は四国で7名の上級定借アドバイザーが誕生しています。 主催は、特定非営利活動法人(ＮＰＯ法人)香川県定期借地借家権推進機構です。機構は26年9月に設立しましたが、26年と27年はインスペクションの制度構築に追われ、このアドバイザー養成講座の開講が出来ていませんでした。全国では20の都道府県で連合会も組織され、「定期借地借家権」の普及に努めています。 「定期借地権」は平成4年8月1日から、法律ですから全国一斉に動き始めました。「定期借地権」は、バブル崩壊による土地価格の大幅下落、家賃の下落、賃貸住宅の入居率の大幅低下という混乱の時代に生まれました。 しかしその必要性は数年前から言われていて、立案は当然地価が高騰した頃に考えられたもので、同時にこれは世界と同水準のルールです。つまり貸したら帰ってこないというのは、昭和16年に戦争遂行のために改悪された日本独自のルールです。 導入当初は、バブル崩壊でどの業界も必死に生き残りを模索していました。住宅メーカーも、賃貸住宅の新築工事の受注が前年同月比半減という中で、時代の寵児のような「定期借地権」が脚光を浴びてきました。 住宅メーカーは地主さんの相続対策、土地活用として定期借地権分譲を提案し購入者に住宅を販売することで、賃貸住宅の受注減をカバーしていたとは、「相続対策、空き家問題定期借地がすべて解決します」の著者岩宗繁樹氏が書いている言葉です。氏は当時、積水ハウスに勤務されて現場を良く見ていました。 定期借地権とは文字通り、一定の契約期間だけ建物の所有を目的として土地の賃貸借が行われて、期間満了後に更新はなく建物を解体して地主さんへ返還するという仕組みです。その間は地代が発生し、賃借人は毎月それを支払うことによって、自分の建物を安定してその期間(50年間など長期)所有使用することが出来ます。 また平成12年3月1日から、定期借家権(「定期借地権」とは異なる)が誕生しています。こちらも有期の、建物賃貸借契約です。こちらも更新がなく、契約期間は居住用にあっては２～3年程度、事業用建物にあっては５～10年のように実務では契約が行われています。 ただし「定期借家権」にあっては、更新はどんな場合でも法律が許さず、家賃の滞納がないとかルールをきちんと守る人などには、「再契約」で対応しています。いずれにしても契約期間内という、ある意味当たり前のことが出来るシステムが動いています。 私は「定期借地借家権」が絶対で、それでなければならないとは考えていません。一つの選択肢が増えて、消費者はより多くの中から快適な住まいを選べるようになると考えています。ドラえもんのポケットを増やす感じです。 これからますます、低所得の時代がやって来ます。これまでのようなアルバイトも、マイナンバー制度導入でたちまちは閉ざされます。そんな時代に政府の言うように所得を増やせと言っても簡単にはなりません。所得が増えないのなら、出費を抑制することで使えるお金が増えることになります。 私は、住宅関連の出費を限りなく抑えるべきだと考えています。金額から言うならば①土地付き新築住宅>②土地付き中古住宅>③定期借地権の新築住宅>④定期借地権付中古住宅>⑤賃貸住宅となりますか。しかし「快適空間」であることが、住宅の大前提であります。 われわれは、「定期借地借家権」の周知にまず務めます。宅建業者や建築業者そしてエンドユーザーにまで周知をはかり、それを決して強制するものではありませんが、快適住環境をできる限り安価で提供したい。 定期借地権住宅も独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からは、フラット35という商品名で融資が新築も中古もつきます。残念ながらその他金融機関は、いまは融資に慎重な姿勢を崩していません。全国津々浦々一つあれば、郵便局のような利便性が保証されています。 特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構はここをクリック  |
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2016,10,23, Sunday
玉藻公園披雲閣に約千名を招待する大茶会が、23日9時から催されました。高松市内で行われる茶会としては、歴史も規模も、ギネス級だと私は思っています。高松屋島ライオンズクラブは、高松栗林ライオンズクラブがスポンサーをした子クラブですが、茶会では子にかないません。
この茶会は、とにかく混みます。それを承知で、私も出来るだけ早く行こうとしていますが、朝一の約束もあり、なかなか思うように動けません。茶会という優雅な催しに出かけるのに、いらいらしていては本末転倒。粋人でありたいと、願う私です。 浮田和也会長も確か10時頃には会場入りすると聞いたように思いますが、北村昌史会計はいますが、会長が居ません。高松屋島ライオンズクラブメンバーに挨拶をしながら、席順を待ちます。本日は裏千家流近藤宗多社中のみなさんのお手前で、国分寺中学校生徒さんもお運びをやってくれています。 わが高松栗林ライオンズクラブは春に、「日暮茶会」として50回を昨年栗林公園で終えて、今期の来年6月までの54期は、9月に終えた高校生茶会で代用と考えています。青少年の健全育成に、高校生茶会はぴったりのアクティビティーの一つだと思います。 高校生茶会もそうですが、この国分寺中学校生徒さんも制服です。9月の高校生茶会では、三木高校が浴衣姿でしたが、絢爛豪華な着物を着る必要はないと思っています。成人してその道を極めるなら、その時は着物も必要でしょうが、少なくても高校生は制服が見よいものです。 さて高松屋島ライオンズクラブの茶会ですが、甘酒や茶そばにお土産までつくのです。千円で提供するのにボリュームも凄いと思うのですが、それより裏方のご苦労が忍ばれます。 メンバー総出で、家族会員も動員してのことだと拝察します。多田昌弘前ゾーンチェアパーソン夫人は、昨日から花生けをされたとか。昨日の雨で埃もたたず、秋のさわやかな日和でした。三宅勝会長はじめ総出のメンバー各位、美味しいお茶を２服もいただきました。ごちそう様でした。   |
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2016,10,22, Saturday
公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）は、昭和44年11月に国土交通省（旧建設省）の許可を得て設立。平成24年4月1日に公益社団法人に移行いたしました。もともとは大家さんの、大家さんによる大家さんのための組織でした。30年代後半には、組織の台頭がすでにありました。
同会は、会員相互の協力によって、賃貸住宅経営の健全なる発展、住宅政策への協力、業界の地位向上、そして国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的として設立されました。従って現在は、賃貸管理業者も多く存在します。 全国に17,013名（平成28年4月1日現在）、県下に50者の会員を擁する香川県支部があります。総会資料によると、支部長の上に相談役が5人鎮座しています。そして松尾豊氏が、現在会長です。 同会では、以下を公益事業の３本柱としてかかげています。 １ 災害時に被災された方々への“賃貸住宅の空き室情報の提供” ２ 賃貸住宅にお住まいの方や家主の皆様への“無料相談” ３ 賃貸住宅に関する“調査研究” 公益社団法人全国賃貸住宅経営者 本日は、高松市林町のサンメッセ香川2階中会議室において、百名弱の人を集めて、3部構成のセミナーを開催しています。とりわけ印象的だったのが第3部、㈱ANGELO大川護郎代表取締役の「誰も買わない不人気物件を再生し2850余戸もで増やした投資家の軌跡」でした。 大家さんですが、会社で2800余戸住戸等を所有しています。特徴は信用金庫から借り入れをしていて、その金利は３％前後で「金融機関にも儲けてもらう」と公言していたこと。誰も手を付けないボロ物件を買うこと。旧耐震物件も、物によっては耐震性が十分にあるとか。 もう一つは、管理会社を作らず管理会社にも儲けてもらうという姿勢です。また周辺ビジネスで稼いで、家賃を限りなく安くしたい。しかし自分の住戸を安くすると周辺にも迷惑をかけた経験もあるとか話していました。姫路市でこれだけの戸数を所有する会社(オーナー)は、多くはないでしょう。江川卓似のオーナーさんです。  |