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2017,09,25, Monday
今日の委員会は、前回の委員会の席で話題になった、神奈川県相模原市にある「東郊住宅社」の「トーコーキッチン」を見聞することが主題で、集合はＪＲ横浜線「淵野辺駅(ふちのべ)」近のホテルリブマックス相模原会議室になりました。羽田空港から、京浜急行とＪＲ横浜線を乗り継いで約1時間のところでした。
最近は、出発地と到着地を入力すると乗換等を教えてくれる、インターネットシステムがあります。田舎者に、これは本当に助かっています。時間短縮は勿論のこと、乗り違いもなくなります。このコースのように、途中の京浜急行「仲木戸」駅とＪＲ「東神奈川」駅を徒歩で繋ぐなどは、路線図を見ているだけでは気が付きません。 どうにか迷うことなく、集合場所に到着。羽田空港で、岡田日出則専務理事にメールをしました。「少し遅れるかも知れません」、と心配したのですが、どうにか5分前に到着しました。茨城の横須賀忠行委員長がまだですが、その他全国からの委員さんはもう着席しています。その後委員長の到着を待って、弁当を頂きました。 委員会の審議事項は、あらかじめ郵送されてきています。この委員会は、具体的な新ツール(道具)を扱うもので、話が見えやすく、私の性格にはぴったりです。また千振和雄京都府宅建協会会長など、私よりはっきり言う委員が多くいて、活発な情報が飛び交っています。短時間で情報を精査し、6,000名余の会員に結果をお知らせするのが任務です。 ただ利用については、別途利用料が必要となります。これも驚くほど安く仕上げていますが、浸透するまでには時間がかかっています。そもそも賃貸管理業務は、戦後すぐから一部でありましたが、昭和60年頃から有料管理が燎原の火のように全国各地へ燃え広がりました。 業務の流れを簡単に説明しますと、賃貸物件を斡旋し鍵の受け渡しをして仲介業務は終了です。この後退去までの諸々の出来事は、「管理業」の範疇になります。有料で管理業者へ依頼している物件は、故障などのトラブルにも専門家が直ちに対処します。はっきり言って、業として成り立つには、報酬が必要です。無償では、成り立ちません。 残念ながら非管理物件であれば、入居者の要望は、直接大家さんへ言ってもらうことになります。斡旋業者の仕事は、先に申し上げたように鍵の受け渡しまでです。昨今のように物件が余っている状態、つまり空室が多い場合には、「優良管理物件」へ入居者は集まります。そしてその管理内容も、次なるものが大人気となっているようです。 話を今日の現場見学会の東郊住宅社に戻しますが、御社は1,600戸の賃貸物件を管理しています。この入居者らに、食事を優良提供しています。朝食100円、昼食と夕食は各500円、飲物はプラス100円。これが「トーコーキッチン」です。朝食は固定1メニューですが、その他は日替わり１食と週替わり２食と、定番のカレーとハヤシライスは毎日。   時間は8時から20時まで、入居者が持っている自室カードキーで、「トーコーキッチン」の入口ドアが開きます。要するにカードキーを持っている入居者や、オーナー様、また銀行員などの協力業者さんも使えます。ここで働く、正社員パートアルバイトの総数は15名。これで採算がとれているようです。座席数僅か24席、一日平均120～150人が利用しているようです。 この「トーコーキッチン」を持っているが故に、東郊住宅社の管理物件の入居率は、95％から98.5％へ。一言で言うと淵野辺は、青山学院大学等学生の街です。食事の安全安心が保証されている東郊住宅社の管理物件へ、入居者が集まっています。入居希望者は、東郊住宅社の管理物件から自分が住む物件を探します。  もともと礼金0円・敷金0円・原状回復費0円の「0・0・0」という画期的な手法を取り入れていました。AD(大家さんからの広告料)なしで、独特の管理手法をやっていて、加えて「トーコーキッチン」の運営が加わったのでした。建物内に宅配ボックスを設置する等の手法は散見されますが、自ら憩いの場を提供するという発想と継続は、皆無です。 |
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2017,09,24, Sunday
9月23日(土祝)14時から、ホテルパールガーデン(高松市福岡町)2階「讃岐」で、同窓234名を集めて平成29年度の総会が開催されました。高松商業高等学校は、商業科(117年)・英語実務科(50年)・情報数理科(8年)に982名の生徒を擁していますが、男子生徒は4割、女子生徒が6割の比率になっています。
中筋政人校長(52年卒)は、「就職も進学も出来る高商」機会ある毎にアピールしていますが、体育会系文化会系の部活も活発で、全国大会での活躍は女子ヨット、女子ハンドボール、女子バレー、ソフトボール、サッカー、バスケットボール、卓球、野球から剣道柔道など、枚挙にいとまがないほどの活躍が続いています。 また文化部も書道パフォーマンス、マーチングバンド、珠算電卓、ワープロ、放送とこちらも多彩です。全国大会出場者は、154名に達しています。実に全校生徒の15％が、全国レベルの舞台で活躍しています。 昨年紫雲会新会長に就任された岡義博会長(43年卒)は、挨拶の中で、「高松商業は1900年(明治33年)に設立されて、東京オリンピック・パラリンピック開催の2020年に創立120年を迎え、記念行事を予定する」と高らかに宣言されていました。 来賓は東京支部から北條勳支部長(39年)ら3名、大阪支部から北畠昭二支部長(40年卒)はじめ4名の臨席を頂戴しました。今年は平成5年卒業生が幹事団として、お世話を頂きました。来年は平成6年卒業生です。大いに期待をしますが、昨年の幹事団平成4年卒業生が一名もいなかったことが大変気になりました。 総会の予定案件は、賛成多数で原案通り可決承認されました。新たな理事が9名、評議員が8名加わり、紫雲会本部にも東京支部、大阪支部の影響を受けて「女子会」が発足したことが南敬子副会長から報告されました。 最後になりましたが、秋期高校野球香川県大会の高松商初戦が行われて、高松商2-0志度で二回戦進出です。   |
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2017,09,23, Saturday
公益社団法人香川県宅地建物取引業協会が主催する不動産フェアーは、私がこの業界に入って間もない昭和58年前後に始まり、今年で34年になります。1～2年はずれているかも知れませんが、宅地建物取引業法の改正で、依頼を受けた物件情報を登録して公開することが宅建業者に義務づけられました。従って、30年以上続いています。
そして幼稚園児の絵画展も、第23回になるようです。この絵画展の発案者の一人が、協会相談役の久保喜治(当時副会長)さんだそうです。開催は、毎年9月23日(ゴロあわせで不動産の日)前後。会場は、サンポート高松シンボルタワー1階市民ギャラリーです。 未来の家を幼稚園児に考えてもらい、それを絵にします。審査員は、香川県文化功労者萬木淳一先生(平成乙女の像作者)と冨田紀久子さんです。表彰は、香川県知事賞から宅建協会長賞まで、各種団体から数多く贈呈されます。  名前を呼ばれて泣き出し、親から離れない子もいますが、喜び勇んで「うれしい」を体で表現する子もいます。考えてみると幼稚園児という年頃で、そんなに褒められることはないのですね。やっと身の回りのことができはじめる頃で、先生も褒めるまでのゆとりがないのが現状でしょう。 それで好きな絵を自由に描いて、壇上で表彰されるのは嬉しい経験です。県下多くの幼稚園から、氏名所属園名は伏せて審査をしますから、ばらばらに作品が選ばれています。もっとも多くの作品を出す幼稚園から、多くが選ばれるという確立の問題で偏重することはやむを得ないことです。 表彰対象者は兄弟姉妹、両親から祖父祖母までが東西南北から集まっています。集客上も、よく考えたシステムになっています。法人法の改正で、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会が誕生し、不動産フェアーの不動産物件展示等は「公益性(物件展示は売ることが目的の商売だから)」に欠けるとして、ここ数年出来なくなっています。 それで不動産フェアー全体の廃止も言われたのですが、幼稚園児絵画展だけは、このように続いています。久保喜治さんに聞くと、第1回目開催に際しては、東奔西走して幼稚園をまわり、協力を頼んだとか。私はまだ、執行部に入っていません。当時もいろいろ考えたのですね。背景を聞くと、なかなかやめられない年中行事になっています。   |
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2017,09,22, Friday
人が死んだら、相続が開始します。この場合、プラスの財産とマイナスの負債の両方を相続することになります。一般的には先の、プラスの財産の相続が何かと話題になり、マイナス財産の相続はまずセミナーのテーマにもなりません。このような場合は、相続放棄・限定承認という方法がとられることになります。
しかし司法書士でも、このあたりのレアーケースに対応出来る人は限られている。しかし困っているかわいそうな相続人の力になる司法書士は、実に頼もしい専門家として輝いていました。本日18時から、サンポート高松51会議室で、第6回相続寺子屋四国定例会が開催されました。 基本的には、一般社団法人相続アドバイザー協議会が主催する「相続アドバイザー養成講座」を受講した者のブラッシュアップの機会として、全国各地で開催され始めています。また反面、「寺子屋」で聞いた話が良かったから、東京での20講座を受講するという選択も期待されています。 相続問題は、実に奥が深いですね。ましてや本日のセミナーのように、「マイナス財産＝負債」を多く持つ被相続人(死亡者)の相続では、常識ではとても考えられない要因が多く包含されています。一般的な相続では、「単純承認」となります。これだと相続開始後、10ヶ月以内に確定申告をして納税して終わります。 このケースが95％でしょう。問題化している負債相続対策は、予想ですが残りの5％ですが、ここに多くの苦悩が潜んでいます。親や配偶者からの負債ですから、仕方ないといえば言えなくはないのですが、ここで僅か3ヶ月以内に、相続放棄・限定承認という方法を検討し実践します。時間がないのです。ここに一番の問題をはらんでいます。 時間のなさが一番の問題ですが、同時にこの問題に関する専門家が少ないのも大きな問題です。言ったら失礼ですが、金のない依頼者に弁護士はそうは熱心ではない、ことが多い。この司法書士は、月に120件の相談案件で、「社会の影に光をあてる」ことを方針としている。こんな考えで臨む司法書士もいるのだ。ありがたいではないですか、総勢20名の大所帯です。 |
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2017,09,21, Thursday
皆様、平素より大変お世話になっております。カイナハレ・ハワイ不動産の三田です。と始まるハワイの不動産業者三田英郎(ハワイ盛和塾生)さんからのメールが、届きました。拝見するとハワイの不動産は、相変わらず高いなあと思います。空港からワイキキまでのモノレールも検討されていて、ハワイの人気はより一層グローバル化しています。
（ご挨拶） ハワイのニュース番組でも、毎日のようにハリケーン情報と、北朝鮮のミサイル発射が報じられています。ハワイでは、長い間大きなハリケーンの直撃を受けることなく、地震にも見舞われず、水不足にもならず、天候良好で水も空気も綺麗というとても幸運な環境に恵まれています。 そんなハワイですが、住居費と食費が高いという問題があります。皆様ご存知の通り、不動産の価格は値上がりが継続しており、賃貸の家賃も値上がりしています。食費も相変わらず高いのですが、一つ良いニュースがあります。 日本の方にも大変人気のあるオーガニック商品を売っているホール･フーズの商品が安くなったことです。アマゾンがホールフーズの買収手続きを完了したことから、商品の値下げを敢行したとのことで地元の人たちも大変喜んでいます。 （ハワイの不動産の話） 先月8月にオアフ島でのコンドミニアム販売数が575ユニットと過去11年間の8月の数字で最多を記録しました。前年同月比では20%も伸びました。その中間価格は$419,000で、前月7月の価格より少し下がりましたが、前年8月と比べると5%のアップでした。 売り出し物件の件数が増えたわけでもないところに売却件数が増えている状況です。それだけ買い意欲が強いことを示しており、「売り手市場」が続いています。コンドミニアムビルの新規建設も続いており、今度はアラモアナ地区に高層コンドミニアム開発計画がニュースになりました。 アラモアナセンターの山側、ウオルマートのケアウモク通りを挟んだ向かい側の角にある低層の商業ビルやレストランがある場所を再開発して2階建ての商業部分の上に41階建て425ユニットのコンドが建設されることになります。 こんなメールですが、物件資料が付いていたもので、各1紹介します。 ★おすすめ一戸建て 4776 ファーマーズロード | 4776 Farmers Road. 価格: US$ 1,895,000.00 日本円：JP¥ 210,345,932 閑静なカハラエリアの中心に位置する、贅沢な設備が整った平屋一戸建て。 http://search.kainahale.com/Home/Special?mlsnumbers=201719248 ★おすすめコンドミニアム ワイキキバニヤン #1805 | Waikiki Banyan # 1805 価格: US$ 583,000.00 日本円：JP¥ 64,713,287 2011年に改装された人気のワイキキバニヤンの1BR/1BA/1PKGのお部屋。 http://search.kainahale.com/Home/Special?mlsnumbers=201719485 |