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2014,04,25, Friday
平成25年度国土交通省「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」に参加している四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)の全体会が、正副会長の参加をえて、サンポートホール高松62会議室で開催されました。国の補助金を受けて、「中古住宅流通活性化」を業界と地域の連携で成し遂げたものです。
24年と25年の２年にわたり、四国連携パッケージ商品の開発や、四国労働金庫との提携ローン、土地家屋調査士による土地境界確認などの一定の成果づくりは出来ました。これからはこれらの活用により、中古住宅を所有する人及び家族、それを活用して生活する人、そしてその仲介をする人らの三方よしです。 日下雅彦会長の挨拶の後、事務局から「四国連携２年間のあゆみ」と「不動産流通市場活性化事業者間連携協議会シンポジウム」の報告が、スクリーンを使っておこなわれました。本来なら手元に印刷した同じ資料を提供するのですが、本日は旅費しか予算取りが出来ていません。 成果として、国内の他の13協議会並みのことは出来たと自負していますが、普及が今からです。正副５委員長を中心に、普及策を考案して頂きたい。私は事務局報告の冒頭で、「前へ突き進むのは得意なのですが、後ろを振り返ることが苦手」といみじくも吐露したのですが、言いながらトホホと反省もしました。 四国労働金庫から２人の臨席を頂き、丁寧に(15分の要求を10分に制限)に提携ローン商品の説明を頂きました。四国全域で使えるという条件もあって、四国労働金庫に大いに期待しています。最後に松岡良幸不動産鑑定士へマイクをお回しして、残りは「価格査定」ですがと質問しました。 これには、国の方針策定が急がれます。日本の標準的木造住宅の経済価値が何年あるかという基準値の発表がすべての礎となります。予定では、26年度中の発表のように言われていますが、国土交通省も学識経験者の意見を民意として使います。数日前に聞いた明海大学不動産学部中城康彦教授の話しでは、120年とも言っていました。 「百年住宅」もよく聞く言葉ですが、私は60年かなと思っています。いずれにしても、現在の経済価値20～25年では、中古住宅の活用は難しい。またリフォーム・リノベーションした後の価値も、どのくらい評価を上げられるのかなどの見解にも興味が湧くところです。 ところで明海大学不動産学部中城康彦教授は、日本初の不動産学部の学部長で、文字通り不動産業界の権威です。しかし、今日聞いた話しでは権威も人の子だと改めて感じました。と言うのも、中城康彦教授は高知県出身だとは聞いていました。公益社団法人高知県宅地建物取引業協会矢間慎一副会長の、２年後輩だと言うのです。 すると私より年少となります。これからいろいろなところで出会うと思います。まさかその際に、「中城くん」とは言えませんよね。高松玉藻ライオンズクラブの萬さんが、大学の先輩だとも言う矢間慎一副会長は土佐人。氏原光隆さんとの助さん角さんコンビは絶好調です。酒もつよいわ。コンパも大いに盛り上がりました。 |
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2014,04,24, Thursday
三重県伊勢市の餅菓子「赤福」の浜田典保社長(51)が、親に解任された格好になりますか、23日に開いた臨時株主総会後の取締役会で決まったようです。何をやっているのかと、他人事ですが、私もよく似た立場です。後継者に家業(失礼企業)を譲るのに、文句をつけてはなりません。
正直なところ親の立場からしたら、言いたいことは山ほどあります。しかしそれとても、突き詰めれば昔からのやり方で、極端な例では2007年10月に大騒ぎになった製造年月日の偽装表示にもつながります。万事がこれとは言いませんが、昔からのやり方が世間一般の常識として通じなくなっているのは事実です。 その世間からの目を、息子の浜田典保社長に指摘されて腹を立てても、それは父母あんたらが悪い。腹が立つなら、M&Aで売り払うことですね。そしてそのお金を恐らく使い切れないだろうから、棺桶の中に入れて天国まで持っていくしかないですね。 一方浜田典保社長(51)も、甘いと言われても仕方がないです。恐らく株式会社で、両親が全株式の８～９割は持っているのでしょうね。半分を下ることはあり得ない。社長交代から、５～６年経っているのですから、株式の譲渡は徐々にしないとまずかったですね。 税金面での配慮もいります。売上が下がって、一時赤字にもなったと思います。その時にコンサルタントがアドバイスして、それに耳を傾けていたら、こんな醜態をさらすことはなかったと思います。大阪には今仲清税理士や坪多晶子税理士など、優秀なコンサルタントがいます。 自分たちの欲と、体力を秤にかけて、77歳で頑張るのは良いですが、息子と張り合ってはいけません。中に入って言って聞かせる常識人はいないものですか。伊勢神宮は、遷宮式もあって参拝客も殺到して「赤福」も景気が良くなっていると思います。いまこの時期に逆噴射したら、赤福は潰れます。 いいから譲るという考え方には、なれないものでしょうか。弊社のように零細企業でも、息子が継いでくれるというので、今期末で勇退を決めています。欲は成長のエネルギーにしないと、恨みのはんねんちにしてはいけません。すいません人生の先輩に偉そうなことを申しました。お伊勢さんに免じて･･･ |
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2014,04,23, Wednesday
こうは書きましたが、私が１日いた東京ドーム前周辺と、羽田空港への京急空港線は、予想した以上に閑散としていました。オバマ米国大統領が羽田空港に到着した19時頃、私は空港でカレーライスを食べていましたが、その前頃から屋上展望台は閉鎖とアナウンスされていました。
それから30分後、屋上が開放されたとアナウンスされました。私でも、オバマ米国大統領が羽田空港に無事到着したと確信しました。どの滑走路を使ったのか気になるところですが、われわれが使うボーデンブリッジを大統領は使いません。空港迎賓館のある、端の方だとは思います。 ところで「公認不動産コンサルティングマスター「建物有効活用コース2014」」の２日目は、投資判断の手法・藤澤雅義氏の講義から始まります。藤澤雅義氏は、CPMです。オーナーズエージェント㈱の代表取締役でもあります。投資数字を駆使する、日本では希有な実務家実業家です。 香川県下でも早くからCPMを勉強していた河野守邦(㈱アーバンレック代表取締役)さんと、刎頸の友(第三者が言うのも変だが)です。土地神話が言われていた頃の国内にあって、アメリカ発の投資指標にもとづいて不動産を売買する手法は、当時はもちろん今からみても画期的です。 本日の修了試験にもこの数字群が出題されていました。私も重要だとは思いましたが、権威を重要視する公益財団法人不働産流通近代化センターです。講師陣中の一番の権威は、中城教授です。ここから出るか。しかし総論の中では、これといって山をかけるところがありません。 そういう背景をまったく気にせず、２日間の一番の肝、投資判断の手法から出題されていました。近代化センターも劇的に変わりました。変化については私も気がついて、それとなくつかず離れず、ここ数年参加していたつもりです。そんな中でも、今日の試験のこの出題で、過去からの決別を感じました。 昼からは、ケーススタディーに対するグループディスカッションです。参加者を８名ごとのグループに分けて、4つのケーススタディに3班をつけます。12チームですから、総勢100人の生徒ですか。私のところは、ケース1「住宅に隣接した木造アパート」をどうするかという課題です。    私は自宅(築後62年)を新築する前提であれば、築後33年の木造アパート(３点セットのバストイレ)も一緒に建築した方が良いと判断しましたが、あくまでも建物有効活用コースのテーマで、改築改修という条件付です。アパートは木造在来工法ですから、間取りの変更は１Kから好きに出来るというのがポイントのようです。 しかし投資対効果から判断しても、二つを一つにすると、家賃が倍にならなければ成り立ちません。地下鉄駅から徒歩５分の立地で、仮に元家賃が６万円だとしても、12万円は難しいと判断しました。このように答えは一つとは限らないのです。８人で喧々囂々やりとりしながらプレゼンをまとめました。 |
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2014,04,22, Tuesday
長いタイトルになりましたが、東京ドームの前の「全水道会館」で頭書のセミナーを受講しています。暇と言えば暇なのですが、月末締め切りの宿題に、一喜一憂しています。締め切りに間に合うか、合意がとれるか、この年になると自分だけでは解決できない問題が多くなっています。
主催は、公益社団法人不働産流通近代化センターです。このところ近代化センターが、次々と資格というか専門士を生み出しています。私もいつの頃からか、この近代化センターの口車に乗せられて(恐らく彼らは逆だと言うだろうが)、いろいろな機会に参加しています。 ３月に土地有効活用コースが開催されて、それにも参加しました。最後に試験があるのですが、本日の参加者で、前回の合格通知が来なかったという不遇な受講生がいました。あんなの書いたら全員合格かと思っていましたが、例外もあるようです。本日その例外者にならないように、心して書きます。 頭は、明海大学不動産学部中城康彦教授でした。何となく総論的な話しでした。しかし、何と言っても中城教授は、日本で最初の不動産学部長だし、その道のパイオニアです。そのため国土交通省の専門家委員会には、中城康彦教授の名前がないということはまずありません。 中城さんは、勿論大学教授ですが、建築設計士・不動産鑑定士でもあります。私も何度も話を聞いていますが、そのたびに感心して聞いています。その昔、次男が先生の元で不動産学の黎明期に明海大学で勉強するように仕掛けたことがありました。残念ながら叶いませんでしたが、第一人者であることらは今もかわりません。 昼からは、小野富雄建築設計室の小野富雄先生です。明日も続きますが、事例を4つ頂きました。明日はこの中から、建物有効活用提案をするように仕組まれています。グループがどれに取り組むかはわかりません。そのために4つ共に考えておくようにいわれましたが、明日はあしたです。   |
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2014,04,21, Monday
香川県庁へ出向きました。用向きを終えて、県庁本館１階へ降りてきました。偶然ですが、建具の展示をしている処に出会いました。主催は香川県アースリィウッド協同組合と香川県建具技能士会です。建具と言えば地元の職人、「香川さんの作品があるかな」と直感的に思いました。ありました。しかし･･･
今年で26回の展示会と、当番の人から聞きました。また面白いことも、知りました。4月10日が、「良い戸の日」として記念日にして、その前後に建具展示会を開催しています。私も展示会は、何度か目にしたことがあります。旧館１階が定位置だったと思います。今年は本館１階であります。 香川さんは不在でしたが、当番制のようです。本日から25日までの開催です。審査もあって、優秀賞にはその表示があります。香川さんは、「商工労働部長賞」に輝いていました。引き戸ですが、中の算木が模様になっていて、左右に動くのです。良いアイディアです。月並みですが、私の芸術感は、この程度です。   しかしよくよく記憶を辿ってみたら、香川照善さんは、本来私が思い描いた香川照泰さんの何なのよ。弟さんか、息子さんか。香川照泰さんは私とよく似た年齢。仏生山町大名行列のメンバーで、仏生山まちづくりのリーダーです。確認は出来ていませんが、「照」つながりで、もしかしたら後継者かも知れません。 未練たらしいのですが、写真の引き戸。手の込んだ良い材料を駆使した一品です。希望価格は、25万円。一軒家に一つだけなら買い求める価値も値打ちもありそうです。今のわが家では、引き戸は洗面所につながる空間への一枚だけです。あそこには似合わない。そもそも香川さんの建具用の家がいるみたい。 |