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2014,11,20, Thursday
三連ちゃんの最終日です。少しずつ疲れも貯まってきています。私は、とにかく眠ることにしています。これが私の健康法です。宿題もあって、呑み会は控えています。と言うよりこれだけ上京していると、「言いにくい」のが実情です。中年おじさんの友達も、中年者です。毎週では、彼らも身体が持ちません。
本題です。宅地建物取引主任者への千本ノックと、副題がついた集合研修ですが、初日の「重要事項説明書」、２日目は「取引の安全性」、そして最終日の今日は、「価格査定」です。 それも事前に、Web試験を研修の後に受講して、それに合格して(合格するまで機械が要求し、前へ進めません)この場に臨んでいます。たいまいな費用と時間を、ここへ集まった50人が費やしています。遠くは、松山、熊本組がいました。 さて価格査定講座ですが、私は休憩時間に古本講師に質問をしました。いま公益財団法人不働産流通近代化センターでは、新価格査定システムの構築をし、近日中に発表になると聞いています。そこでその一部を確認してみました。すると古川講師は、私の期待は改正内容に含まれないと言うのです。 私の改正で希望する肝は、「日本に多い木造住宅の経済価値の年数」です。今日現在の耐久期間は、20～22年です。普通仕様の住宅の残存期間が22年間のままとなると、全国に840万戸あると言われている空き家の流通(売買)はままならないと言わざるを得ないですね。 改正では、途中でリフォームしたら、それで価値年数が延びると言うのですが、もともと例えば50年の寿命と言うから途中の20年とかでリフォームをするのであって、20年で終わりであればその意欲もうせるのではないかと心配します。 ここは国土交通省が音頭をとって、昭和56年以降の新耐震住宅は50～60年の耐久期間が見込めるとして、大前提を改めることです。それを公益財団法人不働産流通近代化センターの価格査定では、途中でリフォームをしたらその段階で終わりを延ばすとい姑息な手段を用いた新価格査定マニュアルになるというのです。 近代化センターの価格査定は、土地にあっては「取引事例法」です。あそこが●●万円だったから、査定地は●●万円という比較法です。事例地がない場合には、路線価や公示地価など公的評価値を使って比較します。 これに対して住宅は、再調達価格に対して残存価値が●●年見込める(22年－これまでの期間)から、幾らだと評価します。仮に自分の家が築後15年経過していれば、残存価格は22-15=7年となります。これが50-15=35年となると、残存価値が大いに違ってきます。 オイオイ、いい加減にせいよ近代化センターよ。「宅建マイスター」は、宅建業界の最高峰と良いながら、こんな姑息なマニュアル改正で、高額の交通費宿泊費に受講料まで払い、３日も高給取りを拘束して得たものはこれか。馬鹿にするな！。私は小欄で悪口を言うことは希有なことですが、これだけは言いたい。 国が動かないなら思い切って、近代化センター新価格査定だけの世界に限定し、独自に22年を50年にしてみたら。国土交通省の判断を仰がないのであれば、独自に60年間の期間価値もあるのではないですか。参加する者に最高峰を求めるなら、お前もやってみな、腹をくくって。 |
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2014,11,19, Wednesday
美味しかった。本日は宅建マイスター養成講座集合研修の２日日、「取引の安全確保」というカリキュラムの１日でした。この部門の認識が重要であることは何となく分かりますが、正直コンブライアンスとか瑕疵担保賠償責任とか言われても、ますます腰が引けます。
もともと３日間の集中講義というのも、無理があるように思います。事務系のわれわれでも、終日着座となると、辛いものがあります。昨日は、重要事項説明書関連の講義です。取引主任者にとっては飯の種、前のめりになって聞いていましたが。 明日は「価格査定」ですから、それなりに盛り上がると思いますが、本日の「取引の安全確保」は華がありません。講師がリキを入れて話せば話すほど、われわれの思考は遙か彼方の世界へ飛んでいきます。近代化センターもカリキュラムは考えていると思いますが、やり方はまだまだですね。 漠然としているカリキュラムの象徴は、修了試験でした。予想は出来ました。これが試験になると、だらだら面倒な試験になるぞと。案の定、試験は面倒でした。○×でないのもその要因ですが、なまだらで書くのは、まだ良しとしても、窓空きを指定語枠から選ぶのには長文で習慣もなくてビックリしました。 また採点もこれは大変です、50人分の答案ですから。これまでに３期生100名がこのハードルを越えているようですが、確率から言うとここを通過する人も30～40人？ 修了試験もどうにか終わり、さあ飲みに行こうと思ったところ、周りの人が「お疲れ様でした」と皆帰ります。おいおい二度と会えないかも知れないのに、少しつきあえよと言いたいところですが、そのわがままも、聲高には言えません。結論として誰にも相手されず、とにかく新宿線岩本町駅まで帰ります。 ここからハタと考えて、全宅連会館近くの「神田有薫」へ行ってみました。地下鉄岩本長駅から徒歩10分程度の位置です。かねてから新橋の有薫酒蔵や、赤坂の有薫へ行っていましたが、ここはたまたまですが前を通って気づいていましたが、立ち寄ったことがありませんでした。意を決して行ってみました。 そもそも有薫は酒蔵の名前だそうです。新橋の有薫酒蔵に、高校ノートがあると教えられて、行ったのがきっかけでした。九州の食材を使ったところは、５店舗共通だそうですが、私は新橋と赤坂と行きましたが、いずれも美味かった。 店頭で男性が迎えてくれました。今日初めての客のようです。焼酎と数品の逸品を頂きました。もつ煮も、鰯明太も、焼酎も美味しかった。昼間のセミナも美味しかったですが、この有薫の味も美味しかったです。良い１日でした。もう１日、体力勝負です。早く帰って寝ます。   |
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2014,11,18, Tuesday
昨日は、良い地方都市での不動産証券化セミナーが出来ました。40余名の皆様にお集まり頂き、それぞれの見識が聞けて、とても良いセミナーでした。加えて短時間でしたが、懇親会も良かったです。「ノーパンしゃぶしゃぶ」からこちら、国家公務員は庶民と飲食を拒むようになりました。
高級官僚もわれわれ庶民も、一緒に一杯やって怒る者はいないのです。勿論自前ですから、誰はばかることはありません。難しいことを言う人が、一杯呑んで馬鹿言っていると、こちら側の人間は安心します。その垣根がなくなることで、良い仕事が出来るようになります。 東京組は飛行機の時間も、大阪松山岡山組もＪＲの時間があり、１時間少しの時間でしたが有益な話が出来たと思います。私の苦し紛れに考え出した、官民連携(ＰＰＰ)で生み出す「高松長期滞在用YOU(外国人)のシェアハウス」構想を具現化したいと本気で考えるようになりました。 ところで昨日は早めにたたんで(古馬場へも行かず)、いつものようにコトデンに乗って帰りました。そうそうこの２日ほど、自宅で食事をして太ったもので昨日は本店のある仏生山駅から三条店のある三条駅まで電車で移動してみました。その間は、僅か２駅です。 ここの駅長さんは御年70歳と聞きましたが、実に感じの良い駅長でした。駅長一人ですから自らが改札に立つのですが、その上に私の似顔絵の看板があるのです。昼前の比較的乗客の少ない時間帯です。「これが私の似顔絵です。似てますか」などと喋りながら、楽しい会話をしばしばしていました。 ところで本日は、公益財団法人不働産流通近代化センター主催の、宅建マイスター養成講座集合研修３日の初日でした。初日の内容は，｢重要事項説明書｣にまつわる千本ノックです。かなりきつい内容の課題が与えられ、結果は判例を持ち出すなど、宅地建物取引主任者の頂点を目指す内容です。 私も大概の難問題には、免疫があります。今日も「位置指定道路」でトラブルになった事例の保有者として挙手をしていました。恥ずかしながらこの33年間で、道路に関するトラブルは3～4例はあります。若い頃は、裁判もいとわないと血気盛んな行動もありました。 しかし救われるのは、「宅建業損害賠償責任保険」が公益社団法人香川県宅地建物取引業協会にはあるのです。つまり重要事項説明誤りで、お客様に損害を掛けた場合は、その落ち込んだ気分をあがなうものではありませんが、金銭的な価値に換算して保険金が支払われます。 これがあることで、宅建業者は正直になれます。重説は、例事列挙項目について、必ず調査結果を説明します。その他に、宅地建物取引業法第47条で、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為を厳に禁止しています。罰則として、懲役２年以上罰金100万円が待っています。 その責任は非常に重いのです。まず決められた項目は漏らさず記入し、丁寧に説明をします。そしてその他の事項でも、「マイナス情報ほど伝える」姿勢が求められます。「これを言ったら買わないだろう」と心配することがあれば、それこそを説明するのだと講師の橋本明浩氏は言います。 そのような背景もあってか、来年４月から「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」になります。ここでの厳しい責任を聞いていると、これは当然だと思います。当事者が感じている以上の期待を、顧客は宅建業者に求めているのです。 公益財団法人不働産流通近代化センターでは、一つにはこの「宅建マイスター」養成と、もう一つは「公認不動産コンサルティングマスター」の地位確立です。これもある意味矛盾をはらんでいるのですが、今言えることは、がむしゃらに業界の地位の向上を急いでいます。 宅建マイスター養成講座集合研修は、今日を含めて３日続きます。最後にはいつものように修了試験です。興味深いテーマで、講師が真摯に話してくれています。寝ている暇はありません。しかしここまでやって、効果はあるのかと悩む一瞬もあります。還暦過ぎて悩むようでは、まだまだですね。  |
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2014,11,17, Monday
小林正典 不動産市場整備課 不動産投資市場整備室長をお迎えし、サンポートホール高松62会議室で、地方都市で不動産の証券化が可能かというセミナーを開催していました。証券化の仕組み等詳細については、株式会社日本経済研究所調査本部PPP推進部長 石崎篤史様の解説です。
冒頭ここ高松での不動産業者から見た「不動産証券化」について、発言を求められて、私は「若者YOU(外国人)を高松に呼び込む仕組み」について、一夜漬けですが私信を述べさせて頂きました。金曜日までが原稿の締め切りと言われたのですが、土曜日は試験があり、その後にまとめて持参することで了解を得ていました。 ㈱日本経済研究所とは、国土交通省の委託を受けたシンクタンクです。先に小欄にもよく登場する㈱価値総研と同じように、国土交通省の事業の手助けをして利益を得ます。官僚は、実に多くの分野を担当しています。その全てに実際に関与することはやはり出来ないでしょう。 この類いのセミナーも、全国14箇所開催を予定しているようです。高松は3番目の開催です。その一つ一つを国家公務員が出席者まで確認して推し進めることは、やはり出来ることではありません。会場の手配、参加者の追加、スピーカーの話しの内容調整など、やることは沢山あります。 ＰＰＰ(官民連携)とかＳＰＣ(特別目的会社)、ＳＰＶ(特別目的物)など、もともと欧米とりわけアメリカ人の発想です。共同出資で建物を建てて、そこから得られるテナント料(賃料)から出資者へ配当する仕組みです。都会ではテナント料が高額であるため、このスキムが成り立ちます。 このスキムの象徴が、成功している「Ｊリート」です。上場して確実に配当を続けています。このスキム確立のために日本政府は、「定期借家権」というこれまでの「中途解約」もあり「法定更新」までありの契約に基づかない日本の借地借家法を改めた「定期借家権」を作りました。平成12年のことだと記憶しています。 ちなみにその10年も前(平成4年)に、「定期借地権」を創設しています。このように、「不動産証券化」を誘うために法制化をすすめて、民間活力を求めています。最近では、市役所などの公的機関まで、民間が建設し公共機関が借り上げるというＰＦＩ(Private Finance Initiative)方式まで誕生しています。 しかし地方都市では、賃料が安い、途中解約転貸があれば次のテナントがつきにくいなどの関係から、公共が長期間一括借り上げをする方法なら、証券化も可能だろうと考えられています。 またこの不動産証券化は、プチ資産家の懐を潤すだけでなく産業の勃興、雇用の拡大、まちづくりへと繋がります。投資をしてそのリターンを得るということは、個人の金融投資という側面と、それにより雇用の創造、新産業の勃興へ繋がるのです。ウィンウィンの関係です。 高松のような田舎では、不動産の証券化は無理かなと私も思います。しかし出来ると信じて考えることは、これまた楽しいことです。高松市丸亀町の再開発のような奇跡は起きないと思いますが、サイは投げられたのです。 |
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2014,11,16, Sunday
「神田と言えば大学は明治」という大学歌がありますが、同時に有名なのが「かんだやぶそば」です。古い佇まいの、まさにそば屋さんらしい建物でした。最初に訪れたのは今から40年前。大学教授に連れられて、昼食に来ました。混んでいましたが、それでも程なく食べられた記憶があります。
その後も上京する度に、何度か行きました。道はややこしいのです。それでもＪＲ神田駅から、徒歩10分とは掛かりません。それが残念ながら１年半ほど前に、消失したのです。新聞報道されたぐらい、惜しまれて老舗は幕を閉じました。 再建なったとは聞いていませんでしたが、試験が終わってさて昼食はと考えたら、「そうだ藪蕎麦はどうなっているだろうか」とひらめきました。スマートフォンの地図検索で、徒歩8分と出ました。私は、電話はガラ携(ごく普通の二つ折り携帯電話)を使い、ネットにアクセスする等でスマートフォンも携帯しています。 しかし、「もしもしという通話機能」はこのスマートフォンにはありません。あくまでも重複なしの最短利用だけに限定して携帯しています。安いし、必要に応じて通電するので、電池の持ちも良いというメリットを享受しています。このＧＰＳを利用した地図機能は、素晴らしいですね。 「100メートル先の横断歩道で右折する」とか、詳しい道案内をしてくれます。地下鉄等の乗り換えも、駅から出る出口までも教えてくれます。事前に地図が入手できますが、駅から出てまず一歩を間違えれば、とんでもないところへ行ってしまいます。知らない土地では、よくある話しです。それも急いでいる時に。 このようにして、「薮蕎麦」に辿り着きました。時間は午後の3時です。何と人の列が続いています。出てきた人は、「あら列が短くなったわね」と言うのです。土曜日ではあるが、どうなっとるの。それでも「お一人さんカウンター席」と言われて、10数人ゴボウ抜きで着席が出来ました。20分は並びました。 懐かしい亭主夫婦が、帳場にならんで座っています。ここに集められた注文書きを、独特の口調で女将が読み上げ、亭主は勘定をしています。建物は当然新しくなっています。再築までに1年半とは、随分時間がかかったようですが、味は同じでした。蕎麦好きの日下雅彦会長にも、是非お薦めしたい。 蕎麦は先に日本酒とか、かき上げとか板わさとかのつまみで調子をつけて、最後に「せいろ蕎麦」とかの流れがあります。そのためには、車はまずいですね。ここで一杯やれるのは、宿泊の時とかに限定されます。それでせいろ蕎麦2枚頂きました。税込1417円で、７円はサービスされていました。 かんだやぶそば 千代田区神田淡路町2-10 ℡03-3251-0287   |